Uno de los grandes problemas que actualmente tienen todas las sociedades incluida la española está relacionado con la vivienda.
La vivienda no es solamente un lugar donde el hombre encuentra resguardo para descansar y protegerse de las inclemencias del tiempo, sino que es mucho más, pues la vivienda es el lugar donde proyecta su intimidad y la de su familia.
Toda persona, individual, en pareja o familia, quiere acceder a una vivienda ya sea mediante su compra o su alquiler, motivo por el cual surgen muchos problemas relacionados con la vivienda a los que el derecho intenta dar respuesta.
Compra de vivienda
La compra de una vivienda es uno de los momentos fundamentales en la vida de una persona, ya que por el precio de los inmuebles y transcendencia vital de la operación pocas veces en la vida se realiza esta transacción más de una o dos veces, así que hay que estar muy atento a los pormenores de la compra que se va a realizar para evitar riesgos.
La compra de una vivienda tiene consecuencias en el orden fiscal por el pago de impuestos y en la mayoría de las ocasiones también supone integrarse en la comunidad de propietarios con las consecuentes obligaciones y relaciones de vecindad que habrán de tenerse en cuenta.
La compra de la vivienda puede ser de primera mano, de segunda mano o en construcción, teniendo cada una de ellas sus específicas particularidades.
La opción de compra de la vivienda
El contrato de opción de compra se ha definido como un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte que es el dueño del inmueble le concede a la otra parte (optante) la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa.
Esta opción que tiene el optante habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones.
Es muy habitual que el contrato de opción de compra vaya íntimamente relacionado con un contrato de alquiler del inmueble. En estos casos al contrato de arrendamiento se le añaden unas cláusulas a través de la cuales se le concede al arrendatario la facultad de decidir si quiere celebrar la compraventa de la vivienda alquilada antes de una fecha límite y con un precio determinado.
Defectos de la vivienda
Cuando aparecen defectos en la vivienda que ha sido comprada hay que saber que la Ley establece unos plazos de garantía general para proteger al comprador de los daños causados por una mala construcción.
Estos plazos de garantía van en función de la importancia de los daños por la mala construcción y que son de:
- 10 años por los daños que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.
- 3 años por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad.
- 1 año por los daños derivados de una deficiente ejecución, que son los denominados defectos de acabado.
Por último decir que todos estos vicios de la construcción han de producirse o exteriorizarse dentro de cada uno de los plazos de garantía señalados.
Otros gastos de la compraventa de la vivienda
Los gastos de la compraventa de una vivienda son varios, pudiendo pactarse en algunos de ellos si será el vendedor o el comprador quien corra con ellos o en qué porcentaje de su importe.
Entre los mas importantes gastos a los que hay que hacer frente en la compraventa de la vivienda están los fiscales. El comprador será quien tenga que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales o el IVA (dependiendo de los casos) y el comprador deberá hacer frente al pago de la Plusvalía de la venta.
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Además habrá que pagar el importe de la Notaría por el otorgamiento de la escritura pública de compraventa y los gastos del Registro de la Propiedad para su inscripción. Estos gastos pueden ser pactados que los abone cualquiera de las partes o bien que se efectúen conforme a ley, que suele ser lo habitual.
Clases de vivienda
Hay que distinguir entre la vivienda libre y la vivienda protegida. La vivienda libre podríamos definirla como aquella que ha sido construida por un particular o por una empresa privada sin ningún tipo de ayudas o subvenciones provenientes del Estado o cualquiera de sus entes públicos.
A diferencia de las anteriores se encuentran las viviendas protegidas que son las construidas bajo el auspicio de las Administraciones Públicas con aportación de ayudas económicas, fiscales y siguiendo un procedimiento administrativo por las que han sido declaradas protegidas.
Sobre las viviendas protegidas la Administración establece unos límites entre los que destaca el precio de venta y los ingresos que el adquirente no podrá rebasar para la compra.
Vivienda de segunda mano
Podríamos definir la vivienda de segunda mano como aquella vivienda que ha tenido antes de ser adquirida por otro propietario anterior y por lo tanto no se le considera vivienda nueva a estrenar.
Lo normal es que estas viviendas de segunda mano pertenezcan a personas físicas o jurídicas distintas del promotor inicial de la edificación, por lo que antes de firmar las escrituras de compraventa de una vivienda de segunda mano es habitual que las partes firmen un contrato privado de compraventa o de arras previo al otorgamiento de la escritura pública de compraventa.
Dé ahí la importancia de comprobar antes de firmar el contrato privado de compraventa o de arras asegurarse de la titularidad del vendedor, cargas o hipotecas, coincidencia registral, deudas con la comunidad de propietarios o con el Ayuntamiento por el pago de impuestos.
Vivienda nueva
Vivienda nueva se considera aquella que se encuentra terminada en su fase de construcción y además con la licencia de primera ocupación y habitabilidad concedida.
En caso de que una persona esté interesada en comprar una vivienda nueva siendo el comprador el primero en ocuparla, el trámite es igual al que hemos referencia en la guía sobre viviendas en construcción, salvo en varios detalles como pueda ser, entre otros, la forma de pago.