Traspaso de local en los arrendamientos de renta antigua
En esta publicación titulada “traspaso de local en los arrendamientos de renta antigua“ vamos a estudiar si existe posibilidad legal de traspasar hoy en día un local de negocio cuyo contrato de arrendamiento se celebró con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y sujeto al Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
También queremos que tengáis en cuenta que cuando nos referimos al traspaso de local de negocio hemos de entender que se trata de la cesión del local a un tercero mediante precio, quedando éste último subrogado en los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento.
Es decir ese tercero que entra en el contrato se convierte en el inquilino o arrendatario.
El traspaso de local, por aplicación del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (TRLAU), habrá de hacerse cumpliendo todos y cada uno de los requisitos que vienen dispuestos en dicha norma para que el traspaso pueda ser considerado legal.
Regulación de la duración de los contratos de arrendamiento de renta antigua
Hay que advertir que la Disposición Transitoria Tercera apartado 3 de la actual y vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU) se ocupa de la regulación de los contratos de arrendamiento de local de negocio anteriores al 9 de Mayo de 1985, y a tal efecto sobre el traspaso dispone:
“El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.
Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años.”
Traspaso de local en los arrendamientos de renta antigua cuando el inquilino es persona física:
Como veremos a continuación por la sentencia dictada por el Tribunal Supremo (Sala 1ª) en fecha 6.11.2018, el derecho de traspaso dejó de existir el día 24 de noviembre de 2014, fecha en la que se cumplió el plazo de 20 años desde que la LAU fue aprobada.
Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 6.11.2018:
Esta sentencia es importante porque hasta ese momento el Tribunal Supremo no se había pronunciado sobre esta cuestión, viniendo a establecer lo siguiente:
La persona que sea el arrendatario del local a la fecha de entrada en vigor de la LAU (1 de enero de 1995), podía traspasar el local de negocio, si bien la Disposición Transitoria Tercera de la LAU contiene una norma especial ya que el beneficiario de este traspaso -el nuevo inquilino- ya no será arrendatario hasta su jubilación o fallecimiento, pues le es de aplicación lo previsto en el apartado B3, párrafo quinto, DT 3.ª, en el sentido de que “este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley“, aplicándose lógicamente el plazo que dé lugar a una duración mayor del contrato.
Es decir, que como máximo el contrato se extinguirá el 24.11.2014, fecha en el que se cumplían los 20 años de aprobación de la LAU.
Conclusión:
El derecho de traspaso de local en los arrendamientos de renta antigua cuando el arrendatario es persona física dejó de existir el 24 de noviembre de 2014.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Buenas tardes,
Necesito valorar un traspaso del año 1.987, por las peculiaridades de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente en ese año cuando era de renta antigua tenía más valor el traspaso que el local en algunos casos.
Realizar valoraciones al respecto?
Un saludo
hola, tengo una duda y deseo me pudiesen orientar, desde 1989 tengo contrato por traspaso segun art 32 de la LAU de 1964, en la cual se formalizo escritura publica y en el cual pone que estoy subrogado en el punto 3, el contrato al que me subrogue es el que se realizó originalmente en 1980. cuando cumple el contrato?
la titular original del contrato y yo no teníamos ninguna relación familiar.
tengo el mismo derecho mi traspaso subrogado que si es una subrogación de padres a hijos?
gracias
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El arrendatario de un local ( persona fisica y la que firmo el contrato en febrero de 1983 , quiere ahora antes de jubilarse En marzo de 2019 , traspasar el local, manteniendo las condiciones de alquiler de renta antigua y aumentado solo el 15% del alquiler y con un contrato de 10 años . si ya han prescrito los 20 años desde la entrada en vigor de la nueva ley , el arrendador tiene que mantener y aceptar estas condiciones .
Gracias . Un saludomaria jose
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Buenas tardes
mi caso es similar al del ejemplo A. La arrendataria persona física, se quiere jubilar y pretende ceder el traspaso por 10 años más a un tercero con fecha 1 de enero de 2019. ¿puede hacerlo?
El traspaso es de 1983 y no hay posibilidad de subrogación a cónyuge porque es viuda.
mi pregunta es
local de negocio renta antigua
1.- subrogación a la esposa
año 1992muere la esposa
2.- subrogación al hijo.
hay 2 subrogaciones cabe traspaso también?
el segundo subrogado en fecha 1992 se debe quedar hasta su muerte.
digo mujer porque con 80 años no se quiere jubilar.
han pasado ya 5 generaciones de arrendadores , renta 80 euros .
gracias
Tengo un local arrendado a una farmacia cuya fecha de contrato es 1 de diciembre de 1982. Por lo tanto es de renta antigua, y está bajo la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1.994. La arrendataria siempre ha sido la misma, y no hay posibilidad de que se subrogue ni su marido ni sus hijos.Quisiera saber si en este caso la arrendataria tiene derecho a traspaso, en caso de efectuarlo en el futuro, es decir, como mínimo después del 1 de enero de 2015. He consultado con varios abogados y las respuestas son contradictorias. Me sería de gran ayuda una aclaración seria y legalmente fundamentada.