Incumplimiento del arrendador como oposición en el juicio de desahucio

El inquilino no puede alegar incumplimiento del arrendador como oposición en el juicio de desahucio por falta de pago al no contemplarse en la Ley.

La cuestión que tratamos hoy se centra en la posibilidad o no de que el arrendatario alegue el incumplimiento del arrendador como oposición en el juicio de desahucio por falta de pago.

Es frecuente cuando el inquilino recibe una demanda de desahucio por no haber pagado la renta convenida, que se oponga en el procedimiento alegando que no ha pagado la renta porque el arrendador ha incumplido también sus obligaciones contractuales (ejemplo: No se ha pagado la renta porque alguno de los electrodomésticos existentes en la vivienda se han roto y le corresponde al dueño su reparación).

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Antes de conocer el criterio de los Tribunales, es preciso recordar que los procesos que tienen por objeto la recuperación de un inmueble dado en arrendamiento a los que se acumule la acción de reclamación de rentas, se tramitarán por el cauce del juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía. Es decir el juicio de desahucio por falta de pago sigue los trámites del juicio verbal con algunas especialidades.

El artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), dispone:

Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: 1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.”

El desahucio por falta de pago se tramita como un juicio verbal con algunas singularidades. Respecto de ellas, el art. 444.1 LEC dispone que el demandado sólo podrá oponer  el PAGO o las circunstancias relativas a la procedencia de la ENERVACIÓN.

Es decir, existe una limitación en cuanto a los motivos de oposición que el inquilino puede alegar en un juicio de desahucio por falta de pago.

Opinión de la Jurisprudencia sobre el incumplimiento del arrendador como oposición del arrendador en el juicio de desahucio

 –  Audiencia Provincial de Pontevedra (Sección 1ª) sentencia de 18.06.2015:Incumplimiento del arrendador como oposición en el juicio de desahucio

” La jurisprudencia viene entendiendo que el demandado no puede oponer a la pretensión del arrendador de dar por resuelto el vínculo por motivo del incumplimiento de la principal obligación del arrendatario excepciones diferentes al pago o a la facultad de enervar. Quiérese decir que no podrá el demandado oponer, para justificar su propio incumplimiento, el incumplimiento del arrendador.”

Esta sentencia, como vemos, impide que el inquilino alegue incumplimiento del arrendador como oposición en el juicio de desahucio.  No obstante, como veremos en las que a continuación citamos, algunos Tribunales opinan que si el inquilino alega y acredita un incumplimiento grave de las obligaciones del arrendador, sí cabría como motivo de oposición en el juicio de desahucio. También que, frente a la acción de desahucio exclusiva no cabe más que acreditar el pago o la enervación, pero sis se reclama en el procedimiento las rentas sí cabe oponer otros motivos.

Pasemos a verlas:

–  Audiencia Provincial de Madrid (Sección 12ª) sentencia de 18.06.2014:

” Esta Sala ha señalado en diversas ocasiones que para que quepa apreciar la existencia de cuestión compleja, no basta con la mera alegación por parte del demandado de cuestiones que pudieran entrañar tal complejidad, siendo preciso que exista un mínimo de prueba que acredite la realidad y fundamento de tales alegaciones; lo cual, a su vez, supone la aplicación de la doctrina del Tribunal Supremo recogida en sentencias de 22 de marzo y 20 de mayo de 1965 y 22 de junio de 1979, etc. ;  para que la falta de pago de rentas no motive la resolución contractual, será preciso que el arrendatario alegue y acredite que el arrendador ha incumplido sus obligaciones contractuales, no bastando con un cumplimiento defectuoso de las mismas, siendo preciso para ello que exista un incumplimiento esencial o grave, el cual se da cuando se frustran las legítimas aspiraciones de la otra parte contratante.”

–  Audiencia Provincial de Albacete (Sección 1ª), sentencia 18.04.2016:

” En relación al juicio de desahucio el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil  limita los motivos de oposición a las cuestiones relativas al pago o a la enervación, de lo que se deduce que el demandado solo puede plantear como motivos de oposición en el juicio verbal de desahucio, dada su naturaleza especial y sumaria, las cuestiones relativas al pago, bien porque se haya procedido al pago, a la consignación, que el arrendador se haya negado al cobro de la renta, o bien a la procedencia o no de la consignación.
Pero esa limitación sólo puede entenderse referida a la acción desahucio, no a la reclamación de rentas, frente a la cual el arrendatario sí puede oponer la compensación de créditos , al ampararlo el art. 438.2 LEC, siempre que se haga saber al actor con cinco días de antelación a la vista.”

–  Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10ª), sentencia 7.06.2016:

” Como la propia sentencia recoge el art. 444 de la LEC limita la oposición del arrendatario a la prueba del pago y de las circunstancias de la enervación. Alegada la falta de pago por la actora desde los meses de febrero de 2014, no se ha acreditado el pago por la demandada de la renta de dichos meses hasta el mes de mayo de 2015, fecha en la que reconoce el impago de forma expresa. Por tanto, era a la parte demandada a quien incumbía acreditar el pago de los meses en cuya inefectividad se sustenta la demanda, y ello por la dificultad que supone la acreditación de un hecho negativo ( la falta de pago ) , lo que supondría una prueba “diabólica” para la parte actora ,dado que los pagos se hacían en metálico, y teniendo en cuenta también la facilidad de acreditación por la demandada del pago que es quien debe mantener en su poder los recibos del pago de dichas cantidades.

No habiendo acreditado el pago de la renta en cuya inefectividad se sustenta la demanda de la parte actora, acreditada la relación arrendaticia y no constando el pago de las rentas que se reclaman, procedería haberse estimado la demanda, y en consecuencia, procede apreciar la infracción de los preceptos alegados, art 444 y 217 de la LEC , y en consecuencia debe prosperar la demandada planteada, de conformidad con lo establecido en los art 27 de la LAU .”

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2 Responses to Incumplimiento del arrendador como oposición en el juicio de desahucio

  1. jose maria en 24 de marzo, 2016 de 11:40

    tengo alquilado un local como bar cafetería y el inquilino ha echo reformas sin mi autorización como puedo desalojarlo si no quiere venirse a bien le pido hacer un contrato nuevo por el reto que le queda y n quiere que opciones me quedan para echarlo gracias

    • Inmaculada Castillo en 24 de marzo, 2016 de 12:33

      Hola Jose Maria:
      La unica manera para ponerle fin al contrato sería por incumplimiento de las obligaciones contraídas por el inquilino en el contrato. Tendrá que ver con el contrato en la mano si el inquilino ha dejado de cumplir alguna de sus obligaciones. De ser así podría interponer una demanda de resolución del contrato por incumplimiento.
      Lea el contrato y si tiene alguna duda, a partir del lunes puede llamarnos a nuestro servicio de asesoría telefónica a través de nuestro teléfono 807 502 004 (extensión nº 1) y le atenderé personalmente.
      Un saludo

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