Simulación del contrato de arrendamiento

La consencuencia legal de probar la simulación del contrato de arrendamiento será la declaración de nulidad del contrato y desalojo del presunto inquilino.

La simulacion del contrato de arrendamiento cuando es absoluta lleva aparejada la nulidad.

Vamos a ver mediante un supuesto las razones por las que suelen simularse los contratos de arrendamiento, qué pruebas o indicios tienen en cuenta los Tribunales para considerar probada la simulación del contrato de arrendamiento y qué consencuencias legales se derivan de la misma.

Respondiendo a la primera pregunta:

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

¿Porqué se simulan algunos contratos de arrendamiento?,

La respuesta mayoritaria en la práctica es para evitar la resolución del contrato por su legítimo dueño (imaginaros una cesión ficticia o traspaso que hace el inquilino a favor de un tercero)  o para evitar que el dueño pierda la posesión del inmueble (ejemplo: en el supuesto de que el Banco se adjudique la vivienda en subasta, el dueño de la vivienda simula un contrato de arrendamiento con una tercera persona, normalmente algún familiar, para evitar que lo echen).

 

Respondiendo a la segunda pregunta:

¿Qué pruebas o indicios valoran los Juzgados para acreditar la existencia de simulación del contrato de arrendamiento?

Si bien es cierto que la carga de la prueba de la simulación recae sobre la parte que alega dicha simulación (art. 217 LEC), también lo es, como dicen los Tribunales, que dado que por su naturaleza y caracteristicas, el negocio simulado no es mas que una apariencia creada para un fin en la que los simuladores elaborarán aquellos documentos y realizarán las actuaciones propias para dar apariencia real al negocio simulado, no puede llegarse hasta el extremo de exigir que la prueba tenga un carácter pleno, por lo que habrá de acudirse y observarse si existen motivos para la simulación y analizar las circunstancias que rodeen ese contrato denunciado como simulado, y a tal efecto habra que ver entre otras las siguientes:

  • si existe o no relación de parentesco entre el  arrendador y el arrendatario.
  • si el contrato de arrendamiento se ha inscrito o no en algún registro.
  • si se ha depositado la fianza en la Comunidad autónoma correspondiente.
  • si las clausulas del contrato de arrendamiento son inusuales, pues persiguen una duración elevada.
  • si la renta es bastante baja con relación a la zona y características del local cuyo arrendamiento es calificado de simulado.
  • si hay prueba del pago de la renta y su declaración fiscal.
  • etcétera.

 

Respondiendo a la tercera preguntaSimulación del contrato de arrendamiento

Consecuencias jurídicas de la simulación del contrato de arrendamiento

1.-  Se distingue entre la simulación relativa cuando detrás del negocio simulado se oculta otro disimulado y la absoluta cuando no hay negocio disimulado.

2.-  Cuando acontece que el contrato de arrendamiento simulado no oculta otro negocio distinto (SIMULACION ABSOLUTA), sino simplemente ha pretendido la creación de un título para mantener la posesión del local, la consencuencia es la NULIDAD DEL CONTRATO, y en consencuencia si así se ha solicitado en la demanda, el desalojo del «presunto inquilino» del inmueble que ocupa al carecer de título que ampara la posesión.

 

Simulación del contrato de arrendamiento. TRIBUNAL SUPREMO (sala 1ª), sentencia de fecha 11.10.2007:

«SEGUNDO.- La sentencia de instancia ha declarado que es tal el cúmulo de datos e indicios, que convergen en el mismo sentido de que el contrato fue simulado y no real, buscado con el solo fin de crear una apariencia frente a terceros, que no cabe sino estimar en este punto la demanda.

Y así, concurren circunstancias tan significativas como la relación de parentesco entre los supuestos arrendador y arrendataria (tío y sobrina)

Que vivieran juntos antes de celebrarse el contrato y lo continúen haciendo después, sin que se explique la razón de que se hubiera concertado el arriendo.

El que la fecha de éste, aunque no pueda tenerse por indubitada, sea posterior al momento en el que el propietario otorgó escritura pública de emisión de obligaciones hipotecarias sobre esa misma finca, cuyo disfrute se mantenía así indemne a la acción de los acreedores.

El que pese a los años transcurridos desde que supuestamente se otorgó el contrato, la demandada no haya podido justificar el pago de una sola renta, mientras que los suministros continúan a nombre de terceras personas.

Que Dª Nieves reconozca al otorgar la escritura de poder que es de profesión estudiante, sin que se le conozcan ingresos para hacer frente al pago de la renta o, en fin, las extrañas y ajenas a la realidad circunstancias del contrato, como su prolongado plazo de duración (diez años más otros cinco posibles de prórroga), la escasísima renta (quince mil pesetas al mes para una vivienda de 140 metros cuadrados en el centro de Oviedo), o la inexistencia de pacto que repercuta a la arrendataria los gastos de comunidad, que ponen aún más de manifiesto si cabe, que se está ante un contrato viciado de nulidad absoluta y, por tanto, radicalmente nulo por falta de causa, en aplicación de los artículos 1275 y 1276 del Código Civil en relación con el artículo 1261.3 del mismo cuerpo legal».

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One Response to Simulación del contrato de arrendamiento

  1. Manuel en 18 de mayo, 2017 de 7:54

    Tengo en marcha una demanda de liquidación de gananciales en Toledo, ya existe inventario judicial a través de otra demanda y también esta el informe del perito judicial de fecha 2015 y a continuación el contador partidor nos ha pedido una provision de fondos de 6.000€. como no tenemos ese dinero el procedimiento esta parado por falta de provision de fondos y mi abogado ha dejado el caso aburrido.
    eso es todo

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