Responsabilidad del Presidente de la Comunidad

La responsabilidad del Presidente de la Comunidad se extiende a los daños y perjuicios que cause a la propia comunidad y a los propietarios.

La responsabilidad del Presidente de la Comunidad de propietarios vendrá condicionada por una actuación culpable o negligente en el ejercicio de su función que cause unos perjuicios a la propia comunidad o a los propietarios que la componen.

El Presidente es uno de los órganos de gobierno de la Comunidad de propietarios, junto con la Junta de propietarios, vicepresidentes (en el caso de que los hubiere según los estatutos), el Secretario y el Administrador.

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

El Presidente será quien ostente legalmente la representación de la Comunidad, tanto en juicio como fuera de él, en todos los asuntos que la afecten. (Esta función viene recogida en el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal).

La representación de la Comunidad que ostenta el Presidente se incardina en la figura del mandato (artículo 1709 Código Civil),

Por el contrato de mandato se obliga una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra”. Ello significa que si no cumpliese con las funciones del cargo para el que ha sido designado se podrá declarar la responsabilidad del Presidente de la Comunidad.”

La actuación que debe tener el Presidente ha de ser diligente, cumpliendo con los mandatos, acuerdos e instrucciones que se hayan adoptado por la Junta de propietarios, órgano supremo de las Comunidades.

La responsabilidad del Presidente de la Comunidad viene siendo considerada una responsabilidad contractual del artículo 1.101 del Código Civil: ” Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y lo que de cualquier modo contravinieran al tenor de aquellas“.

Responsabilidad del Presidente de la Comunidad

La mayor parte de los procedimientos judiciales donde se ha discutido la responsabilidad del Presidente de la Comunidad vienen dados por una extralimitación en la ejecución de los acuerdos adoptados por la Junta de propietarios. Si el Presidente se ha limitado a ejecutar directamente el acuerdo y se produce un daño a tercero, no cabria la responsabilidad del Presidente sino de la propia Comunidad. Sólo se le exigiría cuando se exceda de los acuerdos. Como ejemplo nos sirve la Sentencia de la AP Zamora 13 septiembre 2012 donde se condenó al Presidente de la Comunidad por haber contratado un nuevo seguro del edificio sin respetar el acuerdo de la Comunidad que habia decidido un estudio de otras propuestas.

 

Sentencias que declaran la responsabilidad del Presidente de la Comunidad

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª), sentencia 28.12.2017:

“De lo expuesto se desprende que don Jesús , excediéndose de las facultades ostentadas como Presidente de la Comunidad, y excediéndose del mandado recibido, ejecutó actos que impidieron a los demandantes el ejercicio de su derecho al uso de la piscina comunitaria, así como al uso del ascensor por parte de los operarios que ejecutaban una obra en la vivienda de los actores.

El exceso de facultades deriva de que, atendiendo a la prueba practicada, los demandantes no mantenían deuda alguna frente a la Comunidad de Propietarios a 31 de Mayo de 2015, ni por ello existía causa que impidiera el sellado de sus carnés, según la norma que venía aplicándose en la Mancomunidad desde hacía años. Asimismo, por no existir norma legal ni estatutaria que legitime al Presidente de la Comunidad para restringir el uso del ascensor del inmueble, ni en concreto para prohibir su uso para fines de carga o servicio de los operarios que trabajan en una vivienda.

Por todo ello, excediéndose el Presidente de las funciones que ostenta en virtud del art. 13 L.P.H ., en relación con su art. 14 que atribuye facultades residuales a la Junta de Propietarios, y traspasando los límites del mandato conferido en los términos del art. 1725 Código Civil, asume responsabilidad personal por los hechos descritos.”

 

Audiencia Provincial de Alicante (Sección 5ª), sentencia 7.02.2018:

“En suma el Presidente es responsable de la firma del contrato ( art. 13 de la LPH ), extralimitándose del acuerdo de la junta, sin que pueda suplir o corregir la voluntad de la Comunidad expresada en las Juntas Ordinarias o Extraordinarias, con ello se trata de impedir que su voluntad personal sea la que deba vincular a la comunidad, habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal, que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del presidente que no le permite decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad ( sentencias de 10 de octubre de 2011 y 27 de marzo de 2012 ).

Idéntica doctrina acogen las sentencias del Tribunal Supremo 12 de diciembre de 2012 , 19 de febrero de 2013 , 30 de diciembre de 2014 , 5 de noviembre de 2015 y la muy reciente de 24 de junio de 2016 .”

 

En cuanto a la petición de los daños y perjuicios por la responsabilidad del Presidente de la Comunidad hay que indicar que esta solicitud implica que deban ser acreditados por aquel que los interesa.

Si alguno de los vecinos quiere exigir responsabilidad al Presidente porque considere que se le ha producido daños a la Comunidad, lo primero que tendrá que hacer es solicitar la convocatoria de la Junta de propietarios para que una vez discutido el asunto se adopte el acuerdo de emprender acciones judiciales para exigir dicha respondabilidad. Los vecinos no podrán ejercer accciones individuales contra el Presidente, sólo cabe que las ejerza la Junta de propietarios. La única excepción a lo anterior, es que la acción se ejecite por el vecino afectado si la Junta de propietarios no acuerda iniciar las acciones pertinentes.

En cuanto a la prescripción de la acción de responsabilidad del Presidente de la Comunidad de propietarios, considero que es la de CINCO AÑOS general de las obligaciones personales que se deduce de la aplicación del artículo 1964 del Código Civil.

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One Response to Responsabilidad del Presidente de la Comunidad

  1. Nina en 21 de junio, 2015 de 22:56

    Mi presidente ha estado fuera casi un mes por obras en su piso , al estar cerca la próxima junta la carta para incluir en el orden del día se la dejé a su hija para que me la firmara , han pasado mas de 8 días y no tengo respuesta , le pregunto al presidente si me ha firmado la carta y me ha contestado que lo tiene que ver con la administradora antes de firmar y que yo no la dejé firmada . No tengo ni el teléfono ni el correo electrónico ni nada para contactar con el presidente solo presentándome en su casa y no le sienta bien.

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