Valor del usufructo

Valor del usufructo

Para calcular el valor del usufructo habrá que distinguir si se trata de un derecho de usufructo temporal o de un usufructo vitalicio.

Con esta publicación pretendemos dar unas notas generales sobre cómo se valora el derecho de usufructo, aunque previamente veremos algunas cuestiones que nos sirvan entender esta cuestión.

¿En qué consiste el usufructo?

El usufructo viene definido en el artículo 467 del Código Civil como el derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.

Es decir, el usufructo es un derecho que tiene una persona para usar y disfrutar una cosa.

El usufructo implica que sobre la cosa conviven dos relaciones:

  • por un lado, se encuentra el nudo propietario, que es el titular del bien, pero no disfruta del mismo.
  • por otro lado, se encuentra el usufructuario, que, aunque no es el propietario, es quien realmente tiene el uso y disfrute de dicho bien.

EJEMPLO:

En una herencia se le adjudica a la viuda, en pago de sus derechos, el usufructo vitalicio de un piso, mientras que a los dos hijos del difunto se les adjudica, en pago de sus derechos, la nuda propiedad del citado piso. 

En este caso la viuda, aunque no sea la titular del inmueble, como usufructuaria tiene el derecho de uso y disfrute del piso mientras viva.

Los hijos son los titulares del piso, pero solo la nuda propiedad, sin que puedan usar el piso mientras viva el usufructuario. 

¿Se puede valorar el usufructo?

La respuesta es que sí se puede valorar. 

Se trata en principio de una operación sencilla para la que hay que tener en cuenta la normativa fiscal como veremos más adelante.

Lo primero que debemos tener en cuenta es que hay dos clases de usufructo:

 1.- Usufructo temporal, es aquel que se concede por un determinado plazo de tiempo.

2.- Usufructo vitalicio, es aquel que dura toda la vida del usufructuario. Es muy frecuente en el ámbito sucesorio.

Una vez sepamos si el usufructo es temporal o vitalicio, el valor del usufructo se calcula de la siguiente manera:

Cálculo del valor del usufructo temporal

Como hemos dicho antes, hay que acudir a la legislación fiscal y en concreto a la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones así como el Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

En estas normas se dispone que para calcular el valor del usufructo temporal será de un 2% del valor total del bien por cada año que se haya concedido el usufructo, sin exceder del 70%.

EJEMPLO:

Vamos a calcular el valor del usufructo por un periodo de 10 años de un piso valorado en 200.000 euros.

El cálculo se hace multiplicando el número de años del usufructo temporal por el 2%, es decir, 10 x 2% = 20%. 

En este caso el 20% del valor del piso determina el valor del usufructo, es decir, el 20% de 200.000 euros hace un total de 40.000 euros como valor de ese usufructo.

Cálculo del valor del usufructo vitalicio

Como hemos dicho antes, hay que acudir a la legislación fiscal y en concreto a la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones así como el Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

El valor del usufructo vitalicio será del 70 % del valor del bien cuando el usufructuario cuente menos de 20 años, restándose a medida que aumenta la edad, un 1 % por cada año con el límite mínimo del 10 % del valor total.

Como se trata de una fórmula compleja, la mejor manera de hacerla es la siguiente:

Valor del usufructo =  89 – edad del usufructuario (teniendo en cuenta el límite mínimo del 10% y máximo del 70%).

EJEMPLO:

Vamos a calcular el valor del usufructo vitalicio de un piso valorado en 200.000 euros cuando el usufructuario tiene la edad de 60 años

El cálculo se hace usando la anterior fórmula:  89 – 60 años = 29%.

En este caso el 29% del valor del piso determina el valor del usufructo, es decir, el 29% de 200.000 euros hace un total de 58.000 euros como valor de ese usufructo.

El valor del usufructo y el valor de la nula propiedad

El valor del pleno dominio de un bien es igual a la suma del valor de la nuda propiedad y del valor del usufructo.

El valor del bien = valor de la nuda propiedad + valor del usufructo.

EJEMPLO:

El valor del usufructo vitalicio de un piso valorado en 200.000 euros cuando el usufructuario tiene la edad de 60 años, es de 58.000 euros como hemos visto antes.

El valor de la nuda propiedad de ese piso será la diferencia hasta los 200.000 euros, es decir, el valor de la nula propiedad del piso es de 142.000 euros.

Valor del bien (200.000€) = Valor nuda propiedad (142.000€) + Valor usufructo (58.000€) 

Esto tiene interés a efectos de elaborar un cuaderno particional, o para su posible conmutación (es decir, que en vez del usufructo se den bienes o derechos en pleno dominio al usufructuario) y también a efectos de saber el impuesto a pagar, tanto de los usufructuarios como de los nudos propietarios.

Francisco Sevilla Cáceres
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Comentarios

  1. walid

    hola,
    Estoy interesado en comprar una casa con opción nuda propiedad
    Me gustaría saber si tiene bienes para ofrecerme o de lo contrario dirigir a agencias que ofrecen este tipo de ventas.
    gracias

  2. Marta

    Vivienda que queremos vender tiene la nuda propiedad la hija y usufructos los padres

    no es la residencia habitual y quiero preguntar si el futuro comprador con la renuncia del usufructohay que ponerlo antes ante notario o el compradorpaga lo que tenga que ser y nosotyros solo las pusvalia del piso como cualquier venta ya que si esto seria renunciarantes de la venta a favor de la nuda propieteria fiscalmente se consideraria como donacion y creo que si se vende a un tercero no pero tengo muchas dudas el piso esta todo pagado pues la nuda propietaria se hizo cargo a su nombre del prestamo que ya pago el padre usufructuario paga el iviy ahora quieren vender y renunciar usufructos y que no sea muy gravoso fiscalmente el piso es sencillo y economico el padre tiene79 y la madre73 Gracias

  3. Susana Garcia

    ¡Hola!
    Tengo una duda, mi padre me donó la nuda propiedad de mi casa y él se reservó el usufructo vitalicio. Cuando él fallezca, ¿tendré que pagar impuesto de sucesiones por el usufructo?
    La vivienda la he reformado por completo y su valor es el triple que cuando él me hizo la donación.

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola Susana:
      Cuando su padre fallezca el ususfructo se extingue, por lo usted sería propietaria en pleno dominio sin necesidad de hacer nada.
      Saludos

      • carmen

        Eso no es así. Claro que tendrá que tributar al extinguirse el usufructo vitalicio. La cuantía dependerá. El bien total se divide en nuda propiedad y usufructo vitalicio.

  4. Begoña Jiménez Díaz

    Buenas,
    mi duda es la siguiente: qué fecha se ha de tomar en consideración para valorar el usufructo vitalicio?
    me explico, mi padre falleció hace más de 10 años, dejando a mi madre usufructuaria universal. Entonces mi madre tenía 67 años. No hemos repartido la herencia.
    Ahora vamos a vender un inmueble y mi madre tiene 81, con lo que a día de hoy el valor de ese usufructo es del 10% del bien, y la lógica me dice que debería ser esta fecha, y no la del fallecimiento la que habría de tomarse en cuenta.
    Muchas gracias

    • Inmaculada Castillo

      HOla Begoña,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañera María José Arcas-Sariot a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y que él personalmente te comente las dudas que planteas.
      https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/

      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  5. Julio

    Hola. Quisiera saber cómo se valora un porcentaje de usufructo vitalicio. ¿A la cantidad resultante de aplicar la formula del 70%, menos los años del usufructuario, con un 10% de mínimo se la divide el porcentaje?

  6. rafael

    ¿ Puede el usufructuario vitalicio desahuciar por precario a un heredero?

    • Maria Jose Arcas Sariot

      Buenos días:en principio, si puede porque es la persona que tiene derecho al uso

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