Abuso de derecho en materia de propiedad horizontal

Se considera abuso de derecho en materia de propiedad horizontal cuando la Comunidad utiliza la norma de mala fe y en perjuicio de algún propietario.

Hablamos sobre la doctrina del abuso de derecho en materia de propiedad horizontal.

Antes de nada recordar que el Tribunal Supremo sustenta la doctrina del abuso de derecho en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciada, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos, al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho exigiendo su apreciación.

En materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma. En definitiva la actuación calificada como abusiva no debe fundarse en una justa causa y su finalidad no ha de ser legítima.

Vamos a exponer DOS EJEMPLOS de sentencias dictadas sobre esta materia:

Abuso de derecho en materia de propiedad horizontal. Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 17 de junio de 2015

Asunto planteado:

1.-  La Comunidad de propietarios interpone una demanda contra un propietario por la ilegalidad de unas obras realizadas, solicitando la demolición de las obras por afectar a elementos comunes.

2.- El Juzgado desestimó la demanda de la Comunidad y absolvió al propietario.

3.-  La Audiencia Provincial estimó el recurso de la Comunidad y condenó al propietario a la demolición de la obras.

4.-  El propietario recurre en casación al Tribunal Supremo. Los argumentos del propietario, a modo de reumen son los siguientes:Abuso de derecho en materia de propiedad horizontal

  • El recurrente no discute la realización de las obras ni su afectación a elementos comunes, si bien manifiesta que fueron realizadas hace más de 13 años, y remodeladas en el año 2008.
  • El motivo principal de su oposición se fundamenta en la existencia de obras similares efectuadas por otros vecinos dentro de la comunidad que han sido consentidas por esta, al no haberse impugnado las mismas.

Razonamientos del TRIBUNAL SUPREMO

1º.-  Queda acreditado que las obras afectaron a la ejecución de cubiertas de obra con estructura y acabado de teja fuera de la vertical de la fachada, a la alteración de los cerramientos de la fachada, aumento del ancho del hueco de la ventana, construcción de un cuerpo exterior nuevo de ladrillo cerámico, cara vista y de aluminio, y demolición de un tramo de fachada aumentando el hueco de salida desde el salón de la vivienda.

2º.-  No se solicitó la pertinente autorización a la Comunidad de propietarios. Del mismo modo que no se le comunicó el inicio de las referidas obras.

3º.-  La Comunidad de propietarios sólo autorizó en un acuerdo de 27 de enero de 2003, el cerramiento en la zona del salón a los propietarios de los pisos bajos.

4º.-  De otro acuerdo de la Comunidad adoptado el 17 de febrero de 2009 se desprende que la misma ha demandado a diversos propietarios por obras realizadas en la fachada, sin autorización para ello.

5º.-  En el presente caso, con carácter general, tal y como declaró la Audiencia Provincial, queda fuera de toda duda que las meritadas obras, afectantes a la estructura del edificio y a su título constitutivo, exigen para su realización el acuerdo por unanimidad de la Junta de propietarios ( artículo 17.6º LPH ), sin que pueda alegarse, al respecto, la doctrina del silencio positivo bien referida a meros «consentimientos informales«, o bien al consentimiento tácito, propiamente dicho.

6º.-  Sobre la aplicación de la teoria del abuso de derecho en materia de propiedad horizontal hemos de señalar que esta doctrina jurisprudencial ya se recogió en sentencia del TS de fecha 4 de enero de 2012, donde se precisa que no cabe estimar una discriminación o desigualdad de trato cuando de las circunstancias fácticas del caso concreto se desprende que las actuaciones emprendidas se sustenten en unas finalidades claramente amparadas en la norma. En efecto, si se atiende a estas circunstancias se observa que no se produce la vulneración del principio de igualdad por las siguientes consideraciones:

       a)  La acción ejercitada por la comunidad de propietarios viene expresamente amparada por la normativa aplicable.

       b)  Las obras realizadas carecen de la pertinente autorización sin que pueda alegarse que la Junta de propietarios haya autorizado a ejecutar obras iguales o similares a las aquí objeto de la litis.

       c)  Tampoco se acredita que la junta de propietarios haya renunciado a acciones interpuestas en el sentido examinado.

     d)  En todo caso, y con los anteriores antecedentes, tampoco resulta contrario al principio de igualdad que la Junta de propietarios, en el ejercicio de su competencia, pueda, en un determinado momento y de cara al presente, variar su postura acerca de las obras meramente consentidas, de acuerdo con la normativa aplicable.

7º.-  Además de los puntos anteriores, la doctrina del abuso de derecho en materia de propiedad horizontal se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que delimitan el ejercicio de los derechos exigiendo, para ser apreciada, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación en el ejercicio del derecho a la que la Ley no ampara o concede cobertura alguna; al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva desproporción de su ejercicio en perjuicio de cualquier propietario y sin que por ello se obtenga un beneficio común amparado por la misma.

8º.-  Pues bien, en el presente caso (dice el TS en esta sentencia de 17 junio de 2015), atendidas las circunstancias del mismo, tampoco se dan las condiciones o requisitos de aplicación de la figura del abuso de derecho, principalmente por las siguientes consideraciones:

  • La actuación de la comunidad no constituye un ejercicio anormal o abusivo del derecho pues su demanda no sólo viene expresamente amparada por la norma, sino que, además, persigue una finalidad que beneficia al conjunto de propietarios, esto es, la preservación de la fachada del edificio respecto de alteraciones no autorizadas.
  • Dicha actuación, por lo demás, resulta coherente con los precedentes examinados (actos propios) en donde la comunidad sólo ha autorizado determinadas obras en determinados pisos del edificio (los pisos bajos) y no ha renunciado a las demandas interpuestas contra otros propietarios por alteración de la fachada.
  • Se ha acreditado la mala fe de la parte demandada, al menos en su calificación de diligencia exigible, pues siendo conocedora de la necesaria autorización procedió a la realización de las obras sin comunicación alguna a la junta de propietarios o a su presidente.

SENTENCIA de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª) de fecha 7.11.2019:

«…hemos examinado los hechos, y creemos que el acuerdo impugnado excede de los límites del ejercicio normal del derecho.

Entre líneas puede verse un enfrentamiento entre los miembros de la comunidad por el uso de las terrazas, que surge después de que en 1978 desapareciera la vivienda del portero.

Frente a las pretensiones de uso de los comuneros, y el actor reivindica su derecho a mantener su uso exclusivo y excluyente; son elementos comunes de uso privativo, y no tiene por qué dar a cada uno de los comuneros una llave para entrar en ellas.; forman parte de su vivienda, y está facultado para proteger su intimidad, sin perjuicio de su obligación de franquear el paso cuando sea necesario para la reparación de los elementos comunes.

Las obras más antiguas son de 1964, otras más modernas son de 1992 y otras; las ultimas, de 2001 y frente a esa antigüedad, solo en 2017 la comunidad toma el acuerdo de pedir la reposición a su estado original, olvidando que en el piso xxxxx se ha incorporado la terraza a la vivienda.

En esas circunstancias y sin que pueda deducirse un daño a la comunidad por el mantenimiento de las obras del actor, hechas desde hace 16 años parece que el acuerdo impugnado entra en los límites del abuso del derecho.«

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2 Responses to Abuso de derecho en materia de propiedad horizontal

  1. M.P. en 22 de enero, 2018 de 1:52

    Hola, acabo de sufrir una circunstacia en mi comunidad de vecinos y quiero consultar si podría tener base para la presentación de una demanda por violación del principio de igualdad de trato entre vecinos y qué podría exigir. El caso es que tenemos un local en la entreplanta de un edificio de 6 pisos colindante con el local de otro vecino, ambos locales sin instalación de agua. Los dos acordamos hará un mes o mes y medio, por dos veces de forma verbal ejecutar una obra de instalación nueva de agua limpia y desagüe en esos locales compartiendo gastos y procedimientos ya que son contiguos. Al mismo tiempo me puse en contacto por telefono con el administrador del edificio, llamada que admite, identificándome convenientemente y aportando todos los datos de mi local comunicando mi intención de dar agua al local próximamente y confirmando él la luz verde por parte de la comunidad, al haber ya otro precedente hace muchos años.
    El caso es que estas navidades se produjo una obra de reforma de un elemento común en el portal de la comunidad, se cambió un ascensor/montacargas que subía desde el portal a la entreplanta por lo que tuvo que picarse el habitáculo de obra de dicho ascensor para construir uno más grande. Dicha obra se hizo apoyándose en una pared del local de nuestro vecino. Desde poco antes de comenzar la obra de la comunidad la comunicación con dicho vecino cesa y lo achacamos al ajetreo de las vacaciones navideñas. La obra acaba los primeros días de enero.
    Pasa el tiempo y nos convocan la pasada semana a una reunión extraordinaria porque ese vecino dice necesitar permiso para la tramitación de cambio de uso a vivienda de dicho local y aborda a uno de mis familiares para animarnos a acudir y pedirlo nosotros también, sin más información.
    LLamo al administrador y visiblemente dubitativo al pedirle que me incluya en dicho permiso me dice que recordaba vagamente que alguien también quería dar agua pero, literalmente, «no se había enterado bien, que se había liado»
    En dicha reunión nos enteramos de que este vecino YA HA EJECUTADO LA OBRA DE INSTALACIÓN DE AGUA EN SU LOCAL y con toda naturalidad la presidenta de la comunidad, íntima amiga de dicho vecino y portavoz en esa reunión de él (que por cierto no acude), admite con toda naturalidad que el albañil que la ha realizado ¡¡es el mismo que ha realizado la obra del montacargas!! y al requerir el nombre del profesional para que realice la obra en mi caso también, directamente me sugiere ante la presencia de todos los vecinos presentes, que yo lo haga con uno de mi confianza y que los planos están en el cuarto de contadores.(apáñatelas tú que ni nos molestamos en disimular… la diferencia de trato o que no queremos que contactes con él, no sé bien qué pretendía).
    Nadie, ni el vecino, ni la presidenta ni el administrador (que gestionó la obra común y al que comuniqué mi intención de realizar una obra idéntica a la de él en un local contiguo) en ningún momento nos avisó ni hizo intento alguno de contactar con nosotros ni antes ni durante la realización de la obra del montacargas para que nosotros también nos beneficiáramos de las facilidades que tuvo mi vecino y nunca sospechamos que a la vez que la obra que todos veíamos del montacargas, mi vecinoe estaba haciendo la suya.A día de hoy no tengo explicación alguna por parte del vecino de lo ocurrido.
    Me gustaría saber su opinión ante esta situación y las medidas que puedo tomar ya que todavía nosotros debemos realizar esa obra y tememos que persista la retención de información y en general la evidente mala fe contra nosotros.
    Si existe caso y posibilidades de conseguir algo, ¿a quién debo demandar’, a la comunidad, al administrador en concreto que gestiona la comunidad…?Hasta dónde llegan mis derechos en toda esta situación??
    Gracias.Un saludo.
    M.P.

    • Francisco Sevilla Cáceres en 22 de enero, 2018 de 9:42

      Hola M.P.
      Como comprenderá la problemática que comenta requiere un estudio detallado del asunto, por lo que no podemos contestarle en esta sección dedicada a comentarios.
      Saludos

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