plusvalia municipal

El impuesto de la Plusvalía Municipal

La plusvalía es un impuesto municipal afecta a las transmisiones de cualquier inmueble de naturaleza urbana; terrenos o parcelas (edificados o no), y viviendas.

La plusvalía es un impuesto municipal (un ingreso de los Ayuntamientos), que afecta a las transmisiones de cualquier inmueble de naturaleza urbana, es decir, cualquiera que tribute según el Impuesto municipal de Bienes Inmuebles (IBI): terrenos o parcelas (edificados o no), y viviendas.

¿Qué es la plusvalía municipal?

Aunque lo conocemos habitualmente por el nombre de “Plusvalía”, su nombre exacto es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, el cual está regulado en Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

El impuesto de la plusvalía afecta a las transmisiones de cualquier inmueble de naturaleza urbana, es decir, cualquiera que tribute según el Impuesto municipal de Bienes Inmuebles (IBI): terrenos o parcelas (edificados o no), y viviendas y grava el aumento de valor (económico) que sufren esos inmuebles a través de un periodo de años, con un máximo de 20 años.

¿Cuándo hay que hacer frente al impuesto de la plusvalía?

La obligación de pagar la plusvalía surge en el momento en que transmitimos o recibimos un inmueble de las características que hemos mencionado en el epígrafe anterior.

Tras numerosos cambios legales surgidos desde el año 2017, actualmente sólo habrá que liquidar la plusvalía cuando pueda constatarse con certeza que existe un incremento real del valor del inmueble. 

Con esto queremos decir que no se genera plusvalía cuando por ejemplo, recibimos un inmueble y posteriormente lo vendemos por un valor inferior (que debe ser objetivo para no incurrir en una sanción administrativa) o por el mismo valor, lo cual significa que no existe el aumento de valor que es el objeto de la plusvalía.

· Plusvalía municipal por herencia

Este tipo de transmisión se denomina mortis causa, y en este caso la plusvalía grava el aumento de valor que tiene un inmueble desde que lo adquirió el anterior propietario (el causante -persona fallecida-) hasta el día de su fallecimiento, momento en el que surge la obligación de liquidar la plusvalía (calcular y pagar).

· Plusvalía municipal por venta de vivienda

Este tipo de transmisión junto con la donación, se denominan inter vivos, ya que las dos partes que intervienen en la transmisión -vendedor y comprador- o  -donante y donatario- están vivos cuando se transmite el inmueble.

La obligación de liquidar la plusvalía surge desde que se acuerda la compraventa, formalizada mediante un contrato de compraventa, ya sea privado o en escritura pública.

· Plusvalía municipal por donación

Al igual que en el caso de transmisión por compraventa, la obligación surge desde que se efectúa la donación, siendo recomendable recoger la misma en un documento por escrito.

¿Quién está obligado al pago de la plusvalía municipal?

· Personas que están obligadas al pago de la plusvalía.

El obligado al pago (contribuyente, también denominado sujeto pasivo) es diferente según sea la forma de transmisión:

  • Herencia: está obligada al pago la denominada herencia yacente: figura que incluye a todos los herederos hasta que se haya realizado la adjudicación de la herencia.
  • Compraventa: queda obligado el vendedor.
  • Donación: 
    • si es lucrativa, es decir, el que dona el inmueble (-donante-) no recibe nada a cambio de la donación; queda obligado al pago el que recibe el inmueble (-donatario-).
    • si es onerosa, es decir, el que dona el inmueble recibe alguna contraprestación del donatario; es el donante el que queda obligado al pago.

· Personas que están exentas del pago de la plusvalía

Cuando hablamos de exención del pago debemos hacer una precisión: sí hay obligación de pagar la plusvalía porque hay un incremento de valor del inmueble, pero legalmente se exime del pago al obligado en algunas circunstancias:

  • Si el obligado al pago son Administraciones Públicas, entidades benéficas, Cruz Roja, entidades de Seguridad social, entre otros, están exentos del pago.
  • Si se trata de derechos de servidumbre.
  • Si afecta a bienes pertenecientes a Conjuntos Histórico-Artísticos o declarados BIC (Bien de Interés Cultural), siempre que los propietarios cumplan con determinados requisitos legales.
  • Personas físicas que dan su vivienda habitual a la entidad que les ha concedido la hipoteca en pago de la obligación hipotecaria, o si se realiza ejecución hipotecaria -judicial o notarial- sobre la vivienda habitual, siempre que:
    • Se haya estado empadronado en la vivienda al menos durante los 2 años anteriores a la dación en pago.
    • En el momento de la dación ningún miembro de la unidad familiar disponga de otro bien para evitar la transmisión de la vivienda habitual. 

¿Cómo se liquida la plusvalía municipal?

La plusvalía puede liquidarse de dos formas, según establezca la ordenanza fiscal municipal de cada Ayuntamiento –ordenanza fiscal: norma local que fija el tipo de gravamen que se aplicará por la plusvalía en cada municipio-:

  • Autoliquidación: es el propio obligado al pago el presenta la liquidación del impuesto.
  • Liquidación: el obligado al pago presenta en el Ayuntamiento el documento de la transmisión (contrato, adjudicación de herencia) y el Ayuntamiento calcula la plusvalía.

Para liquidar la plusvalía, lo primero que debemos saber es conocer la base imponible.

Base imponible= valor del inmueble en el momento de transmitirlo.

Desde el 10 de Noviembre 2021 (fecha de entrada en vigor del Real Decreto-Ley 26/2021 de 8 Noviembre), el obligado al pago puede elegir entre dos formas de calcular la base imponible de la plusvalía -siguiente epígrafe-, pudiendo elegir el método que le resulte más beneficioso a la persona que ha de pagar la plusvalía:

Estimación objetiva o Estimación directa:

Supuesto: Heredamos de nuestros padres un inmueble que según IBI tiene un valor catastral total de 50.000 € el año que lo vendemos, y el valor del suelo supone el 55% del valor catastral total (27.500 €). Hemos tenido el inmueble en propiedad durante 10 años. El valor del inmueble cuando lo heredamos era de 40.000 € y lo vendemos por 60.000 €.

  • Valor catastral suelo: 27.500 € (55% del total).
  • Coeficiente por 10 años en propiedad: 0,08 (según Ministerio Hacienda)
  • Tipo de Gravamen Ayuntamiento (según ordenanza fiscal): máximo 30%.
  • Valor de adquisición (adjudicación de herencia): 40.000 €
  • Valor de transmisión (compraventa): 60.000 €
plusvalía municipal estimación directa y objetiva
Liquidar la plusvalía municipal

¿Cuándo se paga este impuesto?

  • Inter vivos (compraventa, donación): 30 días hábiles desde que se realiza la transmisión.
  • Mortis causa (herencia): 6 meses desde el fallecimiento del causante -anterior titular, con posibilidad de solicitar prórroga hasta el máximo de 1 año desde el fallecimiento.

¿Qué pasa si no se paga o se paga fuera de plazo?

El importe que se debe pagar por plusvalía es una deuda de naturaleza tributaria. Si no se paga en el plazo voluntario legalmente establecido, -el cual se indica normalmente en la carta de pago-, la Administración actuante (Ayuntamiento) podrá exigir el pago por el procedimiento de apremio (también llamado vía ejecutiva).

Al día siguiente de finalizar el periodo voluntario de pago sin haberlo efectuado, se inicia el periodo ejecutivo. 

El inicio de este periodo supone que automáticamente se incrementa la deuda con una serie de recargos, los cuales son incompatibles entre sí, es decir, no se pueden acumular:

  • Recargo ejecutivo= plusvalía + 5%: si se paga antes de recibir la providencia de apremio, que es la notificación que informa el inicio de la vía de apremio.
  • Recargo de apremio reducido= plusvalía + 10%: si se paga en los plazos que indique la providencia de apremio.
  • Recargo de apremio ordinario= plusvalía + 20%: Se aplica cuando no concurren ninguno de los anteriores. Este recargo es además compatible con el cobro de intereses de demora por la Administración.

¿Hay que pagar el impuesto de la plusvalía municipal si no se obtienen ganancias?

Como decíamos anteriormente en este artículo, si transmitimos/recibimos el inmueble con un decremento de valor (pérdidas) o no hay aumento de valor (ganancia= 0 €), no habrá que pagar plusvalía puesto que no existe su hecho imponible, es decir, no se pone de manifiesto un aumento real de valor del inmueble, que es lo que grava la plusvalía.

¿Dónde y cómo se paga la plusvalía?

La plusvalía se podrá pagar directamente en la caja del Ayuntamiento, o generalmente mediante ingreso/transferencia a la entidad bancaria y número de cuenta que el Ayuntamiento tenga habilitado para el pago de tributos. Si la carta de pago dispone de código de barras y nuestro banco lo tiene habilitado, también es posible pagarlo a través de cajero automático.

Si el obligado al pago tuviese en el Ayuntamiento devoluciones pendientes a su favor, también se podría solicitar la compensación de la plusvalía con cargo a esas devoluciones.

· La autoliquidación del impuesto

La autoliquidación del impuesto como hemos mencionado anteriormente, supone que el obligado al pago debe calcularla por sí mismo y presentar en el Ayuntamiento impreso que para ello tenga aprobado cada municipio y justificante de pago, siempre que el Ayuntamiento tenga recogido en su ordenanza tenga este sistema de liquidación para la plusvalía.

El sujeto pasivo podrá elegir para el cálculo el sistema que le resulte más beneficioso (estimación objetiva o estimación directa).

¿Cuándo prescribe la plusvalía municipal?

Debemos diferenciar dos plazos:

1. Derecho del Ayuntamiento a determinar la plusvalía mediante la liquidación:

Prescribe a los 4 años a contar desde el día siguiente del fin del plazo para presentar la correspondiente declaración o autoliquidación: 30 días + 4 años / 6 meses + 4 años según sea inter vivos o mortis causa.

2. Derecho del Ayuntamiento a exigir el pago de la plusvalía que ya está liquidada

Prescribe a los 4 años desde el día siguiente a aquel en que finalice el plazo de pago en período voluntario.

Gloria Garcia Ligero Fuensalida
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