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Extinción del arrendamiento de local hasta el fallecimiento o jubilación

Extinción del arrendamiento de local hasta el fallecimiento o jubilación del arrendatario en contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985.

Extinción del arrendamiento de local hasta el fallecimiento o jubilación en contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985.

Vamos a ver cómo resuelve el Tribunal Supremo la siguiente cuestión:

1.- Contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado antes del 9 de mayo de 1985.

2.- El arrendatario (inquilino) es una persona física.

3.- Antes del 1 de enero de 1995 que entró en vigor la actual Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, se subroga en la posición del arrendatario otra persona distinta al primitivo inquilino.

Pregunta:

¿Seguirá vigente el arrendamiento hasta el fallecimiento o jubilación del último arrendatario o se extingue el contrato de arrendamiento por transcurso del término legal previsto en la Disposición Transitoria 3ª de la LAU de 1994?

Para ver la respuesta analizamos la sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 23 de Junio de 2020

Extinción del arrendamiento de local hasta el fallecimiento o jubilación

SUPUESTO PLANTEADO:

1.-  La mercantil Cccccc propietaria de una estación de servicio, interpuso demanda sobre extinción de contrato de arrendamiento de local de negocio frente a don Tomás (arrendatario).

2.- El contrato se refería al local dedicado a bar ubicado junto a una gasolinera.

3.- El contrato de arrendamiento primitivo se había celebrado en el año 1964 siendo arrendataria doña Esperanza, la cual traspasó el local a don Epifanio, padre del arrendatario actual.

4.- En fecha 28 de junio de 1994  (antes de la entrada de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994) el Sr. Epifanio se jubiló, comunicándose que su hijo don Tomas se subrogaba en el contrato de arrendamiento.

5.- La sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda de extinción.

Extinción del arrendamiento de local hasta el fallecimiento o jubilación

6.- La mercantil Cccccc recurrió en apelación y la Audiencia Provincial estimó el recurso y declaró extinguido el contrato de arrendamiento del local al considerar que la situación del demandado Sr. Tomás es de tercera titularidad dentro del arrendamiento.

La Audiencia Provincial entendió que el espíritu de la ley es contrario a que se prorrogue la situación más y que, tras un primer traspaso y una subrogación, una segunda subrogación no permite al subrogado acogerse a la norma transitoria (Disposición Transitoria 3.ª LAU de 1994) para prolongar al arrendamiento hasta su jubilación o fallecimiento con posibilidad de posteriores subrogaciones.

7.- El arrendatario don Tomás, al no estar de acurdo con esta sentencia, recurrió en casación ante el TRIBUNAL SUPREMO.

Respuesta del Tribunal Supremo. Extinción del arrendamiento de local hasta el fallecimiento o jubilación

«…El recurso ha de ser estimado por cuanto la solución adoptada por la Audiencia es contraria a la adoptada por esta Sala en supuestos sustancialmente iguales, siendo representativas de dicha postura las sentencias citadas por la parte recurrente y, más recientemente la sentencia núm. 34/2019, de 17 de enero, la cual se expresa en los siguientes términos:

«…los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 -como es el caso- subsistirán a voluntad del arrendatario, con sujeción a prórroga, al menos hasta que se produzca la jubilación o el fallecimiento de éste (Disp. Transitoria 3ª, B.3. párrafo primero). (…)

El arrendatario a todos los efectos era el hoy demandado en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley y, en consecuencia, la norma transitoria se aplica a éste y no al inicial arrendatario, siendo así que dicha norma contempla exclusivamente las subrogaciones posteriores a la entrada en vigor de la nueva Ley prescindiendo de las que se hayan podido producir con anterioridad a dicho momento según la legislación entonces vigente.

De esta forma el arrendamiento podrá extenderse a toda la vida del arrendatario y, en su caso, a la del cónyuge que se subrogue, o a un máximo de veinte años desde la entrada en vigor de la LAU 1994 si la subrogación se produce a favor de un descendiente».

Hay que tener en cuenta que el arrendamiento en cuestión estaba sujeto a la anterior LAU 1964, con derecho del arrendatario a sucesivas prórrogas legales y por ello la nueva ley extendió la vigencia del contrato al menos hasta la jubilación o fallecimiento del arrendatario que hubiera accedido a dicha posición en el contrato cuando aún existían dichas prórrogas.»

CONCLUSIÓN:

Partiendo de que el arrendatario es persona física, en los arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, el contrato podrá continuar hasta la jubilación o fallecimiento del arrendatario o de aquel que se hubiese subrogado en el contrato si dicha subrogación se ha producido antes de la entrada en vigor de la LAU de 1994 en fecha 1 de enero de 1995.

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