Responsabilidad del administrador de la Comunidad

Existirá responsabilidad del administrador de la Comunidad de propietarios cuando no cumpla diligentemente con sus responsabilidades.

Para determinar si puede existir RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR DE LA COMUNIDAD hay que conocer previamente cuales son básicamente sus funciones legales.

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) vigente en 2013 (con las modificaciones introducidas por la Ley 8/2013 de 26 de junio) establece en su artículo 20, el cometido de los administradores, y a tal efecto señala que serán:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.

d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.Responsabilidad del administrador de la Comunidad

La responsabilidad del administrador de la Comunidad podrá ser CIVIL  o PENAL.

La responsabilidad será civil, cuando de su culpa o negligencia se ocasionen unos daños a la Comunidad imputables al incumplimiento de sus tareas; esta responsabilidad dará lugar a una indemnización de daños y perjuicios, cuyo importe deberá ser acreditado por la Comunidad de propietarios.

La relación jurídica que vincula al administrador con la Comunidad de propietarios es de mandato, por lo que constituirán deberes esenciales el de llevar a cabo la gestión encomendada y cumplir con el mandato (artículo 1.718 Código Civil), por lo que será causa de responsabilidad el incumplimiento de los deberes de gestión que le son propios, o la realización de actos de manera distinta a la encomendada o diferente a la que razonablemente cabría esperar.  El ejercicio de la acción de responsabilidad civil contra el administrador de la Comunidad tiene un PLAZO de PRESCRIPCIÓN de QUINCE AÑOS.

También pudiera darse una responsabilidad penal del administrador de la Comunidad si incurriera en la comisión de alguno de los delitos previstos en el Código Penal, entre los que se encuentra el de apropiación indebida.

Citaremos sólo a modo de ejemplo dos sentencias donde se declara la responsabilidad del administrador de la Comunidad en la esfera CIVIL, es decir, sólo se le condena a los perjuicios ocasionados por la negligencia en el cumplimiento de sus funciones:

Sentencia de la AP Alicante (Sección 5ª) de 13 de marzo de 2013:

  • Frente a la sentencia recaída en el procedimiento de juicio verbal tramitado en la instancia, estimatoria de la demanda sobre reclamación de 1.722,11 euros en concepto de responsabilidad por negligencia de administrador de la comunidad de propietarios actora, interpone el presente recurso de apelación el demandado solicitando la estimación de su pretensión absolutoria que tal resolución rechaza, a lo que no puede accederse por cuanto que toda su tesis se basa en una subjetiva valoración de la prueba que no puede prevalecer sobre la más objetiva de la Magistrada a quo , que no se demuestra errónea, ya que del conjunto probatorio aparece acreditada la responsabilidad del administrador de la Comunidad  por no haber actuado de conformidad con lo que se le exige en el art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal en sus apartados a) y c) pues no dio solución a un excesivo consumo de agua, debido a una avería que solamente se reparó cuando se nombró otra administradora y también por haber dado lugar al impago de recibos, sin ponerlo en conocimiento de la comunidad, y consiguiente suspensión del suministro, que solamente se repuso cuando se hizo pago por la nueva administración“.

AP Madrid (Sección 13ª), sentencia de 24.02.2012:

  • Por su parte el art. 20 e) de la citada L.P.H. atribuye al administrador entre otras obligaciones la de custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad, precepto, que puesto en relación con los citados del Código Civil, obligan al mandatario al termino del mandato a rendir cuentas y a entregar a la comunidad, o al nuevo administrador que la misma designe, la referida documentación…; como quiera que la administradora cesada no cumplió con la entrega de la relación de propietarios morosos, a que se había comprometido, estamos ante un incumplimiento defectuoso del contrato que debe acarrear la correspondiente responsabilidad“.

La responsabilidad del administrador de la Comunidad también podrá ser PENAL. En este sentido, la mayoría de las veces que se ha enjuiciado a un administrador de fincas por esta jurisdicción, se debe a la apropiación de dinero de la Comunidad en su propio beneficio. En estos casos, con la prudencia que ha de merecer el inicio de esta vía penal y siempre que puedan ser demostrados los hechos, habrá que interponer una denuncia o querella por delito de apropiación indebida (artículo 252 Código Penal).

El delito de apropiación indebida prescribe a los CINCO AÑOS, salvo que se trate de un delito leve que será AL AÑO (artíuculo 131.1 Código Penal).

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22 Responses to Responsabilidad del administrador de la Comunidad

  1. carmen en 18 de abril, 2015 de 4:09

    El administrador de la comunidad donde vivo comete muchas ilegalidades manipula y oculta información que solicitamos los propietarios.Falta dinero,no arrastra bien los saldos de un año para otro originando descuadres que ella cuadra a martillazos le pedimos que presente presupuestos de seguro y no nos hace caso porque ella es la gestora ,los presupuestos los hace favoreciendo descaradamente a los que tienen mayoría en las juntas que son siempre los mismos .Tengo localizadas infinidad de errores cometidos en las cuentas.Se lo digo al presidente y no le da importancia .¿que debo de hacer? no puedo conseguir el 25% de propietarios porque un propietario muy ligado al administrador puede conseguir el 80% de los votos si algo no les interesa que se estudie o que se modifique.

    • Francisco Sevilla Cáceres en 18 de abril, 2015 de 18:30

      Hola Carmen:
      1.- Usted podria llevar a una Junta de propietarios (como punto del orden del dia), la discusión sobre las irregularidades del administrador en las cuentas a fin de que de las oportunas explicaciones e información. Para esto no haría falta el quorum del 25 %.
      2.- Tambien, podria oponerse a los acuerdos que considere ilegales y discutirlos mediante la impugnación en el Juzgado.
      Un saludo

  2. Antonio Blasco en 1 de abril, 2016 de 11:09

    Desearía saber si existe algún tipo de responsabilidad por parte del administrador de fincas de nuestra comunidad que teniendo conocimiento físico y verbal del acometimiento de obras mayores (ampliación de metraje cuadrado habitable, alteración de fachadas, alteración estética…) no advierte al propietario y presidente de la comunidad de que dichas obras no han pasado por junta. ¿Puede y debe solicitar licencias? y en caso de no hacerlo ¿Cómo y donde puedo denunciarle?

    • soledad en 13 de septiembre, 2016 de 17:08

      Estimados,
      Buenas tardes,

      favor solicito ayuda que funciones y obligaciones debe tener un Administrador de un Edificio en Comunidad.

  3. alvaro en 10 de septiembre, 2016 de 13:24

    Podría alguien decirme si un administrador de fincas de una comunidad debe de hacer lo siguiente?
    “Tengo un problema con vecina de arriba, tiene un jardin en la terraza y el agua cuando riega, porque riega mucho, se esta filtrando a mi vivienda. He tenido muchos problemas con dicha vecina porque es una maleducada, y dado que no puedo ni quiero hablar con ella le he pedido al administrador que por favor le pida datos de seguro para arreglar problema. Me dice que la llamará para que ella comunique con nosotros. Pero le he dicho que necesito que le pida datos de seguro, dado que ella no me va a llamar y cada vez me cae mas agua”.
    Podría obligar a administrador a hacerlo? hay alguna otra solucion? estoy pansando un calvario con esta vecina desde hace años. Agradecería cualquier ayuda sobre el tema

  4. Amparo en 12 de octubre, 2016 de 16:46

    Buenas, acabo de comprar un piso en un edidicio antiguo, y al levantar el suelo vimos que las viguetas de madera están mal. Se habla con administrador y presidente, se aprueba presupuesto en junta de la comunidad y cuando ya se podía empezar, el administrador empieza a retrasar la obra por el tema de los permisos de acceso para realizar la actuación en el forjado del dueño y del inquilino del piso de abajo y local comercial que en este caso es el mismo.
    Empiezo a preguntarle opciones para requerir a los afectados y el administrador me aconseja un abogado. Empiezo a leer la LPH y le empiezo a exigir que cumpla la ley. El caso es que hay peligro de derrumbe, pues el forjado está mal, y para poner fechas, todo esto se comunicó a la comunidad el 1 de julio. Entiendo que el veranos es mala época, pero después de tres meses y medio, no tenemos todavía los permisos de acceso, con el perjuicio económico que me está causando por no poder hacer uso de mi vivienda.

    ¿Hasta qué punto en cuestión de tiempos se puede considerar esto como mala praxis y dejación de obligaciones?

    Tengo muchos correos exigiéndole agilidad y trasparencia en los trámites, por su parte no me informa de la legislación y más bien me oculta información, tengo que estar yo mirándola y documentándome por mi cuenta, por ejemplo, anuncio en tablón de anuncios del portal para requerir al propietario, burofax según el artículo 9.1.c creo recordar, etc, etc.
    Estoy desesperada, tres meses y medio de pérdidas….

    Solicito consejo, muchas gracias.

  5. alfonso en 15 de diciembre, 2016 de 15:18

    Hace unos meses compre un piso en cuya azotea hay tres trasteros solicite al administrador de fincas que si yo podîa poner una me dijo que lo solicitara por escrito lo hice al cabo de un mes y al no tener noticias le llame y me dijo berbalmente que ya habian hecho la reunion y que podia ponerlo eso si bajo mi responsabilidad si causaba desperfectos a algun vecino yo acepte y me puse en cotacto cob leroy merlin me vinieron y presupuestaron y que dado el retraso que como minimo en un mes no se podrían poner a ello el lunes dia 12 me llaman diciendo que van a venir a poner la plataforma llamo al administrador para que me diga donde le parece mejor que la pongan puso mil excusas para no venir incluido que tenia una reunion pero que la pusiera si habia dos en un lado que no la pusiera enfrente sino enfrete a una tercera que hay al lado delacceso por la escalera de forma que quedaran dos y dos mas o menos equidistantes y que no se vieran desde la calle asi lo hice y cuando estaban a medias sube una vecina e insta a los obreros a que paralicen las obras lo cual hacen mas bien porque ya estaba anocheciendo.
    Al dia siguiente sube la pareja de la anterior y les incrimina a que dejen la obra o llama a la la policia a lo que contestan estos siguiendo mis instrucciones que llame a quien quiera porque ellos tiene que terminar en el entretanto yo me voy al ayuntamiento para ver si se debe solicitar algun tipo de licencia de obra a lo que me contestan quedado el tipo de material cemento erlitico de escaso peso y no alterando con ello la superficie construida podía hacerlo sin problemas en cuanto a la caseta me especifican que aunque no hay legislacion concreta sobre el tema si esta es desmontable y se puede atornillar a dicha plataforma sin peligro de volcado aunque en principio no se deben poner casetas de trastero podría pasar y ante todo por la liviandad de la misma 78 kgs sobe una superficie de 8 metros cuadrados suponiendo una presiónn minima sobre centimetro cuadrado. Pero el miercoles día 15 a las siete de la tarde mi mujer se encuentra con u email del administador solicitando la paralización de las obras para esas horas ya estaba concluida casi la obra y habiendome mandado otro diciendome que se convocaba junta extraordinaria para hablar del tema . Mi pregunta es debo yo admitir yo las conclusiones de esa juta dado que y habia solicitado ese permiso el 2 de septiembre sin haberme dado contestacion por escrito solo verbal y habiendome al parecer mentido sobre que habían hecho una reunión en la cual me daban permiso debo yo ahora perder 700 euros que me ha costado la obra por la irresponsabilidad de este señor. Hay animo de fastidiar en la propuesta de que cambie la caseta de sitio cuando ese sitio es tan correcto como los alternativos ademas habiendo hecho lo que me dijo este señor,

  6. Beatriz en 22 de enero, 2017 de 22:37

    Estamos instalando un ascensor en mi comunidad;y ahora excelsior no quiete ponernos los azulejos q han roto en la subida de las escaleras;estamos ya fuera de los 6 meses de plazo y encima en las pasarelas nuevas por ahorras baldosas las han puesto partidas por la mitad;han destrozado los timpres hay qlgunos que no se pueden poner porque no han dejado suficiente espacio;unos chapuzas las puertas tapadas con cintas carroceras han arrancafo el barniz….cables sueltos y un sin fin de desperfectos
    Donde puedo denunciar al ayuntamiento?a lq comisaria?

  7. Jose Ignacio Tobia Gonzalez en 21 de mayo, 2017 de 18:29

    Buenas tardes:
    En nuestra Comunidad, varios propietarios estamos observando “supuestas apropiaciones indebidas” por parte del Administrador.

    Se lo hemos denunciado por activa y por pasiva. Hemos detallado varios “posibles agujeros contables”. Su respuesta es el silencio.

    Ante la posibilidad de que estemos en un error o equivocación le hemos pedido que justifique tales “agujeros” pidiéndole la documentación justificante (art.20.e LPH) Llevamos así más de dos años.

    Ni justifica, ni presenta documentos, ni atiende nuestras reclamaciones. En un caso pretendió justificarlo y fueron argumentos insuficientes (¿falsos?), que fueron rebatidos y después nunca contestados por él.

    Nuestra pregunta es: El Administrador que nos oculta documentos y/o justificantes y que no se defiende ante nuestras denuncias, aunque tenga pruebas y no las muestra ¿En qué responsabilidad, civil o penal, puede incurrir, si por ocultación de datos, procedemos judicialmente y en juicio presenta las pruebas que le hemos pedido y nos ha negado y son suficientes ante el juez para justificar la bondad de su gestión?

    ¿Qué responsabilidad tendríamos nosotros por denunciarle judicialmente, si hemos llegado a ese extremo por que él no ha querido presentar pruebas, disponiendo de ellas?
    Gracias. Saludos.

  8. JOSE RAMON ROMERO MARTIN en 27 de junio, 2017 de 22:57

    SOY EL PRESIDENTE DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
    Nuestro edificio ha sufrido un incendio en la instalación eléctrica que ha provocado estar 20 viviendas sin luz durante mas de 50 días.
    En el dia de hoy se recibe un escrito de la Consejeria de Industria del Gobierno de Canarias el cual finaliza diciendo: “Hacemos hincapié en que este tipo de edificios están obligados a una revisión técnica cada 10 años por un OCA elegido libremente por la comunidad de Propietarios. Dicha revisión no se ha realizado hasta ahora, probablemente si se hubiese dado cumplimiento a dicha exigencia reglamentaria se hubiera evitado esta situación, pues el objetivo es garantizar de manera preventiva un mantenimiento adecuado de las instalaciones”
    Nuestro administrador durante mas de 25 años nunca nos informó de tales inspecciones y he hecho a él mismo le sorprendió
    ¿Hay responsabilidad civil por su parte?

  9. Maria en 8 de marzo, 2018 de 22:52

    Hola necesito saber que responsabilidad tiene un administrador y si está obligado a comunicar a los propietarios el auto de una demanda interpuesta por un propietario de la comunidad contra los acuerdos tomados en la Junta general.
    El Auto dice que dichos Cuerdos son nulos. Han pasado 60 días y ni a mandado un comunicado y ha convocado una reunión para informar. Gracias por su amabilidad.

    • Inmaculada Castillo en 27 de marzo, 2018 de 20:49

      Hola María,
      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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  10. felix borjabad lapeña en 11 de junio, 2018 de 9:15

    Desde el año 2006 al año 2010 el administrador(dimitio en 2010) para justificar el cuadre de cuentas anuales, ponia un gasto en parte duplicado, Somos dos Comunidades,pisos y piscinas, y ponia el 100% en piscinas y otro 50% a pisos.Se lo comunique feacientemente varios años a la Junta de entonces y no quisieron hacer nada.Ahora soy el Presidente y quiero reclamarle,ahora tengo las pruebas,¿ha prescrito, penal o civil)

    • Maria Jose Arcas Sariot en 12 de junio, 2018 de 17:21

      Hola Félix, depende de las actuaciones concretas, habría que analizar el caso pero es probable que si haya problemas de prescripción, le recomiendo busque asesoramiento jurídico con examen de la documental del caso

  11. Alba en 5 de julio, 2018 de 0:20

    Desde el año 1995 tengo el pago de la comunidad domiciliado en mi cuenta bancaria y no he tenido ningún problema. Hoy, me ha llamado el administrador de la comunidad para decirme que debo más de 3000€ de comunidad, ya que desde el año 2014 le ha estado cobrando mi comunidad al propietario de los locales de abajo. El dueño de los locales se ha dado cuenta de que desde hace 4 años le cobraban 60€ que no sabía de donde procedían y resulta que el administrador por algún tipo de error había cambiado mi número de cuenta por el de ese señor. Yo, la verdad que no me fijo en si me cobran dicho dinero puesto que desde el 1995 me lo han cobrado sin ningún tipo de problema. Ahora me reclama los 3000€ y me gustaría saber hasta que punto es mi responsabilidad, ya que yo nunca me he negado a pagar la comunidad, sino que el administrador en el 2014 tuvo algún tipo de negligencia y cambió el número de cuenta ¿Alguien sabe como debo enfrentarme a esto?
    Muchas gracias.

    • Inmaculada Castillo en 5 de julio, 2018 de 10:26

      Hola,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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  12. Ana Maria en 25 de septiembre, 2018 de 5:39

    Llevamos casi 1 año con la siguiente situación: En nuestra comunidad hay un vecino incívico y violento; primero comenzó con insultos, luego amenazas y algunas agresiones, aunque leves (bofetones, tirones de cabello, escupitajos…), nosotros hemos ido informando en repetidas ocasiones al administrador contándole el caso y éste se ha desentendio del tema. El otro dia, éste vecino agredió brutalmente a otro vecino de la comunidad. Podemos pedir responsabilidades legales al administrador por negligencia durante todos estos meses?? Gracias

    P.D: aclarar que todo el bloque de vecinos es de un único propietario y lo lleva una sola administradora, el bloque entero.

  13. Pablo en 30 de octubre, 2018 de 3:44

    En las juntas de nuestra comunidad nunca acude el titular Administrador-Secretario sino un empleado suyo. ¿Es exigible que acuda a las juntas la persona titular de la Administración de Fincas contratada para actuar como secretario?

  14. MARIA CC en 22 de enero, 2019 de 19:12

    Tenemos un Administrador que ha comprado la cartera de clientes del anterior.
    Nos han cortado la luz del Garaje comunitario y las puertas han quedado abiertas, sin previo aviso. Todo está oscuro y puede entrar cualquiera.
    Ha dejado de pagar facturas de iberdrola y no nos ha avisado de los avisos certificados que les han llegado del corte, nos han cesado el contraro adeudamos 1.700 euros. No sé que podemos hacer, puesto que aún no nos entregan las cuentas, dicen que lo van a solucionar pero llevamos una semana así.
    Podemos denunciar?

  15. Marisol en 24 de enero, 2019 de 16:36

    Hola, el presidente de mi comunidad tení qué haber presentado ante los juzgados una denuncia, y no lo hizo, la administradora lo sabía y no hizo nada. Mi pregunta es, la administradora tenía qué haberlo comunicado alis propietaros mediante un correo o cualquir otro medio y qué responsabilidad recae sobre la administradora, aunque el responsable es el presidente. La reunión la conv ocó al año y medio de estar el como presidente, cuando como mínimo hay que celebrar una reunión al año. Muchas gracias

  16. Miquel en 26 de febrero, 2019 de 18:16

    el administrador tras una reunion de propietarios de garaje en este caso, con una presencia del 48,5% y votos a favor del 46% y celebrada un 26 de diciembre… se aprueba una grandísima obra por filtraciones de agua y etc. de 275.000 eur. Se le ha dicho al presidente que convoque de nuevo dada la poca asistencia por la fecha y se niega tanto el como el administrador

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