Usucapión ordinaria

Para que se estime la usucapión ordinaria como modo de adquirir la propiedad por la posesión,  se requiere buena fe, justo título y el transcurso del tiempo.

Una de las formas de aquirir la propiedad de un bien es por la posesión continuada del mismo. La usucapión o también llamada prescripción adquisitiva, es una institución que permite que una persona que posee un bien se convierta finalmente en dueño del mismo.

Hay DOS CLASES DE USUCAPIÓN:

1ª.-   La usucapión ordinaria a la que dedicamos este artículo.

2ª.-   La usucapión extraordinaria.

Usucapión ordinaria

El artículo 1940 Código Civil, establece:

” Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley”.

Los REQUISITOS que han de darse para la usucapión ordinaria son los siguientes:

a)  La POSESION del bien con los caracteres del art. 1941 Código Civil:

en concepto de dueño

posesión pública

posesión pacífica

continuada (no interrumpida)

b)  BUENA FE del que posee el bien.

c)   JUSTO TÍTULO.

d)  El transcurso de los siguientes PLAZOS de TIEMPO:

para los bienes inmuebles DIEZ AÑOS entre presentes y VEINTE AÑOS entre ausentes (art. 1957 Código Civil).

para los bienes muebles TRES AÑOS.

 

El TRIBUNAL SUPREMO tiene señalado sobre la usucapión ordinaria (al igual que para la extraordinaria) que la posesión del bien de manera continuada, exige durante los plazos legales, que ha de hacerse en concepto de dueño.  El poseedor que no actúe como dueño, como por ejemplo aquel que lo haga por mera tolerancia, no puede adquirir por usucapión el bien que posea.

Veamos en la sentencia dictada por la AUDIENCIA PROVINCIAL DE BALEARES (Sección 3ª) de 28.09.2015, la estimación de una usucapión ordinaria así como el análisis de los requisitos exigidos para adquirir la propiedad mediante la poesión del bien:

Dispone el artículo 1.930 del Código civil que se adquieren por prescripción “de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales”. Señala el artículo 1940 que “para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la Ley”, y el artículo 1941 que “la posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida”. El artículo 1.957 establece los plazos de la prescripción ordinaria al indicar que “el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título”,…”

De lo actuado en el procedimiento resulta la posesión por la Sra. Vicenta de la totalidad de la parcela en la configuración que actualmente presenta desde su adquisición, posesión que lo ha sido de forma pública, pacífica y no interrumpida. Así se deriva de la sucesión de escrituras de compraventa relativas a la finca en las que, desde 26 de junio de 1998 se hace constar una cabida superior a la que figura inscrita en el Registro de la Propiedad.

La posesión lo es también en concepto de dueño. 

Dispone el artículo 1.950 del Código Civil que “la buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio”.  La buena fe ha de ser entendida, en su vertiente positiva, como la creencia de que el transmitente es el verdadero dueño de la cosa y ostenta un poder de disposición sobre la misma suficiente para transferir el dominio, y, en su vertiente negativa, como la ignorancia de la inexistencia de una real titularidad o de cualquier otra circunstancia o vicio que pueda hacer ineficaz o limitar el derecho dominical del transferente ( arts. 433 y 1950 CC ).

También se ha dicho que la buena fe es un estado de conocimiento y no de conducta, como ocurre en las obligaciones y contratos ( arts. 1269 y ss CC ), sin que para apreciar la mala fe sea necesaria la concurrencia del engaño o la maquinación fraudulenta. Por otro lado, la buena fe en la adquisición, legal y preceptivamente, se presume siempre ( art. 434 CC ), por lo que es precisa una demostración clara y rotunda de su inexistencia que incumbe a quien pretenda destruir la presunción y niegue la buena fe, dispensando de toda prueba a los favorecidos por ella.

El requisito esencial para que se produzca la usucapión ordinaria del dominio de los bienes inmuebles es que las cosas sean poseídas con justo título ( arts. 1940 y 1957 del C. Civil). En este sentido también se ha pronunciado la jurisprudencia, al decir que justo título es “aquel que por su naturaleza es capaz de producir la transmisión del dominio, aunque exista algún defecto o vicio originario que afecte a las facultades de disponer del transmitente, pues precisamente para subsanar tales vicios o defectos existe la prescripción, que de otro modo sería inútil”.   El título de adquisición de la codemandada Sra. Vicenta es contrato de compraventa en escritura pública de fecha 28 de julio de 2000.

Concurren, por tanto en el presente caso, todos los requisitos exigidos para apreciar la usucapión ordinaria o prescripción adquisitiva ordinaria ( art. 1.957 en relación con los artículos 1.940 , 1.941 y 1.942 del C. Civil ).”

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4 Responses to Usucapión ordinaria

  1. Jesus en 2 de noviembre, 2017 de 8:27

    Buenos dias,mi madre lleva toda su vida viviendo en una propiedad que hace mas de 25 años se hace cargo de todos los impuestos,esta casa nunca tuvo escrituras hasta que hace 5 años se la sacamos a nombre de mi madre,ahora han salido unos supuestos herederos que quieren su parte,en este caso podriamos solicitar la usucapión,?

    • Maria Jose Arcas Sariot en 14 de noviembre, 2017 de 19:41

      Hola Jesús, si podrían alegarla pero tengan cuenta las diferencias entre la usucapión ordinaria y extraordinaria y sus requisitos

  2. Laura en 28 de noviembre, 2017 de 12:15

    Buenos días. Mi madre compró una casa hace 20 años y vive en ella desde entonces, pero no ha podido escriturarla porque el constructor tuvo problemas y no se ha resuelto hasta ahora, 20 años después, la constructora quebró y ha entrado en concurso de acreedores, estando dentro de este procedimiento concursal la casa de mi madre. Ahora ella es pensionista, tiene 75 años y no le dan el préstamo para escriturar la casa y pagar el resto del precio estipulado en la compraventa, con lo cual la casa se la quedarán los acreedores. ¿Es posible aplicar aquí la usucapión? Ella tiene justo título (contrato de compraventa), buena fe y han pasado más de 10 años de posesión ininterrumpida.

  3. elvira carpizo enriquez en 1 de febrero, 2018 de 18:48

    Buenas tardes, mi padre posee una alameda, con escrituras,declarada en la renta, y con todos los impuestos y cargas satisfechos por él. Hace 30 años un amigo le dijo que si podia usarla para entretenerse, con animales, huerto y tal. Mi padre accedió y al final acabó poniendo una especie de merendero-chiringuito público que no sabemos si es legal o no. Ahora le pide que abandone la propiedad o que pague una renta(hasta ahora no ha pagado nada)y se niega y reclama la propiedad para él( no se si eso es usucapión o que)o que le venda el trozo de parcela donde tiene el chiringuito.El trozo en cuestión está en medio de la alameda y es el que da acceso al camino para acceder al resto de la alameda.¿ tiene derecho a usucapión?

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