Comienzo del plazo de garantía por defectos de construcción

Comienzo del plazo de garantía por defectos de construcción

Qué fecha ha de tenerse en cuenta para el comienzo del plazo de garantía por defectos de construcción en viviendas o locales.

Ya hemos visto en otros artículos que la Ley ofrece a los adquirentes de viviendas y locales unos plazos de garantía para reclamar los desperfectos que aparezcan en los inmuebles.

En esta publicación explicamos cuando comienza legalmente a contarse ese plazo de garantía para poder reclamar los daños que aparezcan en los inmuebles adquiridos.

Antes de nada, resaltar que en supuestos como estos  es muy recomendable contar con profesionales expertos en Reclamación de Defectos Constructivos como por ejemplo la empresa Dpcon.

Empezamos recordando  algunos conceptos que nos servirán para entender mejor la problemática de los plazos para la reclamación de los defectos constructivos.

Plazos de garantía cuando se adquiere una vivienda por defectos constructivos

Según la jurisprudencia, la garantía es el plazo que la Ley ofrece a los adquirentes de viviendas y locales para protegerles durante un plazo determinado de los daños causados por una mala construcción. Si el daño surge dentro de este plazo los agentes responderán en función de su intervención en la obra. El término no es de prescripción, ni de caducidad, sino de garantía, en el sentido de que para que nazca la acción de responsabilidad ex lege es requisito imprescindible que los vicios o defectos se exterioricen o produzcan dentro de su vigencia a contar ‘desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas.

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece en función de la gravedad del daño o defecto constructivo que aparezca en la vivienda o local adquirido, tres plazos de garantía:

a) El plazo de 1 año para los denominados defectos de acabado.

b) El plazo de 3 años para vicios o defectos que afecten a la habitabilidad.

c) El plazo de 10 años para defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.

Los defectos de construcción deben manifestarse y exteriorizarse dentro de dichos plazos.

Una vez que aparezcan los defectos dentro de dichos plazos, el adquirente tiene un plazo de prescripción para emprender acciones judiciales de 2 años.

La reclamación al promotor no interrumpe la prescripción contra el arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero, etcétera.

Hay que distinguir entre plazo de garantía y plazo de prescripción

Como acabamos de decir, hay que distinguir entre el plazo de garantía en el que deben exteriorizarse los defectos constructivos y el plazo de prescripción para reclamarlos judicialmente.

a)  Hay un plazo de garantía de uno, tres o diez años, en los que los defectos de construcción deben exteriorizarse o manifestarse según afecten a defectos de acabado, habitabilidad o estructurales (artículo 17.1 LOE).

b)  Hay un plazo para el ejercicio de acciones judiciales de 2 años, desde que se manifiesten dichos defectos (artículo 18 LOE).

La necesaria conexión de ambos preceptos (arts. 17 y 18 LOE) exige que el daño material se produzca en el plazo de garantía y que, una vez se manifieste en tal periodo de tiempo, la correspondiente acción se ejercite dentro del plazo de dos años.

Comienzo del plazo de garantía por defectos de construcción

Nos vamos a ocupar del primero de los dos señalados, es decir, desde cuando ha de computarse el plazo de garantía de 1, 3 o 10 años.

El comienzo del plazo de garantía por defectos de construcción no está demasiado bien explicado en la Ley, de hecho existen distintos criterios de interpretación según los Juzgados y Tribunales que conozcan del asunto. Según lo dispuesto en el artículo 6.5 de la LOE:

«El cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en esta Ley se iniciará a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción, o cuando se entienda ésta tácitamente producida según lo previsto en el apartado anterior.»

¿Cuándo comienza el plazo de garantía por defectos de construcción según los tribunales?

 Veamos algunas sentencias sobre el cómputo del plazo para reclamar los defectos constructivos

Tribunal Supremo (secc. 1ª), sentencia de 25.07.2023

«…mientras los plazos del artículo 17 responden a un presupuesto y marco objetivable de responsabilidad (como trasunto de la responsabilidad del 1591 del Código Civil), los plazos del artículo 18 responden, con independencia, a un presupuesto de accionabilidad para exigir la responsabilidad anteriormente prevista; de forma que previamente observados los defectos o vicios constructivos, dentro del marco establecido por los plazos de garantía y, por tanto, sin la necesidad de integrar la totalidad de dicho plazo, el plazo de dos años para exigir la responsabilidad por los daños materiales dimanantes de los vicios o defectos comenzará a contarse desde el momento en que se produzcan».».

La aplicación de esta doctrina al caso litigioso determina la estimación de los recursos de casación, ya que, atendidos los hechos probados de la sentencia recurrida (que la recepción de la obra sin reservas tuvo lugar el 21 de mayo de 2008, y que los defectos constructivos, concretados en el desprendimiento de piezas cerámicas, empezaron a manifestarse en octubre de 2011), es claro que falta el requisito imprescindible para que la acción de responsabilidad del art. 17.1.b) LOE llegue a nacer: que los vicios o defectos en que se base se exterioricen o produzcan dentro del plazo de garantía del art. 18 LOE, que, en este caso, dada la naturaleza de los defectos, era el de tres años de su apartado 1, y que ya había transcurrido cuando dichos defectos se manifestaron.»

Audiencia Provincial de Baleares (Sección 3ª), sentencia de 13.01.2015

» En la vigencia temporal de la responsabilidad por vicios edificativos pueden distinguirse dos períodos:  por un lado el plazo de garantía, y, por otro lado, el plazo de prescripción. El primero se refiere al tiempo dentro del cual ha de haberse manifestado el vicio para que pueda exigirse responsabilidad. El artículo 17 de la LOE establece distintas duraciones de este plazo de garantía según la entidad de la deficiencia -10 años para los defectos estructurales, 3 años para los que afectan a la habitabilidad y 1 año para los defectos de acabado-. Pero, en cualquier caso, y según el artículo 6.5 de la misma Ley , el «dies a quo» para el cómputo del plazo de garantía es el de la recepción expresa o tácita de la obra.

En el presente caso, no se trata sólo de que la causa o etiología de las humedades: inexistencia y/o deficiente impermeabilización, ya se pusiera de manifiesto en el plazo de garantía de tres años, tal como se afirma en la sentencia apelada, sino que, además, y así se pone de manifiesto en la meritada resolución, y no se discute por ninguna de las partes, el certificado final de la obra se expidió el 5 de marzo de 2009 y se obtuvo la cédula de habitabilidad el día 12 de marzo de 2009, por lo que a dicha fecha habrá que atenerse para entender entregada la vivienda, y, en consecuencia, deberá mantenerse que la acción se ha ejercitado en el plazo legalmente establecido.»

Audiencia Provincial de Lérida (Sección 2ª), sentencia de 8.01.2015

» Los artículos 17 y 18 de la LOE reducen considerablemente estos plazos, pero mantienen el mismo criterio de diferenciación entre el plazo de garantía (que es de caducidad) y el de prescripción de la acción. Dicho esto, es claro que en el caso de autos el plazo de caducidad no puede computarse como pretende el apelante desde la fecha en que se produce el siniestro y los actores toman conocimiento de la existencia de los cables dentro de la chimenea (que en todo caso lo seria del de prescripción), sino desde la RECEPCIÓN de la obra en diciembre de 2006, por lo que la acción estaría, no prescrita sino caducada a partir de diciembre de 2009, por lo que el recuso ha de ser desestimado y confirmada la sentencia de primera instancia en sus propios términos.«

Audiencia Provincial de la Coruña (Sección 5ª), sentencia de 24.11.2014

» Ahora bien, la apelante toma como día inicial del período de garantía la fecha de terminación de la edificación (treinta y uno de agosto de 2004) indicada en el certificado final de obra, datado el siguiente diecisiete de septiembre. Sin embargo el artículo 17, 1, de la Ley citada (también el 6º, 5) arranca el cómputo de dicho período de la fecha (necesariamente posterior: artículo 6º, 2, b), de la propia Ley) de la RECEPCIÓN de la obra sin reservas o desde la subsanación de estas; dicha parte no se refirió en absoluto a ella, quizá por no haberse formalizado el acta, al haberse contratado su ejecución a «diversas empresas especializadas en las distintas fases constructivas» (hecho primero de la demanda), de modo que falta el constructor definido en el artículo 11 de la misma Ley . Esa omisión no puede redundar en perjuicio de los adquirentes de las diversas partes del edificio y desde luego, por lo ya dicho, el período de garantía no empezaría a contar en la fecha indicada en la certificación final de obra.

Del contenido de las alegaciones de la contestación a la demanda solo se puede extraer como inicial del cómputo la de la licencia de primera de ocupación (diez de mayo de 2005). Con arreglo a esto, como los daños empezaron a manifestarse a finales de 2006 (declaración de la actora al ser interrogada, no contradicha por ningún elemento de juicio y acorde con las reglas de la sana crítica: artículo 316, 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), aparecieron dentro del período de garantía (incluso aunque se contase desde la fecha propugnada por la demandada) y siguieron aumentando (periciales y testigo de la actora: finales de 2007).«

Observación

Os recomendamos la lectura de nuestro artículo sobre la responsabilidad de los defectos de terminación o acabado de las obras

Francisco Sevilla Cáceres
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Comentarios

  1. ANGEL

    Hace 3 años y medio, instale una chapa de cubierta cerca de la playa y me pusieron una chapa especial con protección para el mar. Han pasado los 3 años y medio, y ha comenzado a oxidarse. No me dieron ningún plazo de garantía por escrito. ¿Podría demandarles?

  2. JUAN MANUEL LOPEZ

    EL SEGURO CON PÓLIZA EN EL 2003, ME DICE QUE NO ATIENDE UNA RECLAMACIÓN MÍA POR DEMANDA DEL VECINO.
    AL CONSIDERAR QUE MI VIVIENDA POSEE DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN POR UNA INADECUADA CANALIZACIÓN DE LAS AGUAS PLUVIALES (CHALET)

    PREGUNTA. HAY PRESCRIPCIÓN EN ESTE ASUNTO?

    GRACIAS

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