Traspaso de local en los arrendamientos de renta antigua

Traspaso de local en los arrendamientos de renta antigua

El traspaso de local en los arrendamientos de renta antigua realizado antes de la entrada de la LAU permite continuar hasta la jubilación. 

El traspaso de un local de negocio de un contrato de arrendamiento considerado de renta antigua y que se haya efectuado antes de la entrada en vigor de la LAU, permitirá al arrendatario cuando es persona física, permanecer en el local hasta su jubilación o fallecimiento.   

Cuando hablamos de arrendamiento de local de renta antigua nos estamos refiriendo a un contrato de arrendamiento celebrado con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y, por tanto, sujeto al Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

También debemos tener en cuenta que cuando nos referimos al traspaso de local  de negocio hemos de entender que se trata de la cesión del local a un tercero mediante precio, quedando éste último subrogado en los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento.

Regulación de la duración del contrato de arrendamiento de local de renta antigua

La Disposición Transitoria Tercera apartado 3 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU) se ocupa de la regulación de los contratos de arrendamiento de local de negocio anteriores al 9 de Mayo de 1985, y a tal efecto establece:

«3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.

La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.

El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.

Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años.

Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.»

¿Cómo interpreta el Tribunal Supremo la disposición transitoria tercera de la LAU?

La doctrina del Tribunal Supremo respecto de la interpretación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU, como veremos en la sentencia que a continuación comentamos, se podría resumir de la forma siguiente:

La Disposición Transitoria 3ª de la LAU parte de una regla general, en su párrafo primero, en cuanto establece que «los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

Cuando la DT 3ª se refiere al «arrendatario«, se está refiriendo al que lo sea a la entrada en vigor de la LAU (1.01.1995), con independencia de que dicha persona sea el primitivo arrendatario o que sea quien ocupe dicha posición por una subrogación o traspaso que se haya producido.

El traspaso se regula en la citada DT 3ª en los párrafos cuarto, quinto y sexto.

El párrafo cuarto de la DT 3ª se está refiriendo a los traspasos llevados a cabo con posterioridad a la entrada en vigor de la LAU (1.01.1995), en cuyo caso se fija un límite temporal de duración del nuevo arrendamiento conforme a lo establecido en el párrafo quinto.

El párrafo sexto de la la DT 3ª se refiere a los traspasos posteriores a la entrada en vigor de la LAU (1.01.1995), ampliándose en ese caso la duración del contrato previsto en el párrafo quinto, a 5 años más.

Si el traspaso se ha producido antes de la entrada en vigor de la LAU (1.01.1995) el contrato subsistirá hasta el fallecimiento o jubilación del arrendatario.

Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 14.10.2022

El caso analizado trata de un contrato de arrendamiento de local celebrado antes de la Ley de 9 de mayo de 1985, que fue objeto de una subrogación a favor de la hija del arrendatario y de un traspaso posterior, hechos que se produjeron antes de la entrada en vigor de la actual LAU (1.01.1995):

HECHOS RELEVANTES:

1.- En fecha 1 de octubre 1949, se firmó el contrato de arrendamiento del que trae causa este litigio, que fue suscrito como arrendatario por Don Marcial.

2.- Su objeto era un local bajo de 73 m2 destinado a negocio de ferretería.

3.- Entre los años 1989 y 1990, falleció el arrendatario, y se subroga en su lugar su hija D.ª Agueda.

4.- En escritura pública de 23 de abril 1992, D.ª Agueda traspaso el local al demandado D. Agapito.

5.- El 1 de octubre de 2019, la arrendadora requirió al arrendatario para que desalojase voluntariamente el inmueble litigioso, al entender que el contrato expiraba el 1 de enero de 2020. El Sr. Agapito se negó a ello y estimó, por el contrario, que el contrato subiste hasta su fallecimiento o jubilación.

6.- La arrendadora presentó demanda de desahucio por expiración del plazo contractual, con apoyo normativo en la Disposición Transitoria Tercera, apartado B) 3., párrafos cuarto, quinto y sexto. Considera que, al haberse transmitido el local, por traspaso, en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la LAU de 1994, el arrendamiento se extingue por el transcurso del número de años que quedaren hasta computar veinticinco años; es decir, el 1 de enero de 2020.

Resolución por el Tribunal Supremo

La cuestión controvertida gira en que mientras la actora fundamenta su pretensión en el párrafo 6º de la disposición transitoria tercera B) 3. de la LAU de 1994, puesto que el título arrendaticio del demandado sobre el local litigioso proviene de un traspaso llevado a efecto en el plazo de los diez años anteriores a la entrada en vigor de la LAU (1.01.1995), y con base en ello sostiene que el contrato se extinguirá a los 25 años; es decir, el 1 de enero de 2020, la parte demandada, por el contrario, entiende que es de aplicación el párrafo 1º de dicha disposición y, por consiguiente, el contrato se extingue con la jubilación o fallecimiento del arrendatario, sin perjuicio de subrogación y traspaso, al entender que los párrafos cuarto, quinto y sexto regulan las facultades del arrendatario actual, entendiendo por tal quien ostente dicha condición jurídica al entrar en vigor la LAU de 1994, para transmitir sus derechos arrendaticios por traspaso.

En el presente caso nos encontramos en el ámbito de la Disposición Transitoria Tercera, apartado B) 3. De la LAU de 1994, pues el litigioso se trata de un contrato de arrendamiento de local de negocio concertado inicialmente en 1949, por lo tanto, con antelación al 9 de mayo de 1985, en el que además el arrendatario actual es una persona física, cuyo título posesorio proviene de un traspaso, y que disfruta de prórroga legal.

El traspaso tiene una regulación especial en la mentada disposición transitoria que debemos aplicar, sin que quepa identificar subrogación con traspaso. Sus diferencias son evidentes. La subrogación tiene su origen en la ley, opera a favor de personas normativamente predeterminadas vinculadas con el arrendatario, sin posibilidad de extenderla a otras distintas, y es gratuita para el subrogado; mientras que el traspaso es un negocio jurídico oneroso, susceptible de celebrarse con terceras personas, y se lleva a efecto necesariamente en vida del arrendatario cedente. Las reglas que debemos aplicar en este caso son pues las contempladas en los párrafos cuatro a seis.

No obstante, la disposición transitoria parte de una regla general, en su párrafo primero, en tanto en cuanto proclama, respetuosa con los derechos adquiridos, que «los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local».

Esta Sala ha establecido que, cuando la disposición transitoria tercera se refiere al arrendatario, hace alusión al que lo sea a la entrada en vigor de la LAU de 1994, con independencia de que se trate del originario arrendatario o el que hubiera ocupado su posición contractual por traspaso o subrogación.

Pues bien, el párrafo cuarto de la transitoria tercera hace referencia a que el arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, es decir quienes lo sean a la entrada en vigor de la LAU de 1994, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con lo que la norma se está refiriendo a los traspasos llevados a efecto con posterioridad a la entrada en vigor de la nueva LAU, si bien fijando un límite temporal de duración del nuevo arrendamiento, y sin perjuicio, claro está, de los derechos de tanteo y de retracto, así como los de participación en el precio e incremento de renta que pertenecen a la parte arrendadora (arts. 35, 36, 39 y 42 de la LAU de 1964).

De esta manera, en el párrafo quinto, se norma que «este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley» que, como precisamos en la sentencia n.º 605/2018, de 6 de noviembre, provocará la aplicación del plazo que dé lugar a una duración mayor del contrato.

El controvertido párrafo sexto, cuando establece que si «en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años», se refiere igualmente a los traspasos llevados a efecto con posterioridad a la LAU de 1994, que es la razón de ser de la disposición transitoria cuya exégesis nos corresponde, en coherencia con lo normado en su párrafo primero, y respetuosa con los derechos arrendaticios adquiridos por los cesionarios en un momento en el cual que no se había dictado la nueva ley de 1994.

Por consiguiente, la regla del párrafo sexto se refiere a los traspasos que se lleven a efecto tras la entrada en vigor de la LAU de 1994, por quienes ostentaban, en tal momento, la condición de arrendatarios, en virtud de un traspaso llevado efecto en los diez años inmediatamente anteriores a la entrada en vigor de dicha ley, y, con la probable finalidad de compensar la pérdida de valor que implica la extinción del régimen de la prórroga forzosa, se amplía el plazo legal de duración del contrato previsto en el párrafo quinto, a cinco años más.

No cabe, pues, interpretar dicha norma en el sentido de que se establece una específica causa de extinción de los contratos de arrendamiento, cuyos derechos se adquiriesen por traspaso en el precitado periodo crítico de los diez años anteriores a la vigencia de la nueva LAU, a modo de excepción a la regla general de pervivencia del contrato hasta la jubilación o fallecimiento del arrendatario.

Por otra parte, la doctrina de la sentencia n.º 605/2018, de 6 de noviembre, en cuanto establece: «En nada afecta a dicha conclusión el hecho de que se hubiera producido un traspaso a favor del Sr. Carlos Ramón -que a su vez traspasó el local a la demandada- en los diez años inmediatamente anteriores a la entrada en vigor de la ley ( DT 3.ª B.3, párrafo sexto) pues en aquél momento aún estaba vigente la LAU 1964 y el RDL 1985 y el legislador previó -en consideración a este dato- un aumento del plazo de vigencia de cinco años para tales traspasos, beneficio que en modo alguno puede ser considerado como transmisible en el presente caso a los nuevos arrendatarios a los que -como se ha dicho- se aplican los plazos del párrafo quinto en cuanto se constituyeron como arrendatarios mediante traspaso una vez producida ya la entrada en vigor de la LAU 1994», debe considerarse superada por las ulteriores sentencias n.º 863/2021, de 14 de diciembre, y n.º 279/2022, de 31 de marzo, cuya doctrina se reproduce en esta sentencia de Pleno.

Por tanto se confirma la sentencia dictada en la instancia por la que se desestima la demanda de desahucio por expiración del plazo.

Francisco Sevilla Cáceres
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Comentarios

  1. Heri García

    Buenas tardes,
    Necesito valorar un traspaso del año 1.987, por las peculiaridades de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente en ese año cuando era de renta antigua tenía más valor el traspaso que el local en algunos casos.

    Realizar valoraciones al respecto?

    Un saludo

  2. Hector

    hola, tengo una duda y deseo me pudiesen orientar, desde 1989 tengo contrato por traspaso segun art 32 de la LAU de 1964, en la cual se formalizo escritura publica y en el cual pone que estoy subrogado en el punto 3, el contrato al que me subrogue es el que se realizó originalmente en 1980. cuando cumple el contrato?
    la titular original del contrato y yo no teníamos ninguna relación familiar.
    tengo el mismo derecho mi traspaso subrogado que si es una subrogación de padres a hijos?
    gracias

  3. mariajose

    El arrendatario de un local ( persona fisica y la que firmo el contrato en febrero de 1983 , quiere ahora antes de jubilarse En marzo de 2019 , traspasar el local, manteniendo las condiciones de alquiler de renta antigua y aumentado solo el 15% del alquiler y con un contrato de 10 años . si ya han prescrito los 20 años desde la entrada en vigor de la nueva ley , el arrendador tiene que mantener y aceptar estas condiciones .
    Gracias . Un saludomaria jose

    • Inmaculada Castillo

      Hola María José,

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  4. Arturo Vázquez

    Buenas tardes
    mi caso es similar al del ejemplo A. La arrendataria persona física, se quiere jubilar y pretende ceder el traspaso por 10 años más a un tercero con fecha 1 de enero de 2019. ¿puede hacerlo?
    El traspaso es de 1983 y no hay posibilidad de subrogación a cónyuge porque es viuda.

  5. angeles

    mi pregunta es
    local de negocio renta antigua
    1.- subrogación a la esposa
    año 1992muere la esposa
    2.- subrogación al hijo.
    hay 2 subrogaciones cabe traspaso también?
    el segundo subrogado en fecha 1992 se debe quedar hasta su muerte.
    digo mujer porque con 80 años no se quiere jubilar.
    han pasado ya 5 generaciones de arrendadores , renta 80 euros .
    gracias

  6. salvador domínguez jardón

    Tengo un local arrendado a una farmacia cuya fecha de contrato es 1 de diciembre de 1982. Por lo tanto es de renta antigua, y está bajo la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1.994. La arrendataria siempre ha sido la misma, y no hay posibilidad de que se subrogue ni su marido ni sus hijos.Quisiera saber si en este caso la arrendataria tiene derecho a traspaso, en caso de efectuarlo en el futuro, es decir, como mínimo después del 1 de enero de 2015. He consultado con varios abogados y las respuestas son contradictorias. Me sería de gran ayuda una aclaración seria y legalmente fundamentada.

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