Plazo para ejercitar la acción de retracto de comuneros

Extinción del arrendamiento de local cuando el arrendatario es persona física

La extinción del arrendamiento de local cuando el arrendatario es persona física y el contrato es anterior al 9 de mayo de 1985.

En esta publicación analizamos el plazo de extinción del arrendamiento de local cuando el arrendatario es persona física y el contrato de arrendamiento se celebró antes del 9 de mayo de 1985.

Como sabéis estos contratos, también llamados de renta antigua, están sujetos al Texto Refundido de  la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (TRLAU).

Una de las características de estos contratos de renta antigua, es que pese al tiempo de duración que se hubiese hecho constar, se les aplicaba la prórroga forzosa a favor del inquilino, por lo que éste podía continuar en el local aunque hubiese finalizado el plazo de duración pactada.

Aunque a estos contratos se les aplica la Ley de 1964, la actual Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU) regula en su Disposición Transitoria Tercera b).3 su extinción, y así establece lo siguiente:

«Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.»

¿Cómo interpreta esta norma el Tribunal Supremo?

Veamos el supuesto analizado por la SENTENCIA de fecha 12.07.2018:

1º.- Los propietarios de un local de negocio presentan una demanda de resolución de contrato porque consideran que la duración del contrato ha terminado.

2º.- Aunque el pleito lo pierden en el Juzgado, la Audiencia Provincial finalmente les da la razón y declara la resolución del contrato de arrendamiento.

La Audiencia Provincial, tras reconocer que el demandado (inquilino) se había subrogado en la posición del arrendatario antes de la entrada en vigor de la LAU 1994 (1 de enero de 1995), sostiene que:

«dado que la actual subrogación del demandado se ha producido por fallecimiento del padre y tío, titulares arrendaticios, de conformidad con la Disposición Transitoria tercera B ) 3, dicho contrato persistirá hasta completar 20 años a contar desde la entrada en vigor de la ley, es decir, hasta el 1 de Enero de 2015″.

¿Qué dice el Tribunal Supremo sobre la extinción del arrendamiento de local cuando el arrendatario es persona física?

1º.- El recurso del inquilino es estimado y por tanto el contrato no se extingue.

2º.- Establece que la interpretación de la citada Disposición Transitoria es la siguiente:

«los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 -como es el caso- subsistirán a voluntad del arrendatario, con sujeción a prórroga, al menos hasta que se produzca la jubilación o el fallecimiento de éste (Disp. Trans. Tercera. B.3. párrafo primero).

Habiéndose producido la subrogación del hoy demandado como arrendatario en el contrato que su padre había concertado en el año 1979 -subrogación que tuvo lugar con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU 1994, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 60 de la LAU 1964 – el arrendatario a todos los efectos era el hoy demandado en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley y, en consecuencia, la norma transitoria se aplica a éste y no al inicial arrendatario, siendo así que dicha norma contempla exclusivamente las subrogaciones posteriores a la entrada en vigor de la nueva Ley prescindiendo de las que se hayan podido producir con anterioridad a dicho momento según la legislación entonces vigente.

De esta forma el arrendamiento podrá extenderse a toda la vida del arrendatario y, en su caso, a la del cónyuge que se subrogue, o a un máximo de veinte años desde la entrada en vigor de la LAU 1994 si la subrogación se produce a favor de un descendiente».

3º.- La aplicación de tal doctrina al supuesto ahora contemplado determina la estimación del recurso y la desestimación de la acción de resolución,  ya que el actual arrendatario tenía tal condición cuando entró en vigor la LAU 1994 y, por tanto, tiene derecho a continuar como tal hasta su jubilación o fallecimiento.

Sentencia del Tribunal Supremo de 17.01.2019

En el mismo sentido que la anterior sentencia se ha vuelto a pronunciar el Tribunal Supremo, añadiendo al anterior razonamiento el siguiente:

«En este caso la Audiencia ha efectuado una interpretación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994 que no se corresponde con la que esta Sala viene manteniendo en sus sentencias más recientes.

La doctrina que cabe extraer de ellas es que, tratándose de arrendatario persona física y de arrendamiento concertado con anterioridad a 9 de mayo de 1985, por tanto en un momento en que la contratación se producía con sujeción a una prórroga irrenunciable en los términos del TR 1964, la aplicación de la Disposición Transitoria 3ª LAU 1994 impone que el arrendatario -que lo sea en el momento de entrada en vigor de la nueva Ley, sea el inicial o el subrogado- continúa siéndolo a su voluntad, con derecho a prórroga, en los términos establecidos por la ley bajo cuya vigencia se contrató, hasta su jubilación o fallecimiento.»

En el mismo sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 23.06.2020 (VER COMENTARIOS…..)

Conclusión:

En los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, la extinción del arrendamiento de local cuando el arrendatario es persona física, subsistirán al menos hasta que se produzca la jubilación o fallecimiento del subrogado si éste fuese ya el arrendatario al 1 de enero de 1995.

Comentarios

  1. Miguel Garcia

    Buenos dias
    Miseñora y yo tenemos una mercantil, a nombre de esta tenemos un local al quilado a un subarrendador.
    hace unos meses ella y yo compramos el local a dueño,
    a los pocos dias le comunicamos al inquilino(subarrendador) por tacita reconducion que no seguimos con el contrato
    que podemos hacer?

  2. Henar

    Buenos días,
    Un familiar tenía alquilado un local de renta antigua, el «inquilino» ha fallecido y ahora su mujer dice que quiere extinguir el contrato, pero sólo ha avisado con unos días y tras preguntarle, porque no habían pagado el último mes. Es decir a mitad de mes le dicen que extinguen el contrato al acabar dicho mes y que no le pagan éste, que lo coja de la fianza. ¿Con cuanto tiempo tienen que avisar de que quieren extinguir?¿tendrían que haber comunicado de forma escrita su decision de no seguir? La fianza no la pueden coger para eso ¿no? al ser de hace tantos años ya fianza es irrisoria

  3. Xavier Nadal Cosp

    Tengo un local alquilado desde 1981, es decir de renta antigua y el inquilino en edad ya de jubilación. (Recien cumplidos 65 años en Octubre).
    Manifiesta que no se ha jubilado, si no que se acoje a la «Jubilación activa» como autónomo que es. En este caso, puede permanecer en el local por tiempo indefinido miestras este como jubilado activo?
    Gracias

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola Xavier:
      Cuando tras la jubilación se prolonga legalmente la actividad no se da la causa de extinción del arrendamiento y no se resuelve el contrato

  4. Begoña

    Buenas tardes:

    Si el contrato de arrendamiento de local comercial a persona física se ha producido en 1989, indicando como plazo 1 año, pero aceptando expresamente que está sujeto a la prórroga forzosa a favor del inquilino del artículo 57 de la L.A.U., (no sabemos por qué se hace a 1 año y se añade eso , quizá por desconocimiento o costumbre). En este caso que ya se había derogado la prórroga forzosa pero aún no existía la nueva ley, cuando sería el vencimiento ?

    • Inmaculada Castillo

      Hola Begoña,

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