El subarriendo de local de negocio

El subarriendo de local de negocio

 El subarriendo de local de negocio no necesita contar con el consentimiento del dueño salvo prohibición expresa en el contrato.

El subarriendo de local de negocio consiste en que el arrendatario (inquilino) que viene ocupando el inmueble, lo alquila a su vez a una tercera persona.

El subarriendo de local de negocio puede ser total o parcial.

Cuando se trata de subarriendos de locales de negocio, lo normal es que sea total, es decir el arrendatario sale del local y lo ocupa esa tercera persona.

En los subarriendos de vivienda suele darse con más frecuencia el subarriendo parcial, como por ejemplo: se alquila parte de la vivienda pero el primitivo inquilino sigue también ocupándola con esa tercera persona.

Cuando se produce el subarriendo de local de negocio, que es sobre lo que vamos a hablar, nos encontramos con dos relaciones contractuales distintas pero entrelazadas:

1ª.-  La del arrendador (o dueño) del local de negocio que hace un contrato de alquiler del local con una persona que se denomina arrendatario.

2ª.-  La del arrendatario (se convierte en subarrendador) cuando a su vez vuelve a alquilar el local con una tercera persona denominada subarrendatario.

Como vemos el arrendatario tiene dos papeles cuando se formaliza el subarriendo, por un lado es arrendatario del contrato de alquiler del local y por otro es subarrendador respecto al subarrendatario.

¿Cabe siempre el subarriendo de local de negocio?

Si el contrato de alquiler firmado por el arrendador y el arrendatario, prohíbe expresamente el subarriendo, no se puede realizar bajo sanción de nulidad y resolución del contrato (libertad de pactos del art. 1255 del Código Civil)

Si el contrato no estableciera nada sobre si se puede o no subarrendar, el arrendatario podrá subarrendar el local, total o parcialmente, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador (artículo 32 LAU).

Artículo 32.1 LAU: » Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.»

El único requisito en este caso, es que tiene la obligación de comunicarle al arrendador (o dueño) que se ha producido el subarriendo del local, indicándole los datos de la persona que va a ocupar el local. El plazo de notificación será de UN MES desde que se haya producido el subarriendo. Si no se hiciese el arrendador puede solicitar del Juzgado que no se reconozca el subarriendo e incluso la resolución del contrato de alquiler (artículo 32.4 LAU)

IMPORTANTE:

Esta notificación deberá hacerla el arrendatario al arrendador, y habrá de hacerse de forma fehaciente para que quede constancia, mediante conducto notarial, burofax con acuse de recibo, etc.

A continuación os dejo a modo de ejemplo una sentencia que resolvió el contrato de arrendamiento de local de negocio porque el arrendatario había subarrendado sin cumplir con el plazo de notificación.

La sentencia es de la Audiencia Provincial Madrid (Sección 19ª) de 5.02.2010:

«Es cierto que el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos a que acabamos de hacer mención permite que cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, pero añade el apartado cuarto que tanto la cesión como el subarriendo, deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquellos se hubieren concertado; el representante legal de la empresa BOGART, S.L. como arrendatario, no comunicó en el plazo establecido en la Ley el subarriendo, que efectivamente se dio, de parte del local arrendado en favor de la sociedad VEZGA, S.L., con lo que es de todo punto necesario dar entrada al propio artículo 35 de la misma Ley para resolver de pleno derecho el contrato por incumplimiento de lo dispuesto en el propio artículo 32 de la LAU».

¿Subirá la renta en el subarriendo de local de negocio?

La renta que el arrendatario viene pagándole al arrendador se verá incrementada cuando se produce el subarriendo.

El importe que subirá la renta por el subarriendo será el que figure en el contrato de alquiler, en el supuesto de que las partes así lo hubiesen acordado (libertad de pactos del art. 1255 Código Civil).

Si no figurase nada en el contrato y se trata de un subarriendo total del local, subirá la renta un 20% sobre aquella que viniese pagando el arrendatario en ese momento.

Si se trata de un subarriendo parcial del local, subirá un 10% sobre aquella que viniese pagando el arrendatario.

La renta aunque se produzca el subarriendo de local de negocio seguirá siéndole abonada al arrendador por el primitivo arrendatario, nunca por el subarrendatario.

El subarrendatario le abonará al arrendatario-subarrendador la renta que entre ellos dos hayan pactado.

Al finalizar el contrato de arrendamiento se extinguirá igualmente el contrato de subarriendo.

Comentarios

  1. Jorge

    Necesito para iniciar la actividad , licencia de apertura o de actividad o cualequierea que sea,? En este caso es una clase la subarrendada en una academia, , para dar clases de guitarra , gracias.

  2. María Tella

    Hola buenas tardes, tengo una duda. Si no paga el arrendatario y el subarrendatario sí. Que pasaría ante un desahucio?, gracias.

    • Inmaculada Castillo

      Hola María,
      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  3. MANUEL GARRIDO

    Señor Francisco Sevilla, ¿en que parte de la LAU u otra ley pone esta coletilla?:

    «Si no figurase nada en el contrato y se trata de un SUBARRIENDO TOTAL del local, subirá la renta un 20% sobre aquella que viniese pagando el arrendatario en ese momento.»

    Lo pregunto porque mi arrendatario tiene el local cedido segun el, en precario o sea gratis, y me sigue pagando lo que se pacto en un principio sin aumentar el 20%.
    gracias anticipadas.

  4. Maria

    Hola,

    Tengo una duda sobre un procedimiento de desahucio por impago de alquiler de un local

    Resulta q el alquiler se hizo entre la propietaria y una asociación que vamos a llamar A y esta dejo de pagar dos mensualidades en enero de este año porque le quitaron las ayudas q tenían, entonces esta asociación le subarrendó a otra asociación que vamos a llamar B.
    La asociación B continuo pagándole directamente a la propietaria, quien ella misma le facilitó la cuenta de ingreso y quien desde el primer momento supo que era la asociación. B quien le pagaba directamente y la propietaria le propuso q pagará dos fianzas.

    Ha llegado la notificación del desahucio contra la asociación A y esta no está actuando con diligencia y no tiene ningún interés en personarse en el procedimiento.

    Puede la asociación B personarse en el juzgado porque al fin al cabo son lo q están en el local y quienes le van a desahuciar. Como poseedores
    Dado que ha sido engañado por la asociación A y quienes le da igual todo.
    Puede también decirle al juzgado que tiene un contrato verbal con los justificante de los pagos de renta
    Y que ya la asociación A no esta ahí.

    Q recomiendas hacer a la asociación B?
    Pd según dice la propietaria no estaba permitido en el contrato el subarriendo.

    Un saludo

  5. serafin juncal

    tengo un local alquilado hace treinta años e pagado traspaso puedo yo traspasarlo y de poder hacerlo que leyes tengo que cumplir con el dueño del local un saludo.

  6. Alejandro

    Hola buenas tarde, tengo una duda. Si no paga el arrendatario y el subarrendatario sí. Que pasaría ante un desahucio?, gracias.

  7. Javier

    hola buenos dias, una cuestion
    es posible el subarriendo doble, es decir, que el subarrendatario subarriende a la vez? se que en la antigua ley no se podia, pero en la actual no se prohibe
    gracias

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola Javier:
      1.- Si el contrato no lo prohibe está pèrmitido con la actual LAU

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