Cuando la Junta de propietarios se reune y aprueba la liquidación de la deuda de uno de sus vecinos, es IMPORTANTE saber qué consecuencias tiene que ese vecino haya decidido no impugnar el acuerdo de la Comunidad que aprueba la deuda.
Quiero que veáis mediante un caso real las consecuencias jurídicas que se pueden producir cuando no se impugna el acuerdo liquidatorio de la deuda. El asunto debatido en el Juzgado, que terminó mediante sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Alicante el 5 de noviembre de 2012, fue el siguiente:
SUPUESTO DE HECHO:
– La Junta de propietarios de una Comunidad, aprobó laliquidación y reclamación judicial de la deuda de uno de sus vecinos por impago de cuotas atrasadas.
– El vecino moroso, a quien se le había notificado el acuerdo de la Junta, deja transcurrir el plazo de impugnación sin decir nada sobre dicho acuerdo (artículo 18 LPH)
– La Comunidad emprende acciones legales en reclamación de la deuda, y el vecino se opone, argumentando que la deuda que se le reclamaba no aparecía desglosada, por lo que al desconocer las concretas partidas reclamadas le generaba indefensión.
– El Juzgado falla a favor del vecino y desestima la petición de la Comunidad de propietarios.
– La Comunidad interpone recurso de apelación, mostrando su disconformidad con la sentencia.
SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL QUE RESUELVE EL RECURSO DE APELACIÓN:
Resaltamos las siguientes consideraciones:
1ª.- La sentencia resalta que el acuerdo de la Comunidad de propietarios que aprobó la liquidación de la deuda, quedó firme al no impugnarse por el vecino moroso dentro de los plazos legales.
2ª.- La obligación de contribuir a los gastos generales del edificio, genera también en cualquier propietario la responsabilidad de intervenir en la fijación de la cuota adeudada a través de su participación en los órganos comunitarios, de modo que cuando en las Juntas de Propietarios se aprueba la liquidación de los saldos que se adeudan, con la posibilidad de contradicción y debate que permite la asistencia a ellas de los afectados, si por su pasividad o conformidad aquélla deviene definitiva, el deudor debe pasar y estar por dicha liquidación, salvo que a través de una prueba rigurosa demuestre su inexactitud o error, ya que el crédito de la Comunidad no es sólo el resultado de un apunte contable, sino de un acuerdo adoptado, conforme a las exigencias legales, revestido de la apariencia legal que le confiere la Ley de Propiedad Horizontal.
3ª.- No impugnar el acuerdo de la Comunidad que aprueba la deuda, lleva aparejada la consecuencia de que la deuda queda preconstituida por su aprobación en la Junta de Propietarios. El argumento que nos da esta sentencia es el siguiente:
» Un acuerdo que fue adoptado en la Junta de Propietarios y que, por el transcurso del plazo de caducidad fijado para su impugnación, alcanzó eficacia definitiva, quedaron sanados los defectos que pudieran haber concurrido en su adopción. El propietario tiene derecho a impugnar el acuerdo, pero su decadencia conlleva la firmeza de lo decidido por la voluntad común, en virtud del principio de seguridad jurídica y del propio fundamento interno de la Comunidad, quedando a salvo el derecho a acreditar, mediante una prueba clara y contundente, el error de la liquidación de la deuda o su inexistencia, total o parcial, por los pagos efectuados y no imputados».
CONSECUENCIAS: Si el vecino moroso decide no impugnar el acuerdo de la Comunidad que aprueba la deuda dentro de los plazos legales que al efecto existen, dicho acuerdo alcanza firmeza y quedarán solventados los defectos que pudieran haberse cometido en su adopción. No le cabrá al propietario moroso, en el procedimiento de reclamación instado por la Comunidad, alegar defectos del acuerdo pues tuvo la posibilidad de impugnarlo y no lo hizo.
Como recuerda igualmente la sentencia de la AP de Segovia de 19 de julio de 2011, «… dada la firmeza de los acuerdos de la junta de propietarios adoptados, ya no es posible atacar el referente a la liquidez y a la existencia de la deuda, al haber caducado las acciones para impugnarlo o anularlo. Y si ello es así, el deudor moroso sólo podrá alegar con posibilidad de éxito para verse eximido del pago, hechos extintivos de la obligación que se le reclama, como puedan ser el pago, o la compensación, o hechos impeditivos de la misma tales como la prescripción, la pluspetición o el pacto de no pedir.»
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Impugnación de un acuerdo de la Comunidad de Propietarios adoptado con un grave perjuicio para un propietario y rozando el abuso de derecho.El propietario comunicó y fehacientemente al administrador de la Comunidad,dentro de los treinta días de haber recibido el acta de la Junta,su absoluta disconformidad con el acuerdo.El plazo para impugnar de los propietarios ausentes es de tres meses contados a partir de la notificación del acuerdo¿Tengo entendido que el estado de alarma decretado por el Gobierno de la Nación con limitación de la libertad de movilización de los españoles a todo el territorio nacional suspendió los términos e interrumpíó los plazos de los actos procesales.Ejemplo:notificación a mediados de febrero del acuerdo lesivo,en situaciones normales el plazo terminaría a mediados de mayo.¿Cómo se computa el plazo por la entrada del estado de alarma?.Un saludo.
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Impugnación de un acuerdo de la Comunidad de Propietarios adoptado con un grave perjuicio para un propietario y rozando el abuso de derecho.El propietario comunicó y fehacientemente al administrador de la Comunidad,dentro de los treinta días de haber recibido el acta de la Junta,su absoluta disconformidad con el acuerdo.El plazo para impugnar de los propietarios ausentes es de tres meses contados a partir de la notificación del acuerdo¿Tengo entendido que el estado de alarma decretado por el Gobierno de la Nación con limitación de la libertad de movilización de los españoles a todo el territorio nacional suspendió los términos e interrumpíó los plazos de los actos procesales.Ejemplo:notificación a mediados de febrero del acuerdo lesivo,en situaciones normales el plazo terminaría a mediados de mayo.¿Cómo se computa el plazo por la entrada del estado de alarma?.Un saludo.