VIVIENDA DE SEGUNDA MANO

Vivienda de segunda mano es aquella vivienda construida cuya titularidad ha pertenecido a una persona anterior distinta del promotor.

Antes de asumir cualquier compromiso con el vendedor mediante la firma de un contrato privado de compraventa de vivienda de segunda mano, conviene que el comprador compruebe ciertos aspectos relacionados con la situación jurídica de la vivienda, a fin de que ésta responda a sus expectativas. Esos aspectos son los que se mencionan a continuación.

¿Qué debemos comprobar antes de firmar contrato de compra de una vivienda de segunda mano?

Antes de firmar un contrato de vivienda de segunda mano, debemos comprobar los siguientes documentos:

a).- Título de propiedad

Deberemos exigir al vendedor que nos enseñe su título de propiedad, generalmente una escritura pública del que resultará el título a su vez de su adquisición por el que vendedor, ya sea de herencia, donación o de compraventa que son los más habituales.

También se podrá comprobar con el examen del título de propiedad del vendedor la existencia de limitación a la titularidad o a las facultades de disposición de la misma.

Tanto si el comprador comprueba el título de propiedad como si no lo hace, deberá tener en cuenta que el Notario comprobará siempre el título de propiedad del vendedor antes de la firma de la escritura de compraventa.

b).- Situación en el Registro de la Propiedad

Es necesario comprobar en el Registro de la Propiedad donde esté inscrita la vivienda lo siguiente:

– Que la vivienda está inscrita a nombre del vendedor.

– Que la finca está libre de cargas, es decir, que no tiene embargos o hipotecas. Si existieran tales cargas, será necesario cancelarlas previamente pagando las deudas garantizadas con las mismas.

La comprobación de la situación registral se realiza solicitando en el Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple o una certificación registral.

En todo caso, el Notario comprobará, salvo renuncia expresa del comprador, cuál es la situación registral de la vivienda en la fecha de la firma de la escritura mediante una nota simple informativa que remitirá el Registro de la Propiedad y quedará incorporada a la Escritura Pública.

c).- Impuesto de Bienes Inmuebles

Todo propietario de una vivienda tiene que pagar anualmente un impuesto municipal que se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y que recibe el nombre de Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.), conocido habitualmente como “Contribución Urbana”.

Tendrá el carácter de sujeto pasivo del mismo, es decir, obligado al pago, quien resulte propietario del inmueble en la fecha en que se devengue el impuesto, y no perderá dicho carácter de sujeto pasivo del impuesto correspondiente a ese ejercicio fiscal aunque transmita la finca gravada.

Lo habitual cuando se otorga la escritura de compraventa en el Notario es que las partes

El comprador deberá comprobar en el Ayuntamiento que no existe pendiente de pago ningún recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles correspondiente a años anteriores. Respecto de algunos municipios, existe la posibilidad de que el Notario realice telemáticamente dicha comprobación, por lo que es conveniente que se informe en la Notaría sobre esta posibilidad.

Si existiesen recibos anteriores pendientes de pago, la vivienda que se compra responde del pago de la totalidad de los mismos. Ello implica que el Ayuntamiento puede embargar la vivienda adquirida para cobrar el importe de esos recibos si no los abonan los propietarios anteriores y éstos son insolventes. En consecuencia, será conveniente que el comprador se asegure del pago de tales recibos por parte del obligado a ello o que, en defecto de pago, descuente del precio de venta el importe de los recibos de contribución urbana impagados.

d).- Cuotas de la comunidad de propietarios

El comprador deberá comprobar que el vendedor está al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad de propietarios, si se trata de una vivienda que forma parte de una Comunidad de Propietarios en régimen de Propiedad Horizontal.

Dicha comprobación puede efectuarse solicitando una certificación en tal sentido del Secretario de la comunidad.

En todo caso, el Notario exigirá al vendedor, salvo renuncia expresa del comprador, que presente en el momento de la firma de la escritura una certificación del Secretario o Administrador de la Comunidad de Propietarios de la que resulte la inexistencia de cuotas impagadas o, en caso contrario, el importe de la deuda pendiente de pago.

Si existieran cuotas pendientes de pago a cargo del vendedor, la vivienda vendida responderá del pago de las cuotas del año en curso y de todo el año anterior (artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal).

e).- Arrendamientos

Antes de comprar una vivienda se deberá comprobar que la vivienda que se adquiere no está arrendada.

Si estuviera arrendada, el comprador debe tener en cuenta que:

– A pesar del cambio de titularidad, el arrendamiento continuará durante el plazo pactado en el contrato de arrendamiento y el de las prórrogas que establezca la legislación aplicable, teniendo en cuenta que si se trata de arrendamientos estipulados después de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, el plazo de duración mínimo es de cinco años.

– El arrendatario puede ejercitar los derechos de tanteo y de retracto, lo que implica que puede quedarse con la propiedad de la vivienda pagando al vendedor el mismo precio pactado con el comprador.

f).- Cargas urbanísticas

Si se trata de una edificación construida sobre terrenos de reciente urbanización, puede ocurrir que el terreno sobre el que se asienta la vivienda y, en consecuencia, también ésta, se encuentren gravados con alguna carga urbanística, hecho éste que puede comprobarse en el Registro de la Propiedad o en el Ayuntamiento.

Esas cargas urbanísticas pueden consistir en la obligación de pagar al Ayuntamiento el coste de las obras de urbanización o de ceder una superficie determinada de terreno.

El cumplimiento de tales cargas urbanísticas corresponde al promotor inmobiliario, pero en caso de incumplimiento por parte de éste la vivienda estaría afecta al cumplimiento de esas cargas. Ello implica la posibilidad de que el Ayuntamiento embargue la vivienda para hacer efectivas las cargas urbanísticas incumplidas.

¿Qué es la señal de la compraventa para una vivienda de segunda mano?

Entre el comprador y el vendedor es común que antes de firmar el contrato de compraventa se firme un contrato de señal. Este contrato suele estipular que las partes están interesadas en la venta y compra respectiva de un inmueble, que será descrito y referenciado registralmente, y el precio acordado por la compraventa, entregando el futuro comprador una cantidad a cuenta del precio en concepto de señal. Además se suele establecer que dicha cantidad se entrega en concepto de arras penitenciales, por lo que si el comprador decide finalmente no comprar la vivienda perderá la totalidad de dicha suma y, por otro lado, si el vendedor decide no vender deberá entregar el doble de dicha suma.

Si el comprador necesita de un crédito para la compra de la vivienda, se debe firmar un documento de señal donde se condicione la compra a la concesión de préstamo.

¿Cuáles son los trámites posteriores al otorgamiento de la escritura pública de compra de la vivienda?

a) Pago de impuestos

Tras recoger las copias de la escritura de la Notaría y abonarle los derechos al Notario, el adquirirse de una vivienda de segunda mano deberán liquidar y abonar los impuestos de la transmisión:

1.- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. El pago le corresponde al comprador.

2.- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (denominado popularmente Plusvalía). Es un impuesto que cobran los Ayuntamientos y grava la revalorización de la vivienda desde la última transmisión. El pago le corresponde al vendedor.

Una vez pagado el impuesto de transmisiones patrimoniales y al menos presentado en el Ayuntamiento la solicitud de pago de la plusvalía, se presentará la escritura en el Registro de la Propiedad para su inscripción.

b) Presentación en el Registro de la Propiedad

El pago de los impuestos anteriores o al menos la presentación de una copia de la escritura de compraventa en el Ayuntamiento para que proceda a liquidar la Plusvalía son actos previos e imprescindibles para poder inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre del comprador.

Una vez recibida en el Registro de la Propiedad la copia electrónica de la escritura, el Registro extenderá el asiento de presentación, que tendrá una vigencia de 60 días.

La extensión del asiento de presentación en el Registro el mismo día de la firma de la escritura de compraventa, implica que el comprador inscribirá la vivienda a su nombre en la misma situación registral de cargas existente en el momento de la firma de la escritura, situación de cargas que es la que comprobó y verificó el Notario antes de la firma de la escritura.

Antes de retirar la escritura de inscripción de la vivienda a nombre del comprador hay que pagar los honorarios y derechos de inscripción al Registro, cuyo importe le corresponde abonarlo al comprador.


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Comentarios

  1. Mª del Carmen Bordes Martínez

    Si se compra una vivienda reformada de segunda mano a una empresa SL el comprador ha de pagar IVA?
    En su caso, que porcentaje del precio declarado en EScritura?
    A quien se le paga? en presencia del notario?

  2. Javier

    He comprado una casa de segunda mano y el. Vendedor quiere llevarse los donline de la cocina que están empotrados en la cocina. ¿Puede hacerlo?

  3. gloria ferra

    quiero comprar una parte del piso recibido en herencia la otra parte ya es mia, desearia saber que tengo que pagar, por los metros útiles que figuran en la escritura o por metros
    construidos?
    Gracias.

  4. gloria ferra

    quiero comprar una parte del piso recibido en herencia la otra parte ya es mia, desearia saber que tengo que pagar por metros útiles que figura en la escritura o metros construidos?
    Gracias.

  5. Maribel

    La misma inmobiliaria que me vende mi piso me vende otra vivienda y por muchas visitats que tiene mi piso cuesta venderlo, la sorpresa es que mirando en otra agència veo anunciada la vivienda que tengo apalabrada ( con arras ) y me dice la inmobiliaria que el dueño le apremia venderla . Me estan tomando el pelo, verdad???

    • Inmaculada Castillo

      Hola Maribel,

      Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder.
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      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  6. Silvestre

    Buenas tardes
    Tengo una escritura de compraventa que he llevado al registro de la propiedad, pero no puedo inscribirla por falta de título anterior, es este caso una escritura de aceptación de herencia, que los titulares no quiere inscribirla en el registro, que puedo hacer, gracias

  7. Jorge

    Buenos días,

    Estamos comprando una casa de segunda mano, a través de inmobiliria. Nos enseñaron la casa con muebles y aire acondicionado. Antes de firmar el contrato de arras se acordó que los muebles no estaban incluidos en el precio de venta. A toro pasado, a dos días de la firma ante notario nos enteramos que el vendedor se lleva el aire acondicionado, y más fuerte todavía, un cerrojo Fac en la puerta de entrada a la casa, y dice que o bien lo montamos nosotros o que nos tapará los agujeros que dejará.
    Hemos reclamado estos dos puntos a la inmobiliaria y no nos dan ninguna solución (la verdad que el servicio que nos están dando es pésimo). La pregunta es: hay legislación o norma acerca de estos temas? En El contrato de arras no definimos nada al respecto
    Muchas gracias anticipadas

  8. M

    Buenos días.
    He vendido mi vivienda habitual y quiero comprarme otra en otra ciudad distinta con parte del importe que he cobrado en la venta.
    ¿Cuánto tiempo tengo para reinvertir en la compra de otra vivienda también habitual?
    ¿He de estar necesariamente empadronado en la ciudad donde quiero comprarla?
    ¿He de realizar la compra y la venta en el mismo año?
    Muchas gracias

  9. Rosa

    Mi padre quiere comprar un piso y que esté a mi nombre.
    Necesito saber por tema impuestos si es mejor que esté al nombre de los dos, si bien puede estar a mi nombre y él como usufructo… o mejor que sólo esté a su nombre.
    Saber cuál es la mejor opción, para no pagar el impuesto de dinación. Gracias

  10. Juan carlos

    Buenas!
    Mañana firmamos escrituras de un piso de segunda mano anunciado con calefaccion y muebles. Les dijimos a los vendedores nuestra idea de reformarlo entero y de palabra le dijimos que no queríamos los muebles x si se los querían llevar.nuestra sorpresa fue cuando antes de ayer nos dicen de pasada q se han llevado la caldera xq como habían dado de baja el gas pensaron que no la queriamos.exigimos su devolución y hoy al ir a comprobar q estaba de vuelta en la casa nos hemos dado cuenta que la han dejado en medio del salón y que cuando se la llevaron cortaron tubos y cables sin ningún cuidado dañando así la instalación.Tambien hemos comprobado q se han llevado 2 puertas de paso de la casa.Hemos intentado rebajar el precio pero no han querido.vamos a firmar xq la casa nos interesa mucho pero nuestra duda es si podemos reclamarles algo una vez firmemos escrituras. En la tasación hecha por el banco se recoge que la casa está en buen estado y q tiene calefacción.como podríamos demostrar que mañana tras la firma vamos a encontrarnos la caldera tirada en el salón?
    Gracias!

  11. angel

    Buenos dias.
    Mi mujer y yo queremos comprarnos una casa en el pueblo de unos amigos nuestros, los cuales la acaban de heredar junto con otros familiares, la casa pertenece a 16 herederos, de los cuales uno es usufructuario de 1/8 de la misma, es un señor mayor de 93 años que no puede andar y se encuentra en una residencia, los vendedores nos proponen hacer un contrato de compraventa hasta que esta persona fallezca y despues hacer las escrituras publicas ya que es mayor y no le quieren incapacitar por distintos motivos, mi consulta es con el contarto de compraventa bien redactado no deberiamos tener problemas hasta que fallezca esta persona ?.
    Gracias
    un saludo

  12. Antonia

    Mi pareja acaba de comprar un piso de segunda mano.Primero dio la paga y señal,y el dueño le dijo que no tocase nada hasta no firmar el contrato pero mi pareja, que es albañil, ya vio el dia que fue a ver el piso que tenia algunas vigas del techo que se tenian que arreglar. Eso fue antes de fiestas.El dia 18 de enero firmo
    ( y pago) el contrato de compra venta. El otro dia mi pareja le evio por wasap al antiguo dueño un presupuesto para arreglarlas, pero el dueño le contesto que eso era un problema de comunidad, que el no se hacia cargo de este presupuesto, en una palabra , se lavaba las manos.Que podemos hacer ?

    • Inmaculada Castillo

      Hola Antonia,
      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

      https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/

      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  13. Isabel Lopez

    Hola, acabo de comprar una vivienda de segunda mano y no se que tengo que pagar, puesto que hace un año y medio vendí otra casa y tengo 67 años. La casa que vendí era mi residencia habitual (1ª vivienda y no tenia otra.

  14. jaime

    buenos dias he comprado una vibvienda de segunda mano y he encontrado que las vigas estan podridas y se desacen y se caen,estamos vibiendo hace 7 meses tngo alguin derecho de querellarme contra el vendedor y derecho a una indednizacion.
    gracias por su atencion

    • Antonia

      Mi pareja acaba de comprar un piso de segunda mano.Primero dio la paga y señal,y el dueño le dijo que no tocase nada hasta no firmar el contrato pero mi pareja, que es albañil, ya vio el dia que fue a ver el piso que tenia algunas vigas del techo que se tenian que arreglar. Eso fue antes de fiestas.El dia 18 de enero firmo
      ( y pago) el contrato de compra venta. El otro dia mi pareja le evio por wasap al antiguo dueño un presupuesto para arreglarlas, pero el dueño le contesto que eso era un problema de comunidad, que el no se hacia cargo de este presupuesto, en una palabra , se lavaba las manos.Que podemos hacer ?

      • Maria Jose Arcas Sariot

        Hola Antonia, ponedlo en conocimiento del administrador de la Comunidad por s realmente es problema de ésta y puede dar parte a su seguro y en caso contrario podéis reclamar vía judicial al propietario

  15. Nayra

    He comprado una casa de segunda mano y la han dejado con muebles y con materiales de construccion. Quien debe limpiarlo los compradores o la vendedora. Gracias

  16. Javi

    Hola. Mi mujer y yo hemos comprado un piso y hemos firmado un contrato privado de señal ya que teníamos que solicitar un crédito. La fecha límite es el 31 de Mayo. Les hemos propuesto tres fechas una vez que el banco nos ha concedido el préstamo y nos han desestimado las tres (les ha surgido un viaje que ni han avisado ni nada,un viaje a partir de la primera fecha) . Les hemos propuesta que lo hiciesen (son dos hermanos),uno de ellos por poderes y que le hacía el banco la transferencia por banco de España,y tampoco. Y ahora nos proponen el día 31 (último) que yo estoy fuera por motivos laborales. ¿Eso es así,pueden desestimar las fechas que quieran y proponer las que quieran?porque si es así,firmas una fecha límite y siempre vas a firmar en la fecha que quiera el vendedor. Gracias por la respuesta. Un saludo

  17. laura

    Hola mi pareja y yo queremos comprar un chalet tenemos el 20% pero nos faltan los gastos en la inmobiliaria nos han propuesto subir el precio del inmueble de 60.000 a 75.000 y escriturar por 55.000. Que es el precio que hemos acordado también nos han dicho que si no lo subimos que le digamos el precio de 60.000 en vez de el de compra real al banco estamos echo un lío nos podíais ayudar gracias

    • Inmaculada Castillo

      Hola Laura,

      He leído tu consulta, y para poder responder la misma de manera más concisa, creo que lo más recomendable sería que te pusieras en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de consultoría jurídica telefónica en el 807.502.004, para que podamos resolver tu duda de manera rápida y personalizada.

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      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  18. jesus alvarez prieto

    Impuesto sobre transmisiones patrimoniales.

    He comprado una vivienda de 2ª mano por 190.000.-euros en Madrid AAvda de Valladolid-3

    Cuanto me supone el pago de las Transmisiones Patrimoniales..?

    • Inmaculada Castillo

      Hola Jesús,

      Me parece que es un 6% del precio de compra indicado en escritura. De cualquier forma, te recomiendo que te acerques a la Delegación de Hacienda para que te confirmen el importe.

      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  19. sofia

    Buenos días!
    Cuando se compra una vivienda de segunda mano a través de una agencia inmobiliaria, y aún existe una deuda, cuales son los pasos a seguir para que en el registro de la propiedad la vivienda quede limpia de esa carga, una vez que se ha pagado.
    UN SALUDO.

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola Sofía:
      1.- si existe algún embargo sobre la vivienda, y ya se ha liquidado la deuda, aquél que solicitó el embargo (empresa, banco, particular, etc.) es el que tiene que solicitar del Juzgado donde se siguió el procedimiento que libre un mandamiento de cancelación del embargo a fin de que el registrador lo cancele.
      Un saludo y gracias por seguirnos.

  20. Carlos Pajares Lizaran

    En la escritura figura y por error de la notaria, un nº distinto en la identificacion fiscal. En la Notaria, dicen no tiene importancia. Los recibos IBI van correctos y en el registro, el piso esta registrado con el nº correcto. Por lo visto el error solo figura en la escritura. Tendria alguna consecuencia al proceder a su venta?. He recurrido a la notaria y me dicen que habria que hacer escritura nueva. Insisto y siempre me contestan lo mismo. Muchas gracias.

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