Voto del propietario titular de varios pisos

Cómo se computa el voto del propietario titular de varios pisos o locales a la hora de alcanzar las mayorias necesarias para los acuerdos de la Comunidad.

Vamos a ver cómo se computa el voto del propietario titular de varios pisos o locales en una Junta de la comunidad de propietarios.

Es relativamente frecuente en materia de propiedad horizontal el supuesto de que una sola persona sea propietaria de varios inmuebles en el mismo edificio (pisos, locales,etc.).

Llegado este caso, vamos a examinar qué ocurre a la hora de computar los votos necesarios para aprobar los acuerdos adoptados en la Junta de propietarios, es decir, ¿ tiene tantos votos personales como inmuebles le pertenezcan, o solo ostenta un solo voto?

La Ley de Propiedad Horizontal exige para la aprobación de los acuerdos que adopta la Junta de propietarios que se reuna una serie de mayorias dependiendo del tipo de acuerdo (unanimidad, tres quintos, mayoria doble, mayoría simple, etc.).Voto del propietario titular de varios pisos

No obstante,  en cualquier tipo de acuerdo, la Ley exige doble quórum, tanto de número de propietarios como de cuotas de participación.

Hay por tanto dos cómputos, pues no solo cuenta la propiedad individual como número, sino también los coeficientes de cada uno de los inmuebles, de tal forma que para contabilizar el quórum necesario para aprobar un acuerdo, se requerirá un número de propietarios que voten a favor del acuerdo y un número de porcentaje de cuata de participación en los elementos comunes que reúnan dichos propietarios.

Solo cuando a través de los dos sistemas existe la mayoría simple o la que en cada caso exige la Ley habrá acuerdo válido.

Así por EJEMPLO el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dispone:

«El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación

Volviendo al supuesto de que un solo propietario sea dueño de varios inmuebles, la Jurisprudencia ha interpretado que el voto del propietario titular de varios pisos o locales en ese doble quórum es ÚNICO en cuanto a la propiedad individual como número, aunque sí se tendrá en cuenta respecto de las cuotas de participación de cada uno de los inmuebles.

EJEMPLO:

En una Comunidad de propietarios hay 20 elementos privativos (14 pisos y 6 locales) cada uno de ellos con su cuota de participación. Un mismo comunero es propietario de 2 pisos y un local, mientras que los demás comuneros son propietarios individualmente de cada uno de los demás inmuebles. Es decir, la Comunidad tiene 18 propietarios aunque haya 20 fincas, (el propietario que tiene 3 inmuebles y los 17 restantes que son dueños de un solo piso o local).

En la votación de un acuerdo comunitario que requiera mayoría del total de propietarios y cuotas de participación, el voto del propietario titular de varios pisos se contará en ese doble quórum, como UN SOLO PROPIETARIO (aunque tenga 3 inmuebles) en tanto número de propietarios requeridos, aunque los coeficientes de participación de sus tres fincas sí se sumarán en cuanto al cómputo de la mayoría de cuotas de participación.

 

Jurisprudencia sobre como asignar el voto del propietario titular de varios pisos:

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª), sentencia 21.01.2019:

«Esta Sala acepta la interpretación que asigna un voto a cada propietario, ya sea propietario de un solo piso o apartamento o local individualizado o de varios dentro del mismo inmueble sujeto a la ley de propiedad horizontal, al margen, claro es, de la mayor o menor cuota de participación de que disponga, bien sea por un piso o local, bien sea como resultado de la suma de las correspondientes a varios pisos o locales, cuota individual o global que se computará en su totalidad en la formación de las mayorías de las cuotas de participación.

La Ley, ha establecido dos mayorías que se conjugan para la validez de los acuerdos (Artículo 16.2º), mayoría del total de los propietarios y mayoría de las cuotas de participación; estas mayorías son, en segunda convocatoria, mayoría de los asistentes que represente a su vez la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Es decir, se ponderan dos elementos uno personal y otro económico.

Si la voluntad de la Ley hubiera sido la valoración de la persona-propietario exclusivamente por su representatividad económica manifestada en la cantidad de sus cuotas de participación en la propiedad conjunta la solución más lógica habría pasado por la eliminación del elemento personal como factor corrector o de equilibrio frente a la mera representatividad económica. Mas su inclusión y permanencia en la ley, sugiere una mayor coherencia de la solución que se inclina por el postulado «un propietario, un voto «, con independencia de sus cuotas de participación, criterio que, como más aconsejable, merece ser acogido.

Es verdad que la ley no resuelve el problema concreto de manera clara. Mas sí aparece nítidamente que la ley no ha querido otorgar una preponderancia total de unos propietarios (los más fuertes) sobre otros (los más débiles), no obstante ponderar la importancia de las cuotas de participación. En consecuencia el cómputo ha de hacerse por personas una a una, es decir, de modo que tenga un sólo voto el propietario de varios pisos. Por ello, se estima el motivo casacional invocado.»

Sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya (Sección 3ª) de 14 de abril de 2011:

» El error estriba en que se atribuyeron dos votos a Don. Borja , cuando la propiedad del bajo y del primero sólo les atribuye un voto, según ha mantenido la jurisprudencia, ( STS de 13 de octubre de 1982 y 10 de febrero de 1995 : «…computándose como un único elementos personal los propietarios que tengan varias fincas en la misma comunidad»), evidenciándose una infracción del sistema de adopción de acuerdos que regula el art. 17 de la LPH y que determina otro motivo de nulidad».

 

Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares (Sección 5ª) de 26 de julio de 2010:

» La tesis de la parte demandada apelante es que existen tantos propietarios -y, por ello, votos personales- como partes determinadas. Siendo treinta las partes determinadas con que cuenta la comunidad, resultaría que han votado a favor del acuerdo un total de 18 partes determinadas, lo que supondría que concurre la mayoría de propietarios exigida por la Ley de propiedad Horizontal.

Sin embargo, esta tesis no puede ser acogida, por las siguientes razones : Es doctrina jurisprudencial consolidada, de la que es muestra la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de febrero de 2005, la que sostiene que la Ley exige en ambas convocatorias del artículo 17.3ª de LPH la concurrencia de dos mayorías, la personal, en la que se contabilizan individualmente el voto de cada uno de los propietarios que forman comunidad, CON INDEPENDENCIA DEL NÚMERO DE APARTAMENTOS, VIVIENDAS O LOCALES DE LOS QUE SEAN PROPIETARIOS , y la mayoría económica, en la que se tiene en cuenta la cuota de participación de cada propietario , cuota que se obtiene sumando todos los coeficientes que corresponden a cada apartamento individualizada. En consecuencia, el cálculo de la parte apelante –tantos votos personales como partes privativas– no se ajusta a dicha jurisprudencia.”

 

CONCLUSION:

La mayoría de los Tribunales interpreta que el voto del propietario titular de varios pisos o locales se contará como UNO en cuanto a personas aunque sí se sumarán los coeficientes de participación de los inmuebles de los que sea propietario.

© mundojuridico.info - Voto del propietario titular de varios pisos

Deja un comentario. Para consultas jurídicas llámanos al 807 502 004 (Coste de la llamada 1.21€/minuto desde fijo y 1.58€/minuto desde móvil. Impuestos incluídos. Mayores de 18 años.)

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

2 Responses to Voto del propietario titular de varios pisos

  1. Cristina en 1 de diciembre, 2018 de 13:59

    Podrían explicarlo un poco más claro,por favor. Las cuotas de participación se cuentan como voto? Se suman? Pj, para aprobar algo en que un vecino es propietario de 2 pisos y 2 locales, que tiene un 44 de participación, y se opone a lo que se propone. También hay 5 vecinos más que se oponen,con el 10,50 de participación cada uno. No se podría lograr entonces nunca una mayoría con los vecinos restantes, en un edificio de 16 viviendas?

    • Inmaculada Castillo en 2 de diciembre, 2018 de 23:18

      Hola Cristina,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

      http://www.mundojuridico.info/consultas-juridicas-por-telefono/

      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

Boletín gratuíto

Introduzca su nombre, email, y le mantendremos informado

¡Únete a nuestra comunidad antes de comentar!

Únete a Mundojurídico en Facebook, te estamos esperando

Ok, publicar mi comentario.