Plazo de garantía por defectos de acabado de la vivienda

28 de noviembre, 2019
2 comentarios

Cuando se compra de primera mano un inmueble, hay que saber que existe un plazo de garantía por defectos de acabado de la vivienda o local.

Antes de comenzar a desarrollar algunas cuestiones sobre el plazo de garantía por defectos de acabado de la vivienda o local de negocio, recordar que los plazos de garantía en general son aquellos que la Ley ofrece a los adquirentes de viviendas o locales de negocio para protegerlos, durante esos plazos, de los daños causados por una mala construcción.

La Ley que contempla los distintos plazos de garantía es la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

La LOE establece TRES plazos de garantía que van en función de la importancia de los daños por la mala construcción y que son de :

–  10 años por los daños que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.

–  3 años por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad.

–  1 año por los daños derivados de una deficiente ejecución, que son los denominados «DEFECTOS DE ACABADO«, de los que nos vamos a ocupar.

Por último decir que estos defectos de acabado (al igual que los demás daños que tienen un plazo superior) han de producirse o exteriorizarse dentro de cada uno de los plazos de garantia señalados. Si los desperfectos aparecen transcurridos los distintos plazos, no podrán invocarse estos preceptos de la LOE, por lo que solo y en algunos supuestos, podrán reclamarse por via contractual contra el constructor.

Plazo de garantía por defectos de acabado de la vivienda

Como hemos expuesto, este plazo de garantía por defectos de acabado de la vivienda o local será de UN AÑO.

Para que nazca la acción de responsabilidad a favor del adquirente, estos defectos deben manifestarse o exteriorizarse en el plazo de un año desde la recepción de la obra («desde que se le entregue la vivienda al comprador»).

¿Esto significa que el propietario de la vivienda tiene el plazo de un año para reclamar los defectos de terminación o acabado que tenga la vivienda?

La respuesta es que NO.

Una cosa es el plazo de garantía que es de un año para que afloren estos defectos y otra cosa es el plazo de prescripción para reclamarlos, que será de DOS AÑOS a contar desde que se manifiesten dichos daños.

EJEMPLO:

Se adquire una vivienda el 15.09.2014 y a los 6 meses (15.03.2015) se levanta el parqué de la vivienda y las puertas de algunas habitaciones empiezan a dar problemas de cierre.

El adquirente notifica al constructor dichos desperfectos por la mala ejecución o acabado.Plazo de garantía por defectos de acabado de la vivienda

Los vicios han aparecido dentro del año de la garantía que para estos supuestos contempla la ley, por lo tanto y en un principio han aparecido dentro del citado plazo. 

En este caso el adquirente de la vivienda, tendrá un plazo de 2 años desde que aparecieron o se produjeron dichos daños para reclamar en el Juzgado el arreglo los desperfectos, es decir, tiene un plazo de prescripción para ejercitar la acción hasta el 15.03.2017.

Regulación del plazo de garantía por defectos de acabado de la vivienda

El plazo de garantía por defectos de acabado de la vivienda viene recogido en el artículo 17.1 último párrafo de la LOE, que dice:

«El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.»

En cambio el plazo de prescripción para ejercitar acciones viene en el art. 18.1 LOE:

» Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.»

Sentencias sobre el plazo de garantía por defectos de acabado de la vivienda

–  Audiencia Provincial de Alicante (Sección 5ª), sentencia de 7.11.2012:

«la sentencia de primera instancia analiza los defectos en la construcción, en descripción coincidente en las dos pruebas periciales practicadas, localizados en las plantas de garaje y aparcamiento, en zonas comunes y en determinadas viviendas; considera que, a excepción de los que relaciona en el fundamento jurídico tercero, se trata de daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afectan a elementos de terminación o acabado de las obras (a título de ejemplo, baldosas sueltas en la rampa de acceso al sótano, puerta de vivienda y ventana de rellano que no cierran bien, pérdida de agua en cisterna del WC…)«

–  Audiencia Provincial de Lleida (Sección 2ª), sentencia de 1.03.2012:

» No ha quedado acreditada la fecha concreta en que aparecieron las manchas en el parqué, manifestando al respecto el perito que no podía precisarlo y que la primera visita al piso la realizó el 29-4-2011. En consecuencia, no consta que el defecto se exteriorizara dentro del plazo de garantía de un año que establece el art. 17-1b) de la LOE , y lo que resulta indudable es que, si así hubiera sido, habría empezado a correr el plazo de dos años para el ejercicio de la acción, y dicho plazo habría transcurrido tanto cuando se interpuso la demanda, el 16-6-2011 como en el momento en que la propietaria efectuó la primera reclamación extrajudicial el 6 de junio de 2010.»

–  Audiencia Provincial de Madrid (Sección 19ª), sentencia de 3.03.2014:

» …y de acuerdo con el criterio pericial se constata la existencia en el edificio de la comunidad de propietarios de una serie de vicios o defectos de construcción de los denominados «defectos de terminación y acabado«, imputables al constructor, conforme a lo dispuesto en el artículo 17 LOE , determinando los concretos vicios o defectos que han de ser objeto de reparación en base a los que se determinan de forma específica en el informe pericial emitido por el arquitecto don Fidel (documento 32 de la demanda), informe muy completo y exhaustivo que es tomado como referencia por el juzgador, y constituyen propiamente defectos de terminación y acabado imputables al constructor,…»

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2 Responses to Plazo de garantía por defectos de acabado de la vivienda

  1. monica en 16 de abril, 2018 de 9:23

    Hola

    estoy rehabilitando una vivienda antigua por completo fontaneria electricidad tabiqueria etc. debo exigir al constructor un documento que acredite que hay una garantia despues de terminada la obra o al arquitecto tecnico?

  2. Jenifer en 20 de diciembre, 2018 de 12:17

    Hola. Hice una vivienda hace 6 años y me hicieron una cristalera que tiene muchos problemas. Desde entonces me han ido danfo largas y han venido a sellar como que hacen algo pero sigo con humedades y condensaciones en esa cristalera. En esos 6 años se le han mandado al constructor 2 burofax para que lo arreglen pero no hay manera. ¿tendrían que arreglarmela aún pasando esos 6 años? Ó ya no podría denunciar y tendré que solucionarlo yo. Gracias

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