Desistir del arrendamiento de local estando en prórroga

Analizamos las consecuencias que tiene para el inquilino el hecho de desistir del arrendamiento de local estando en prórroga voluntaria.

Las consecuencias para el arrendatario por desistir del arrendamiento de local estando en prórroga y antes de que finalice ésta pueden materializarse en el pago de las mensualidades que falten por vencer hasta que se alcance la fecha de dicha prórroga.

Situamos la problemática mediante un EJEMPLO:

a) Contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, o como coloquialmente se denomina «contrato de arrendamiento de local«.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

b) El contrato se celebra el 1 de abril de 2011 con una duración de 5 años.

c) Se establece en el contrato que si las partes no rescinden el contrato en dicha fecha, éste se prorroga tácitamente por períodos mínimos de 2 años.

d) Dichas prórrogas de 2 años se irán produciendo si las partes no comunican en el plazo de 1 mes antes de que finalicen su deseo de no continuar.

 

Con estos antecedentes, nos encontramos con:

–  El contrato estuvo vigente los primeros 5 años (desde el 1 de abril de 2011 hasta el 31 de marzo de 2016). Como las partes no dijeron nada el contrato entró en prórroga durante 2 años, es decir la primera prórroga del contrato finaliza el 31 de marzo de 2018.

–  Ahora el inquilino, en septiembre de 2017, quiere dejar el arrendamiento de local y le comunica al arrendador que desiste y se marcha en noviembre de 2017.

–  El arrendador le dice que tiene que estar en el local y pagar la renta hasta el 31 de marzo de 2018.

 

PREGUNTA:

¿Puede el inquilino desistir del arrendamiento de local estando en prórroga sin que esta haya finalizado?

 

1º.- El artículo 4 LAU 1994 dispone que sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil (apartado 3).

Desistir del arrendamiento de local estando en prórroga

 

2º.- En este EJEMPLO que hemos puesto, las partes, haciendo uso del principio de libertad de pactos consagrado en el art.1255 del Código Civil , estipularon un período de duración del arrendamiento de cinco años (hasta el 31 de marzo de 2016), pudiendo prorrogarse, por periodos mínimos de dos años, por lo que, cuando el arrendatario comunica en septiembre de 2017, la decisión de resolución unilateral, el contrato se hallaba en la primera de las prórrogas contractuales bianuales, pues su duración se había ampliado en la forma y por el plazo expresamente pactado, es decir, hasta el día 31 de marzo de 2018.

La prórroga convencional que se produce automáticamente si el arrendatario no la denuncia durante el plazo convenido ha de conceptuarse como plazo de duración estipulado en el contrato, pues, en ese momento deja de ser potestativa para el arrendatario para convertirse en obligatoria, por la fuerza vinculante que tiene lo estipulado contractualmente.

 

3º.- Mi opinión es que el arrendador puede exigirle al inquilino si éste se marcha que le indemnice con una cantidad equivalente a la renta que corresponde al plazo que según el contrato queda por cumplir, de manera que encontrándose el mismo en situación de prórroga voluntaria de una duración de dos años, si se abandona el local el inquilino debería de pagar en concepto de indemnización las rentas que falten hasta cumplir con la prórroga o aquellas que se produzcan hasta que el local sea nuevamente alquilado si este hecho se produce antes del 31 de marzo de 2018.

 

CONCLUSION:

Aunque habrá que estar al caso concreto y sobre todo a lo estipulado por las partes en el contrato, con carácter general considero que si el inquilino procede a desistir del arrendamiento de local estando en prórroga y antes de que esta finalice, deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir, limitada, al momento en que el local se alquiler si se hace antes de que finalice la prórroga.

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3 Responses to Desistir del arrendamiento de local estando en prórroga

  1. Andra en 3 de octubre, 2017 de 19:48

    Sr. Sevilla, le agradezco toda la información pero no responde a mi pregunta. Si no existe prosperabilidad con un juicio contra la Junta de Propietarios cual consiente de forma tácita el blocking/salting a la cual estoy sometida día y noche, qué otra posibilidad legal tengo para defender mis derechos salvo la de salir corriendo y cuánto antes de este infierno ?! Conoce algún caso parecido ?! Una es la teoría y muy distinta la práctica y cada caso lleva su peculiaridad, sus circunstancias y conjeturas personales. Pertenezco a un gremio cuyos letrados muy preparados para defender nuestros intereses están algo » bloqueados» con mi situación. Me refieren, al igual que Usted artículos, leyes, sentencias… pero nada concreto a lo que a mi me concierne. Muchas gracias.

  2. Flor en 4 de octubre, 2017 de 8:40

    Esto es una cagada para el inquilino.esto se hace,para que gane el de siempre,el que más tiene. Quien lo ha concebido,lo ha hecho,sin pensar. Si yo,por ejemplo,me tengo que marchar si o si,porque me obligan a pagar lo que no he gastado.?? Además, el dueño,ya está avisado con un mes de antelación, sobre la salida,y,entonces???? No le da tiempo de buscarse otro inquilino?? Yo creo que si..

  3. Javier en 25 de octubre, 2018 de 16:52

    Pregunta: ¿y si en en una cláusula del contrato se estipula que transcurridos 6 meses el arrendatario puede desistir? Yo tenía contrato de 2 años y se establecía que si ninguna de las partes manifestaba su voluntad de no renovarlo, se prorrogaba por 1 año más. Ahora estoy en una de las prórrogas ¿Esa cláusula del contrato seguiría vigente ahora mismo entendiendo que el contrato sigue siendo exactamente el mismo, pero con una duración de 1 año?

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