Desistimiento del contrato de local de negocio

23 de septiembre, 2019
10 comentarios

El desistimiento del contrato de local de negocio por el inquilino llevará aparejado la penalización pactada o el pago de las rentas que falten por cumplir.

Cuando hablamos del desistimiento del contrato de local de negocio, situación que suele darse con relativa frecuencia, nos referimos a la conducta del arrendatario cuando decide dejar el local sin cumplir con la duración pactada.

Nos vamos a referir en este post a los contratos de arrendamiento de local de negocio suscritos a partir del 1 de enero de 1995, es decir sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 de 24 de noviembre (LAU 29/94).

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Lo primero que he de decir,  es que la LAU 29/94 deja plena libertad a los contratantes para establecer los pactos que consideren oportunos respecto a la duración del arrendamiento de local de negocio (a diferencia de lo que ocurre con las vivienda).

En virtud de ese principio de libertad de pactos, los contratante pueden acordar el plazo de duración del arrendamiento de local que decidan.

El artículo 1.255 del Código Civil dispone: » Los contratantes pueden establecer los pactos que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a la leyes, a la moral ni al orden público».

La duración del contrato, como cualquier otro pacto, tiene suma importancia, puesto que  acordado un tiempo determinado, no cabe en un principio que alguna de las partes incumpla lo pactado.

Si el arrendatario abandona antes de ese tiempo, se denomina «desistimiento«. Los contratos están para cumplirse en todos sus extremos,  por tanto, ha de cumplirse con la duración convenida.

El artículo 1.256 del Código Civil dispone al respecto que » La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes».

Sentados estos principios jurídicos básicos, traslademos estas cuestiones al desistimiento del contrato de local de negocio por el arrendatario que no desea continuar con el alquiler, incumpliendo de este modo la duración pactada.

Situaciones habituales que se pueden dar:

1º.-  Hay que ver si en el contrato de arrendamiento se pactó la posibilidad de desistimiento del contrato de local de negocio a favor del arrendatario. O dicho de otra manera, si figura pactado en el contrato que el inquilino puede irse antes del tiempo de duración convenido. Si es así, nada impide que el contrato se extinga, puesto que está previsto por la «libertad de pactos» el desistimiento del inquilino.  Solo deberá cumplir el arrendatario, si se hubiere convenido, los plazos de preaviso para desistir.Desistimiento del contrato de local de negocio

EJEMPLO:  En un contrato de alquiler de local se pacta una duración de 5 años, si bien se estipula que el inquilino, transcurrido el primer año de duración puede desisitr de continuar con el alquiler sin pagar indemnización alguna, pero con la obligación de preaviso al arrendador con dos meses de antelación.  Esta sería una claúsula BENEFICIOSA PARA EL INQUILINO, pues le permite desisitr transcurrido el año sin pagar indemnización, pudiendo estar el tiempo que quiera hasta los 5 años.

2º.- Si en el contrato estaba previsto el desistimiento del contrato de local de negocio a favor del inquilino pero pagando una indemnización por desistir antes del plazo, habrá que cumplir con dicha cláusula. En este caso, se entendería que es NO ES UNA CLAUSULA PENAL.

EJEMPLO: En un contrato de arrendamiento de local se pacta una duración de 5 años, si bien se estipula que el inquilino podrá desisitr del contrato transcurridos 2 años pagando en ese caso 3 mesualidades de renta por cada año que reste por cumplir. En este caso, si desiste el inquilino (ejercita su derecho) deberá pagar el total importe de la indemnización estipulada. Os recomedamos la lectura de otro de nuestros artículos que comenta una Sentencia del Tribunal Supremo a este respecto.

3º.-  En el contrato de arrendamiento de local de negocio no se ha previsto el derecho de desistimiento a favor del inquilino pero sí se ha hecho constar una clásula en la que para el supuesto de que el inquilino desista o no cumpla con el plazo de duración deberá indemnizar en la cantidad xxxxx  de euros o la de pagar xxxx mensualidades de renta. En este caso, se considera esta estipulación como una CLAUSULA PENAL, y por tanto le permite al Juez moderarla. En estos casos el arrendador puede optar por dos caminos:

  • A)  Una vez tenga noticia del desistimiento del contrato de local de negocio que pretende el inquilino, puede comunicarle su oposición a dicha decisión y exigirle el cumplimiento del contrato.

 

4º.-  En el contrato de arrendamiento de local no se ha mencionado nada respecto del desistimiento ni tampoco de la indemnización por los perjuicios que se produzcan si el arrendatsrio deja el contrato antes del tiempo pactado.

En estos casos, puede ocurrir dos cosas en el supuesto de que el inquilino abandone antes de tiempo:

  • a)  Si no se acreditan por el arrendador perjuicios concretos, el Tribunal Supremo entiende que cabrá una indemnización por resolución anticipada de una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir. Vienen aplicando por analogía lo dispuesto en el art. 11.2 de la LAU para las viviendas.
  • b)  Si se acreditan perjuicios de «mayor calado» por esa resolución anticipada, el Tribunal Supremo en sentencia de 11.02.2016 ha confirmado una indemnización de 5 mensualidades de renta por cada año que restaba por cumplir.  PINCHA AQUÍ PARA VER NUESTRO ARTÍCULO SOBRE ESTE ASUNTO.

 

SENTENCIA del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 10.04.2018:

a) En este caso, se celebra un contrato de arrendamiento por una duración de 30 años.

b) Se pacta la siguiente cláusula: » Que la arrendataria se compromete a no rescindir unilateralmente los contratos por voluntad propia durante el plazo de diez años a contar desde el día de hoy, y en caso contrario vendrá obligado a indemnizar a la arrendadora por las rentas pendientes hasta cumplir dicho plazo.»

c) La arrendataria desiste del contrato 3 años antes de que se cumplan los 10 primeros años.

El Tribunal Supremo dice:

A juicio de esta sala no resulta irrazonable que en un contrato que tiene una duración de treinta años se garantice el pago de la renta durante los diez primeros años y se exija a la arrendataria que quiere salir del contrato con anterioridad el pago de esa penalización.

Con independencia de las imprecisiones terminológicas de la cláusula, se atribuyó a la arrendataria una facultad de desistimiento anticipado a cambio de pagar el importe equivalente a las rentas pendientes hasta cumplir el plazo de diez años si ponía fin al contrato antes de ese momento. La suma que debía pagar la arrendataria sería menor a medida que la extinción del contrato se produjera en fecha más próxima a los diez años y, pasado el plazo de los diez años, la arrendataria quedaba obligada a pagar por una sola vez el importe de una mensualidad.

En el caso, la arrendataria puso fin al contrato cuando quedaban tres años para el citado plazo de diez y la arrendadora, de acuerdo con lo pactado, no pide la renta correspondiente a todos los años de cumplimiento del contrato (treinta años), sino que lo que pide es el pago de las rentas correspondientes a esos tres años.

Partiendo de la razonabilidad de la cláusula contractual no se puede reprochar a la arrendadora la diligencia mostrada al alquilar de nuevo una vez que se produjo la recuperación de la posesión del local como consecuencia de la extinción del contrato de arrendamiento por voluntad de la arrendataria.

Si la propietaria del local, según se dice en el caso, tuvo la oportunidad de alquilar rápidamente, ello no puede conducir a exonerar a la arrendataria del cumplimiento de lo pactado, pues al fijarse por acuerdo de las partes el plazo de diez años de pago de la renta solo quedaba a cargo de la arrendadora el riesgo de no volver a alquilar transcurrido ese plazo.

El hecho de que se llegara a concertar un nuevo arrendamiento con un tercero después de la extinción del contrato y antes de los diez años no permite una moderación de la cuantía fijada en el contrato prevista, precisamente, para el desistimiento durante los diez primeros años de contrato ( art. 1154 Código Civil).

En el presente caso sería improcedente moderar al amparo de la «rebus sic stantibus»  una penalización que se ha considerado razonable en atención a las circunstancias y que distribuía entre las partes los riesgos asociados a la mayor o menor tardanza en lograr un alquiler de sustitución.

Por todo lo anterior, no procedía moderar la cuantía de la suma que según el contrato debía pagar la arrendataria al extinguirlo por su sola voluntad.

 

ADVERTENCIA:

Por último, y aunque sobre este tema hablaré en próximos artículos, deciros que no se debe confundir el desistimiento unilateral del contrato de local con el de vivienda. Aquí os dejo el enlace del artículo » desistimiento del contrato de arrendamiento de vivienda » para que veáis las diferencias.

© mundojuridico.info - Desistimiento del contrato de local de negocio

Deja un comentario. Para consultas jurídicas llámanos al 807 502 004 (Coste de la llamada 1.21€/minuto desde fijo y 1.58€/minuto desde móvil. Impuestos incluídos. Mayores de 18 años.)

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

10 Responses to Desistimiento del contrato de local de negocio

  1. ENRIQUE en 11 de octubre, 2016 de 13:30

    Buenos días,
    Tenemos un local cuyo único contrato se firmó el 1 de junio de 1983, el arrendatario, persona jurídica, nos envió el 23/06/2014 un burofax diciendo que se acogía al “apartado 7 de la Disposición Transitoria 3ª de la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos”, para incrementar en 5 años el plazo mínimo de arrendamiento, sin nueva negociación de contrato. 1.- ¿Es esto legal? 2.- En caso de que sea legal, hasta cuando podrían alargar el contrato, ya que ponen “plazo mínimo”.
    Muchas gracias Saludos

  2. David en 15 de noviembre, 2016 de 11:15

    Estimado Francisco Sevilla;
    Tras la lectura de su artículo y de la STS de 18 de marzo de 2016, discrepo respecto a su grupo 4º, donde no existe clausula ni nada al respecto, en caso de desistimiento unilateral del arrendatario con la negativa del arrendador.
    Entiendo que el no exponer nada y ante la negativa del arrendador, facultaría a éste para la reclamación del total de las mensualidades hasta el fin del contrato, puesto que el contrato es ley entre las partes, no procedería la moderación pues no es de aplicación el art. 1154CC.
    De la forma que usted expone, daría la facultad al arrendatario de dejar el local cuando quisiese y a expensas de que el arrendador luego probase o no los perjuicios, se le indemnizaría en una mensualidad por año o cinco. Lo que entiendo dejaría la resolución del contrato en desventaja hacia el arrendador.
    Salvo mejor opinión.
    Reciba un cordial saludo.

  3. Mayer en 8 de agosto, 2017 de 7:57

    Buenos días.
    Si se llegase a un acuerdo economico, ¿qué porcentaje quitaría hacienda en este tipo de acuerdo?.

  4. Carol en 22 de septiembre, 2017 de 18:05

    hola, estoy alquilada en un local comercial y he cumplido siempre con el pago y demás. No puedo continuar, porque me está costando dinero y el arrendador me dice que en el contrato pone que debo avisar con 6 meses de antelación. También me hizo pagar aval bancario y lo he hecho durante estos tres años. Le he intentado hacer entender mi situación perov nada. Qué puedo hacer?

  5. María en 18 de noviembre, 2017 de 9:00

    ¿Y que ocurre si quien quiere desistir del contrato antes de su finalización es el arrendador? ¿Se podría mencionar en el contrato esta opción y poner que el arrendador puede desistir del contrato con un preaviso de 1 mes?

  6. Antonio cerbero en 27 de marzo, 2018 de 16:42

    buenas tardes
    dispongo de una nave industrial que tengo alquilada en la actualidad, con un contrato que vence el 30 de abril de 2018.
    el inquilino quiere firmar un nuevo contrato, pero no estamos de acuerdo en la renta que me tiene que abonar.
    le he indicado por carta y me ha firmado el recibi de la misma que tiene que abandonar la nave en esa fecha, y me dice que aunque el contrato este vencido, el no se marcha de la nave, ya que quiere que le siga cobrando el alquiler que paga en la actualidad.
    que puedo hacer??
    Tiene derecho a quedarse con el contrato finalizado?
    Les agradeceria me contestaran a mi correo electronico.
    muchas gracias

  7. Antonio en 27 de junio, 2018 de 12:56

    Tengo alquilado un espacio en un centro comercial con contrato de 2 años y vence en marzo de 2019.Por problemas económicos y además nunca ha sido rentable tal actividad allí, me resulta imposible mantener el pago de dicho alquiler,pues no dispongo de más recursos.Me vi obligado a cesar la actividad el 1 de junio, Después de notificar bastantes veces a la propiedad de mi situación y hasta que fecha podría estar abierto.Que me ocurre legalmente?
    De hecho…no puedo pagar a día de hoy nada…ni seguridad social,ni hacienda.No dispongo de recursos económicos a día de hoy.
    Gracias

    • Inmaculada Castillo en 28 de junio, 2018 de 13:50

      Hola Antonio,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

      http://www.mundojuridico.info/consultas-juridicas-por-telefono/

      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  8. Adriana mendez arias en 2 de diciembre, 2018 de 18:29

    Buenas he leido el articulo y mi caso es el siguiente,he alquilado un local el 11de septiembre 2018,el contrato estipula un año.sin clausulas de anticipacion ni indeminizacion.Quiero entregar el local,tengo 3meses en el. Que debo hacer?Tendria que pagarle algo al propietario? Tiene el propietario que devolverme la fianza en su totalidad?

    • Inmaculada Castillo en 2 de diciembre, 2018 de 23:13

      Hola Adriana,
      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

      http://www.mundojuridico.info/consultas-juridicas-por-telefono/

      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

Boletín gratuíto

Introduzca su nombre, email, y le mantendremos informado

¡Únete a nuestra comunidad antes de comentar!

Únete a Mundojurídico en Facebook, te estamos esperando

Ok, publicar mi comentario.