Reserva de alquiler de un piso

El asunto de la devolución de la señal o reserva de alquiler de un piso es un asunto que trae de cabeza sobre todo a los futuros inquilinos cuando no llevan a cabo el contrato de arrendamiento, pues se encuentran frente a la duda de si tienen derecho o no a la reclamación del importe entregado al arrendador por tal concepto.

Vamos a ir comentando una serie de cuestiones, al hilo de la sentencia dictada en fecha 8 de marzo de 2011 por la AP de Madrid (Sección 10ª) que trata sobre esta cuestión.

SUPUESTO ENJUICIADO:

a)  Un sujeto entregó a otro en concepto de señal o reserva de alquiler de un piso la cantidad de 800 euros y posteriormente el contrato de alquiler no se llegó a celebrar.

b)  El futuro inquilino le solicitó al dueño que le devolviese el importe entregado a lo que este último se negó, pues consideraba que como la culpa de no llevarse a cabo el contrato había sido de él, no procedía la devolución.

c)  En dicho documento no figuraba pactado ninguna consecuencia económica para el supuesto de que alguna de las partes incumpliera con la futura formalización del contrato.

d)  No constaba en el documento de reserva de alquiler, el plazo de duración del contrato de arrendamiento que posteriormente se iba a formalizar, ni la renta a pagar, y tampoco la forma ni lugar de pago.

Expuesto en síntesis el supuesto, veamos cómo va resolviendo el Tribunal, algunas de las cuestiones planteadas:

1ª.- La Audiencia de Madrid sostiene que en los contratos deben distinguirse tres fases claras y diferenciadas:

a)  Formación del contrato.

b)  Perfección del contrato.

c) Consumación del contrato.

Dentro de la primera de las fases, FORMACION DEL CONTRATO, se han de reconocer dos supuestos netamente diferenciados y con efectos jurídicos distintos:

• Tratos preliminares, que carecen de carácter vinculante entre las partes.
• La oferta y su aceptación, que pueden ser generadores de derechos y obligaciones para las partes.

Es doctrina igualmente aceptada por los Tribunales, que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento manifestado de la oferta y de la aceptación, que marca el final del íter formativo del contrato, la culminación de los actos preliminares del mismo, lo que requiere que la oferta contenga todos los elementos determinantes del objeto y la causa, para que la posterior aceptación determine el concurso respecto de ellos, sin introducir modificación alguna que requiriese nuevo acuerdo, existiendo el contrato solamente cuando concluyan  o se aúnen dos voluntades sobre la cosa y la causa.

¿Qué viene a significar esto?

Pues bien, que los contratos sólo són válidos (se perfeccionan) cuando se aceptan y coincide la oferta que se había presentado con la aceptación. De modo que, en la oferta de un contrato debe constar el contenido de los elementos necesarios para el futuro contrato, y posteriormente se perfeccionará mediante la manifestación de su aceptación a los términos en que la propuesta había sido hecha.

¿Qué ocurría en el caso enjuiciado?

Que el documento de reserva de alquiler del piso, sino una simple señal, con la intención de formalizar con posterioridad un contrato de arrendamiento, en donde además, no consta que las partes pactaran plazo de duración del contrato de arrendamiento, forma y lugar del pago de la renta, etc., requisitos esenciales (dice la sentencia) establecidos en el art. 1543 del Código civil, para considerar que existe un contrato de arrendamiento.

Por este motivo, junto a que en el documento de reserva de alquiler no se hizo constar las consencuencias que podría llevar apaerjado el arrenpentimiento si posteriomente no se formalizaba el contrato, conducen al tribunal a decidir que esta falta de pacto específico determina que la reserva no puede ingresar en el partimonio del propietario y por tanto procede su devolución al sujeto que entregó la acntidad.

Como verésis, en esta materia existe mucha causística y los Tribunales deberán pronunciarse a la vista del documento de reserva de alquiler de un piso o local, qúe pactaron las partes y qué sentido le dieron (si así se hace constar) a la cantidad que como señal entrega una persona a otra para reservar una vivienda en alquiler.

Hemos querido traer a colación esta sentencia, ya que nos parece muy ejemplificativa para que veáis, que no siempre se pierde la cantidad entregada cuando se arrepiente una de las partes de celebrar el contrato de arrendamiento. El documento y lo que figure en él, es vital para saber si procede o no la devolución de la cantidad, así que no siempre se puede perder ésta aunque uno se haya retirado del contrato.

CONCLUSION

Podríamos concluir, con las salvedades que ya hemos indicado, que el simple documento de reserva de alquiler de un piso, sin más datos esenciales sobre el futuro contrato de arrendamiento y no constando estipulación alguna de la pérdida de la cantidad en concepto de daños y perjuicios por no celebrar el contrato, no es suficiente para que el arrendador o propietario de la vivienda se quede con el dinero entregado en concepto de señal si el contrato no se formaliza.

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Francisco Sevilla Cáceres

Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.

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