Voto del propietario titular de varios pisos
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Voto del propietario titular de varios pisos

Cómo se computa el voto del propietario titular de varios pisos o locales a la hora de adoptar las mayorías para los acuerdos de la Comunidad.

Vamos a ver cómo se computa el voto del propietario titular de varios pisos o locales cuando se celebran las reuniones de comunidad para dopación de acuerdos.

Es relativamente frecuente en materia de propiedad horizontal el supuesto de que una sola persona sea propietaria de varios inmuebles en el mismo edificio (pisos, locales,etc.).

Las mayorias exigidas para adopción de acuerdos en las comundiades de propietarios

La Ley de Propiedad Horizontal exige para la aprobación de los acuerdos que adopta la Junta de propietarios que se reuna una serie de mayorias dependiendo del tipo de acuerdo (unanimidad, tres quintos, mayoria doble, mayoría simple, etc.).

No obstante,  en cualquier tipo de acuerdo, la Ley exige doble quórum, tanto de número de propietarios como de cuotas de participación.

Hay por tanto dos cómputos, pues no solo cuenta la propiedad individual como número, sino también los coeficientes de cada uno de los inmuebles, de tal forma que para contabilizar el quórum necesario para aprobar un acuerdo, se requerirá un número de propietarios que voten a favor del acuerdo y un número de porcentajes de cuotas de participación en los elementos comunes que reúnan dichos propietarios.

EJEMPLO:

El artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dispone:

«El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.»

El propietario que tiene varios inmuebles, ¿tiene tantos votos como inmuebles sean de su propiedad? 

Volviendo al supuesto de que un solo propietario sea dueño de varios inmuebles, la Jurisprudencia ha interpretado que el voto del propietario titular de varios pisos o locales en ese doble quórum es único en cuanto al cómputo de propietarios, aunque sí se le tendrá en cuenta la suma de las cuotas de participación de todos los pisos o locales que tenga.

Ejemplo:

En una Comunidad de propietarios hay 20 elementos privativos (14 pisos y 6 locales) cada uno de ellos con su cuota de participación.

El mismo vecino es propietario de 2 pisos y un local, mientras que los demás comuneros son propietarios individualmente de cada uno de los demás inmuebles. Es decir, la Comunidad tiene 18 propietarios aunque haya 20 fincas, (un vecino que tiene 3 inmuebles y los 17 vecinos restantes que son dueños de un solo piso o local).

En la votación de un acuerdo comunitario que requiera mayoría del total de propietarios y cuotas de participación, el voto del propietario titular de varios pisos se contará en ese doble quórum de la siguiente manera:

a) En cuanto al cómputo del número de propietarios requeridos se le contará como un solo propietario aunque sea dueño de 3 inmuebles.

b) En cuanto al cómputo de las cuotas de participación requeridas, el vecino que tenía los 3 inmuebles contará con la suma de las cuotas de participación de todas sus propiedades.

Jurisprudencia sobre como asignar el voto del propietario titular de varios pisos:

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª), sentencia 21.01.2019:

» A tenor de la sentencia del Tribunal Supremo 10.02.1995 «……Esta Sala acepta la interpretación que asigna un voto a cada propietario, ya sea propietario de un solo piso o apartamento o local individualizado o de varios dentro del mismo inmueble sujeto a la ley de propiedad horizontal, al margen, claro es, de la mayor o menor cuota de participación de que disponga, bien sea por un piso o local, bien sea como resultado de la suma de las correspondientes a varios pisos o locales, cuota individual o global que se computará en su totalidad en la formación de las mayorías de las cuotas de participación.

La Ley, ha establecido dos mayorías que se conjugan para la validez de los acuerdos (Artículo 16.2º), mayoría del total de los propietarios y mayoría de las cuotas de participación; estas mayorías son, en segunda convocatoria, mayoría de los asistentes que represente a su vez la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Es decir, se ponderan dos elementos uno personal y otro económico.

Si la voluntad de la Ley hubiera sido la valoración de la persona-propietario exclusivamente por su representatividad económica manifestada en la cantidad de sus cuotas de participación en la propiedad conjunta la solución más lógica habría pasado por la eliminación del elemento personal como factor corrector o de equilibrio frente a la mera representatividad económica. Mas su inclusión y permanencia en la ley, sugiere una mayor coherencia de la solución que se inclina por el postulado «un propietario, un voto «, con independencia de sus cuotas de participación, criterio que, como más aconsejable, merece ser acogido.

Es verdad que la ley no resuelve el problema concreto de manera clara. Mas sí aparece nítidamente que la ley no ha querido otorgar una preponderancia total de unos propietarios (los más fuertes) sobre otros (los más débiles), no obstante ponderar la importancia de las cuotas de participación. En consecuencia el cómputo ha de hacerse por personas una a una, es decir, de modo que tenga un sólo voto el propietario de varios pisos. Por ello, se estima el motivo casacional invocado.»

Sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya (Sección 3ª) de 14 de abril de 2011:

» El error estriba en que se atribuyeron dos votos a Don. Borja , cuando la propiedad del bajo y del primero sólo les atribuye un voto, según ha mantenido la jurisprudencia, ( STS de 13 de octubre de 1982 y 10 de febrero de 1995 : «…computándose como un único elementos personal los propietarios que tengan varias fincas en la misma comunidad»), evidenciándose una infracción del sistema de adopción de acuerdos que regula el art. 17 de la LPH y que determina otro motivo de nulidad».

Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares (Sección 5ª) de 26 de julio de 2010:

» La tesis de la parte demandada apelante es que existen tantos propietarios -y, por ello, votos personales- como partes determinadas. Siendo treinta las partes determinadas con que cuenta la comunidad, resultaría que han votado a favor del acuerdo un total de 18 partes determinadas, lo que supondría que concurre la mayoría de propietarios exigida por la Ley de propiedad Horizontal.

Sin embargo, esta tesis no puede ser acogida, por las siguientes razones : Es doctrina jurisprudencial consolidada, de la que es muestra la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de febrero de 2005, la que sostiene que la Ley exige en ambas convocatorias del artículo 17.3ª de LPH la concurrencia de dos mayorías, la personal, en la que se contabilizan individualmente el voto de cada uno de los propietarios que forman comunidad, con independencia del número de apartamentos, viviendas o locales de los que sean propietarios , y la mayoría económica, en la que se tiene en cuenta la cuota de participación de cada propietario , cuota que se obtiene sumando todos los coeficientes que corresponden a cada apartamento individualizada. En consecuencia, el cálculo de la parte apelante -tantos votos personales como partes privativas- no se ajusta a dicha jurisprudencia.”

Conclusión:

La mayoría de los Tribunales interpreta que el voto del propietario titular de varios pisos o locales se contará como un solo voto en cuanto al número de propietarios requerido para el acuerdo, aunque sí se sumarán los coeficientes de participación de los inmuebles de los que sea propietario.

Comentarios

  1. Álvaro

    Muy interesante, pero qué ocurre cuando dos propietarios tienen dos inmuebles. Por ejemplo, un pareja que tiene dos inmuebles en una misma comunidad de propietarios y ambos son titulares de los dos inmuebles.
    ¿Podrían tener dos votos,uno por un inmueble y otro por otro?

  2. Maria

    O sea que quién tenga más de una propiedad o más coeficiente tiene las de perder porque aunque sea un solo propietario paga más que el resto y no tiene ningún derecho

  3. MIGUEL ANGEL

    Buenos dias, con respecto a este articulo, una empresa de alquiler turistico tiene mayor cota de participación, mientras que el resto de la comunidad que son propietarios unicos, no llegan ni al 50% de la cota de participacion de la empresa turistica. Queriamos saber, si la comunidad puede hacer algo al respecto, o está condenada siempre a las decisiones de una persona que actue en beneficio siempre de su negocio. Gracias y un saludo,

  4. Lorenza

    Soy copropietaria por herencia, junto a mis hermanos de piso de mis padres fallecidos
    Me planteo comprar otro piso de la misma finca yo sola.
    A efectos de votar en juntas, los votos personales de ambas propiedades serían contabilizados de manera independiente?

    • Inmaculada Castillo

      Hola Lorenza,
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  5. César

    Esta muy bien la disertación pero no me ha resuelto mi duda que estaba buscando.
    ¿Si hay minoría de votos, con mayoría de participación?¿se pueden bloquear todas las decisiones?
    Si esto sucede, la doble condición bloquea las votaciones activas, en mi opinión, dejándolas nulas o como invalidadas por no tener una opción realizable.

    Un saludo.
    Quedo atento a la respuesta

  6. Cristina

    Podrían explicarlo un poco más claro,por favor. Las cuotas de participación se cuentan como voto? Se suman? Pj, para aprobar algo en que un vecino es propietario de 2 pisos y 2 locales, que tiene un 44 de participación, y se opone a lo que se propone. También hay 5 vecinos más que se oponen,con el 10,50 de participación cada uno. No se podría lograr entonces nunca una mayoría con los vecinos restantes, en un edificio de 16 viviendas?

    • Inmaculada Castillo

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