Plazo de prescripción para reclamar gastos y comisiones de la hipoteca

Plazo de prescripción para reclamar gastos y comisiones de la hipoteca

El Tribunal Supremo fija doctrina sobre el plazo de prescripción para reclamar gastos y comisiones de la hipoteca a los Bancos.

Con fecha 14 de junio de 2024 se ha dictado sentencia por la Sala de Pleno del Tribunal Supremo por la que se fija doctrina sobre el cómputo del plazo de prescripción para reclamar la restitución de los gastos hipotecarios.

La cuestión a resolver era, cómo armonizar las dos siguientes premisas:

1.- La nulidad de una cláusula abusiva es imprescriptible, por lo que la solicitud de declaración de nulidad de la cláusula gastos no está sujeta a plazo alguno.

2.- Sin embargo, la solicitud de restitución de las cantidades pagadas al Banco por dichos gastos hipotecarios, está sujeta al plazo de prescricpión de 5 años previsto en el artículo 1964.2 del Código Civil.

El problema que surgió y que los Tribunales han interpretado de distinta manera, era desde cúando había de contarse el plazo de prescripción de los cinco años para solicitar la restitución de los gasots hipotecarios.

Posición del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre los gastos hipotecarios

La jurisprudencia del TJUE sobre esta materia y muy especialmente la Sentencia del TJUE de 25 de abril de 2024 ha establecido, resumidamente, que:

1.- La Directiva 93/13 no se opone a que la prescripción de la acción de reclamación de gastos hipotecarios comience el día en que adquirió firmeza la sentencia que declaró el carácter abusivo de la cláusula de gastos, por ser el momento en que el consumidor tiene un conocimiento cierto de la irregularidad de la cláusula; y sin que esto atente al principio de seguridad jurídica, pues es el propio profesional el que, prevaliéndose de su posición de superioridad, ha generado una situación que la Directiva 93/13 prohíbe y pretende evitar.

2.- Ello, sin perjuicio de que el profesional tenga la facultad de probar, en cada caso, que ese consumidor tenía o podía razonablemente tener conocimiento de la abusividad de la cláusula antes de dictarse una sentencia que declare su nulidad, aportando al efecto pruebas concretas sobre sus relaciones con ese consumidor, de conformidad con el régimen nacional de la prueba que resulte de aplicación. De hecho, en la formulación realizada por el TJUE, esta facultad del profesional se erige como el único límite a que las acciones restitutorias sean imprescriptibles.

3.- No cabe computar el plazo desde la fecha en la que el Tribunal Supremo dictó una serie de sentencias en las que declaró abusivas ese tipo de cláusulas, o desde la fecha de determinadas sentencias del TJUE que confirmaron que, en principio, los plazos de prescripción para las acciones de restitución son conformes con el Derecho de la Unión, siempre que respeten los principios de equivalencia y de efectividad. Porque la declaración de abusividad de un tipo de cláusula no entraña la de todas las cláusulas de esa clase, sino que el examen de la abusividad debe realizarse, caso por caso, considerando todas las circunstancias que concurran en su celebración, por lo que no cabe presumir que una determinada cláusula contractual es abusiva, pues tal calificación puede depender de las circunstancias específicas de la celebración de cada contrato y, especialmente, de la información concreta que cada profesional haya proporcionado a cada consumidor.

4.- Además, como añaden las Sentencias del TJUE de 25 de abril de 2024 (párrafo 41, en dictada en el asunto C 484/21, y 48, en la dictada en el asunto C 561/21), a falta de obligación del profesional de informar al consumidor sobre esta cuestión, no cabe presumir que el consumidor pueda razonablemente tener conocimiento de que una cláusula contenida en su contrato tiene un alcance equivalente al de una cláusula tipo que el tribunal supremo nacional ha declarado abusiva.

¿Qué cantidades están devolviendo los Bancos cuando se les demanda por la cláusula abusiva de gastos?

Los Tribunales vienen acordando la restitución de los importes pagados por el consumidor en concepto de gastos del préstamo hipotecario por los siguientes conceptos y porcentajes:

Gastos de Notaría (50%)

Registro de la Propiedad (100%)

Gestoría (100%)

Tasación (100%)

¿Cuándo prescribe la reclamación de los gastos hipotecarios?

El Tribunal Supremo, a la vista de la Sentencia del TJUE de 25.04.2024, ha dictado una sentencia para establecer doctrina sobre el cómputo del plazo de prescripción para reclamar la restitución de los gastos hipotecarios.

Sentencia del Tribunal Supremo (Pleno) de fecha 14 de junio de 2024

En esta sentencia el Tribunal Supremo ha resuelto asumir lo dispuesto por el TJUE y ha fijado doctrina en el sentido de afirmar que el plazo de los cinco años de prescripción para la restitución de los gastos hipotecarios se contará de la siguiente manera:

« En consecuencia, salvo en aquellos casos en que la entidad prestamista pruebe que, en el marco de sus relaciones contractuales, ese concreto consumidor pudo conocer en una fecha anterior que esa estipulación (cláusula de gastos) era abusiva, el día inicial del plazo de prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios indebidamente pagados por un consumidor será el de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula que obligaba a tales pagos.»

Francisco Sevilla Cáceres
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Comentarios

  1. Lourdes

    Solicité gastos hipoteca en abril -mayo 2022, no contestan. La hipoteca es de 2001, però creo que la resolución de la Audiencia provincial de Barcelona es posterior. Puedo hacer algo? Són unos 5000€

  2. Erika

    Opinión legal:
    Esto es el mismo CACHONDEO de siempre, sí he dicho cachondeo.

    ¿Para quiénes están hechas las leyes? ¿Para los bancos a los que tuvimos que rescatar mientras los demás nos ahogábamos? Obvia pregunta retórica.
    Primero nos sablean, luego se consigue que se reconozca que abusaron y seguido ¿Se pasan diez años mareándonos de tribunal en tribunal?

    Como nadie va a hacer nada, apelo a mi recurso al pataleo, que no está contenido en ningún tomo, pero cuya jurisprudencia debería ser más que reconocida en este puñetero país de pandereta en el que el feudalismo aún se permite y hasta se agradece.
    #Pais

  3. lina

    mi hipoteca se firmó en el año 2016, corriendo yo con todos los gastos que conlleva, no tengo seguridad en los plazos para recuperar gastos-… Aunque creo que ya se derogó la ley que sólo permitia la recuperación de los mismo durante cinco años..
    me obligaron a proteccion de pagos ( aun con nomina y piso hipotecado a parte de un valor, el doble del precio pedido por hipoteca )
    podrian darme informacion al respecto?
    muchas gracias

  4. vicente ortiz

    No estoy de acuerdo con la afirmación de que se ejercitan 2 acciones. La restitución es un efecto legal de la nulidad en base al 1303c.c.

  5. Anna

    Antes el plazo eran 15 años. Sería aplicable la Disposición Transitoria de la Ley de 2015 en los contratos suscritos desde 2005 y hasta 2015, creo yo. Máximo plazo 7 octubre 2020…no?

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