Usucapión ordinaria

Usucapión ordinaria

La usucapión ordinaria como modo de adquirir la propiedad requiere posesión, buena fe, justo título y el transcurso del tiempo.

La usucapión ordinaria al igual que la extraordinaria es un modo de adquirir la propiedad de las cosas o los derechos reales por la posesión y el transcurso del tiempo.

¿Qué es la usucapión?

La usucapión es una institución jurídica por medio de la cual una persona que posee un bien durante un determinado tiempo puede convertirse en propietario siempre que cumpla con las exigencias legales establecidas que examinaremos más adelante.

Es una de las formas para adquirir la propiedad de los bienes o derechos.

El artículo 1930 del Código Civil dispone: “Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales.”

La usucapión también es denominada prescripción adquisitiva, así que ambos términos se refieren a lo mismo. El Código Civil no recoge el término usucapión sino el de “prescripción” adquisitiva.

¿Cuántas clases de usucapión hay?

Los dos tipos de usucapión:

1ª.-   La usucapión ordinaria.

2ª.-   La usucapión extraordinaria.

La diferencia entre una y otra radica en que en la usucapión ordinaria se exige menos tiempo poseyendo el bien pero a cambio se exigen más requisitos para ser propietarios, mientras que en la usucapión extraordinaria se exige un tiempo mas largo de posesión a cambio de exigir menos requisitos.

Regulación de la usucapión ordinaria

El artículo 1940 Código Civil, establece:

“Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley”.

Las exigencias que resalta el anterior precepto para que el poseedor de un bien pueda convertirse en propietario por usucapión ordinaria son:  posesión, buena fe, justo título y transcurso de tiempo.  

Veamos cada una por separado.

Requisitos para la usucapión ordinaria

Los requisitos para que se de la usucapión ordinaria son:

a)  La posesión del bien

La posesión de bien o derecho que se pretende usucapir ha de ser con los caracteres del art. 1941 Código Civil:

  • posesión en concepto de dueño
  • posesión pública
  • posesión pacífica
  • continuada (no interrumpida)

b)  Buena fe del que posee

La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de la que recibió el bien era dueño de ella y podía trasmitir su dominio.

El artículo 1950 del Código Civil dispone: “La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio.”

Las condiciones de la buena fe exigidas para la posesión en los artículos 433, 434, 435 y 436 del Código Civil, son igualmente necesarias para la determinación de aquel requisito en la prescripción del dominio y demás derechos reales.

c)  Justo titulo

Se entiende por justo título aquél que legalmente basta para transmitir el dominio del bien que se pretende usucapir. Quedan excluidos los títulos nulos de pleno derecho

El título debe ser válido y verdadero aunque exista algún defecto o vicio originario. El título debe probarse por quien pretenda usucapir.

El artículo 1952 del Código Civil dispone: “Entiéndese por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate.”

d)  Transcurso del tiempo

  • Para los bienes inmuebles 10 años entre presentes y 20 años entre ausentes (art. 1957 Código Civil).
  • Para los bienes muebles 3 años.

El Tribunal Supremo tiene señalado sobre la usucapión ordinaria (al igual que para la extraordinaria) que la posesión del bien de manera continuada, exige durante los plazos legales, que ha de hacerse en concepto de dueño.  El poseedor que no actúe como dueño, como por ejemplo aquel que lo haga por mera tolerancia, no puede adquirir por usucapión el bien que posea.

Sentencias sobre usucapión ordinaria

Audiencia Provincial de Almería (Sección 1ª), sentencia de 31.05.2016

TERCERO.- Aplicando lo anterior la caso que nos ocupa resulta que existen datos probatorios que acreditan que se cumplen los requisitos para que opere la prescripción adquisitiva.
Así existe un justo título consistente en el documento privado de compra de la vivienda en donde una de las dueñas vende el inmueble al causante de la ahora demandante y apelante, el 27 de enero de 1986, siendo la casa vendida la de la CALLE000 nº NUM000 , si bien en el mes de abril de ese año renueva padrón en la casa nº NUM001 según certificación del Ayuntamiento. Es decir que habiendo sido arrendatario de la casa número NUM000 desde el 1 de marzo de 1959, sin embargo se cambia la numeración de la casa al NUM001 , lo que debe ser entendido así porque carecería de sentido y supone ir contra las máximas de experiencia y la lógica que se viva durante mas de 25 años en una casa y a los cuatro meses de comprarla se cambie a vivir a la casa de al lado, en la misma calle, siendo lo más razonable entender que hubo un cambio de numeración y que, por tanto, se trata de la misma casa que se ha poseído así durante todo ese tiempo en concepto de dueño, en cualquier caso durante más de 10 años con justo título y en concepto de dueño.

En consecuencia procede estimar el recurso, al concurrir los requisitos para que se declare la adquisición de la casa objeto de esta litis por usucapión de diez años con justo título, conforme al art. 1957del Código Civil.

Audiencia Provincial de Baleares (Sección 3ª), sentencia de 28.09.2015

Veamos en esta sentencia las razones de la estimación de una usucapión ordinaria así como el análisis de los requisitos exigidos para adquirir la propiedad mediante la posesión del bien:

” Dispone el artículo 1.930 del Código civil que se adquieren por prescripción “de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales”. Señala el artículo 1940 que “para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la Ley”, y el artículo 1941 que “la posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida”. El artículo 1.957 establece los plazos de la prescripción ordinaria al indicar que “el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título”,…”

De lo actuado en el procedimiento resulta la posesión por la Sra. Vicenta de la totalidad de la parcela en la configuración que actualmente presenta desde su adquisición, posesión que lo ha sido de forma pública, pacífica y no interrumpida. Así se deriva de la sucesión de escrituras de compraventa relativas a la finca en las que, desde 26 de junio de 1998 se hace constar una cabida superior a la que figura inscrita en el Registro de la Propiedad.

La posesión lo es también en concepto de dueño

Dispone el artículo 1.950 del Código Civil que “la buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio”.  La buena fe ha de ser entendida, en su vertiente positiva, como la creencia de que el transmitente es el verdadero dueño de la cosa y ostenta un poder de disposición sobre la misma suficiente para transferir el dominio, y, en su vertiente negativa, como la ignorancia de la inexistencia de una real titularidad o de cualquier otra circunstancia o vicio que pueda hacer ineficaz o limitar el derecho dominical del transferente ( arts. 433 y 1950 CC ).

También se ha dicho que la buena fe es un estado de conocimiento y no de conducta, como ocurre en las obligaciones y contratos ( arts. 1269 y ss CC ), sin que para apreciar la mala fe sea necesaria la concurrencia del engaño o la maquinación fraudulenta. Por otro lado, la buena fe en la adquisición, legal y preceptivamente, se presume siempre ( art. 434 CC ), por lo que es precisa una demostración clara y rotunda de su inexistencia que incumbe a quien pretenda destruir la presunción y niegue la buena fe, dispensando de toda prueba a los favorecidos por ella.
El requisito esencial para que se produzca la usucapión ordinaria del dominio de los bienes inmuebles es que las cosas sean poseídas con justo título ( arts. 1940 y 1957 del C. Civil).

En este sentido también se ha pronunciado la jurisprudencia, al decir que justo título es “aquel que por su naturaleza es capaz de producir la transmisión del dominio, aunque exista algún defecto o vicio originario que afecte a las facultades de disponer del transmitente, pues precisamente para subsanar tales vicios o defectos existe la prescripción, que de otro modo sería inútil”. El título de adquisición de la codemandada Sra. Vicenta es contrato de compraventa en escritura pública de fecha 28 de julio de 2000.

Concurren, por tanto en el presente caso, todos los requisitos exigidos para apreciar la usucapión ordinaria o prescripción adquisitiva ordinaria ( art. 1.957 en relación con los artículos 1.940 , 1.941 y 1.942 del C. Civil ).”

Francisco Sevilla Cáceres
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Comentarios

  1. OSCAR ANIBAL BABEAU

    Buenos días, mi pregunta es la siguiente, hace 41 años que alquile un estudio, hasta los años 1987 o 1990 había una persona que se encargaba de cobrarme el alquiler,por encargo del propietario, (un señor ingles) después de estos años la persona ha desaparecido, en el año 1997 , vino el hijo de este señor y le pedí los gastos ocasionados hasta ese momento,me dijo que siguiera pagandolos,( NUNCA MAS SE SUPO NADA DE ESTA PERSONA) creo ,en el año 1998 vino un embargo de EMAYA, del cual me hice cargo de pagarlo, desde esos años vengo pagando la comunidad y todos los gastos de IBI, RECOGIDA DE BASURA, también me hecho cargo de todas las DERRAMAS que se han presentado hasta hoy día y en la comunidad figuro como dueño, quisiera saber si puedo interponer una solicitud para poner el inmueble a mi nombre y que necesitaría, gracias, un cordial saludo

  2. Josefina

    Buenas tardes, llevo habitando un departamento desde hace once años interrumpidos al cual le hecho mejoras y le e dado mantenimiento y pagado mantenimiento de la cerrada quisiera saber si se puede hacer el juicio de usucapion ordinaria esta propiedad fue adquirida de palabra no hay ningun documento que me ampare quisiera hacer los tramites necesarios para tener la tranquilidad de tener todo en regla puesto que soy la unica provedora de familia y para mi es importante me podrian asesorar quedadndo a sus ordenes gracias por su atencion de antemano sea cual sea la respuesta.

  3. Paula

    Tengo un patio y hay una parte separada con un muro y el vecino tiene acceso a esta parte. Ahora ha cambiado de dueños y hemos tapado su acceso, nos pueden denunciar los actuales propietarios? Queremos recuperar el trozo. Tenemos las escrituras y los lindantes que figuran.

  4. Felipe Leopoldo Espinoza Lara

    Tengo una propiedad en posesión por más de 35 años tengo unas constancias de posesión de hace 14 añoscomo tal pero fue de mi padre ahora que fui apagar elpredial resulta que esta a nombre de uno d mis hermanos ya fallecido hoy sus hijos cerraron de esto y reclaman el predio todos los vecinos del lugar saben qué yo e estado al frente de ese terreno y le e dado mantenimiento la casa la e reconstruido 2 veces puedo pedir el usucapión como tal.muchas gracias espero su respuesta

  5. Asun

    Hola buenas tardes, somos tres vecinos, que estamos usando pisos vacíos hemos hablado con el banco y el nos dice que ya no son suyos, nosotros los estamos usando y defendiendo de ocupas que se quieres meter en ellos, ¿habría alguna posibilidad de usupacion? los tenemos 12 años.

  6. Miguel medina

    Buenas, en 2004 formaba parte de una empresa de la que era socio,la empresa decidio comprar 3 vehículos de los cuales uno de ellos lo utilizaba yo para trabajar. cuando entro la crisis en 2008,la empresa dejo de trabajar. yo segui manteniendo el coche que nadie me reclamo. en 2015 recibi un burofax del administrador de la empresa para que se lo devolviera como si hubiera salido de fabrica,no llegamos a un acuerdo porque yo le reclamaba unas cantidades incluso interpuse un acto de conciliación donde no llegamos a un acuerdo. sigo manteniendo el coche en 2020 le paso las itv y hago el mantenimiento anual,nadie ha vuelto a reclamarme nada. no le pago el sello por que no me llega y no se a quien le llega. en este caso es posible la ususcapion?

  7. JAVIER ESCUDERO

    hola. Ante todo agradecerte la informacion. me gustaria plantearte un par de pregunta. 1: transcurrido un tiempo de usucapir una vivienda, por ejemplo 5 años, en el cual he hecho reformas y mejoras en dicha vivienda aparece un propietario reclamandola. Pierdo todo lo invertido??
    Y 2: la usucapion puede hacerse solo a titulo personal o tambien como empresas.
    Muchas gracias espero respuesta

    • Inmaculada Castillo

      Hola Javier,

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  8. Jose Manuel

    buenas noches ,mis suegros nos dieron la parte de arriba de su casa para construir un piso lo cual lo hicimos , no tenemos escrituras publicas del piso construido solamente un papel normal diciendo que el piso es nuestro con unos testigos que son mis cuñados , tenemos contrato de luz , agua todo a nuestro nombre ademas de llevar empadronado mas de 30 años .mi pregunta es si puedo hacer uso USUCAPION y poder escrituras al piso .

  9. Joselin

    Hola. Mi padre vive de alquiler en un piso desde 1986, en la cuota paga su parte de ibi y reformas del edificio, el propietario murió hace unos 10 años. Podría pedir la usucapión?

  10. Fabiola Pradenas Olavarría

    Hola soy una madre soltera vivo con mis 2hijos trabajadora que pago mi alquiler religiosamente aunque siempre tengo trabajó no llego a final de mes por lo cual nunca he podido permitirme vacaciones o alguna escapada”junto a mis hijos Pero hace casi un año encontre una casa enorme abandonada están tapiadas todas sus entradas con ladrillos… Pero en la misma finca hay una casa de apero muy antigua y que no se molestaron en tapiar lo he limpiado con todo mi cariño para pasar mis días libres disfrutando de ese lugar con mis hijos (el mar está serca así que es nuestra cabaña”… No me escondo de nadie pero procuro que no ser muy visible no molesto a nadie y me ocupo de los árboles y he echo un comedero de pájaros para darle vidilla no tiene ni luz ni agua, me llevo una garrafa para las plantas y …en fin hago lo que puedo dentro de mi tiempo y posibilidades; pero con mucho cariño. . Es posible que pertenezca al ayuntamiento . Me pueden echar de la noche a la mañana después de la que he montado?

  11. elvira carpizo enriquez

    Buenas tardes, mi padre posee una alameda, con escrituras,declarada en la renta, y con todos los impuestos y cargas satisfechos por él. Hace 30 años un amigo le dijo que si podia usarla para entretenerse, con animales, huerto y tal. Mi padre accedió y al final acabó poniendo una especie de merendero-chiringuito público que no sabemos si es legal o no. Ahora le pide que abandone la propiedad o que pague una renta(hasta ahora no ha pagado nada)y se niega y reclama la propiedad para él( no se si eso es usucapión o que)o que le venda el trozo de parcela donde tiene el chiringuito.El trozo en cuestión está en medio de la alameda y es el que da acceso al camino para acceder al resto de la alameda.¿ tiene derecho a usucapión?

  12. Laura

    Buenos días. Mi madre compró una casa hace 20 años y vive en ella desde entonces, pero no ha podido escriturarla porque el constructor tuvo problemas y no se ha resuelto hasta ahora, 20 años después, la constructora quebró y ha entrado en concurso de acreedores, estando dentro de este procedimiento concursal la casa de mi madre. Ahora ella es pensionista, tiene 75 años y no le dan el préstamo para escriturar la casa y pagar el resto del precio estipulado en la compraventa, con lo cual la casa se la quedarán los acreedores. ¿Es posible aplicar aquí la usucapión? Ella tiene justo título (contrato de compraventa), buena fe y han pasado más de 10 años de posesión ininterrumpida.

  13. Jesus

    Buenos dias,mi madre lleva toda su vida viviendo en una propiedad que hace mas de 25 años se hace cargo de todos los impuestos,esta casa nunca tuvo escrituras hasta que hace 5 años se la sacamos a nombre de mi madre,ahora han salido unos supuestos herederos que quieren su parte,en este caso podriamos solicitar la usucapión,?

    • Maria Jose Arcas Sariot

      Hola Jesús, si podrían alegarla pero tengan cuenta las diferencias entre la usucapión ordinaria y extraordinaria y sus requisitos

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