Contenido de los estatutos de la Comunidad de propietarios
Antes de comenzar a desarrollar el contenido de los estatutos de la Comunidad de propietarios hemos de tratar algunas cuestiones importantes sobre este asunto
¿En qué consisten los estatutos de una comunidad de propietarios?
Los estatutos se podrían definir como el conjunto de reglas o normas existentes en una comunidad de propietarios que regulan el uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones. Serían las normas que regulan las relaciones de vecindad de esa comunidad de propietarios.
Los estatutos pueden ser otorgados por el propietario o promotor del edificio (supuesto habitual) o también por acuerdo de todos los propietarios.
La existencia de los estatutos no es obligatoria por lo que es posible que existan comunidades de propietarios que no tengan estatutos. en estos casos se guiarán por lo establecido exclusivamente en el título constitutivo y en la Ley de Propiedad Horizontal.
El título constitutivo sí es obligatorio para la constitución del régimen de propiedad horizontal, en cambio los estatutos no.
El artículo 5 párrafo tercero de la LPH dispone:
” El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.”
¿Es obligatorio que los estatutos de la comunidad estén inscritos?
En caso de existencia de estatutos en la comunidad, la ley no exige que estén inscritos en el Registro de la Propiedad.
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de fecha 29.12.2015
“Es cierto que no se encuentran inscritos, pero también lo es que la inscripción no es constitutiva ni, por tanto, obligatoria; de manera que su falta en nada afecta al valor normativo de los Estatutos para quienes son propietarios cuando se aprobaron.
Respecto a los terceros afirma el último inciso del párrafo tercero del artículo 5 LPH que “[…] no perjudicará a terceros sino ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”
¿Se pueden modificar los estatutos de la comunidad de propietarios?
Si se pueden modificar los estatutos de la comunidad exigiéndose la unanimidad de todos los propietarios.
El artículo 17.6 de la LPH establece sobre las mayorías necesarias para adoptar acuerdos, lo siguiente:
“Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”
En cuanto a los propietarios ausentes a la Junta donde se haya acordado la modificación de los estatutos, (salvo en los supuestos expresamente previstos en la LPH) si transcurridos 30 días naturales desde la notificación del acuerdo y no manifiestan su discrepancia con el acuerdo, se considera que el mismo reúne los requisitos de la unanimidad.
El artículo 17.8 LPH dispone: ” Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción”.
¿Cuál es el contenido de los estatutos de la Comunidad de propietarios?
Las reglas que han de constituir el contenido de los estatutos de la Comunidad de propietarios vienen dispuestas en el citado artículo 5 de la LPH:
“El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”
Por lo tanto los estatutos podrán contemplar las siguientes reglas:
- Reglas de constitución y ejercicio del derecho de propiedad.
- Reglas relativas al uso o destino del edificio y sus elementos comunes.
- Reglas sobre el uso o destino de los pisos o locales.
- Reglas sobre el uso de instalaciones o servicios.
- Reglas sobre gastos.
- Reglas sobre administración y gobierno.
- Reglas sobre conservación y reparaciones.
- Por último y aunque no viene señalado expresamente en el citado precepto, también los estatutos podrán contener normas sobre la posibilidad de prohibir determinadas actividades.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Me gustaria denunciar a mi comunidad por cobrar un 20% de recargo por no pagar a su tiempo.
Ni los bancos hoy por hoy tienen ese recargo, yo no digo que no haya recargo pero acorde con lo que hay en el mercado.
Que cobren a razon de como esta el interes ahora por ejemplo y cada año sea renovable en funcion de como este ese año el interes.
Hablar con ellos no sirve, y es por eso de mi pregunta.
Hola, tengo un vecino que usa la vivienda como taller de carpintería, lo puedo denunciar después de que no le haya hecho caso a mis quejas?
P.D vivo en un bloque de 4 plantas yo en el primero A y el en el segundo A, Gracias
Ante quien se puede recurrir cuando se considere que la administración infringe la contabilidad de la comunidad o comunidades, cuando hace caso omiso la administración de la comunidad a la que pertenezco.
Hola José Manuel,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
hola.
Una consulta
Quien pone las normas en los estatutos de la comunidad ? Y si fuera una identidad , se podrían modificar las normas de los estatutos por los propietarios de dicha comunidad ?
Un saludo
Gracias
hola,tengo una duda, mi comunidad me reclama una derrama de 1000 euros para arreglar una zona del edificio que creo que seria responsable la compañia de seguros del edificio para eso se pagan unos seguros¿ creo?.Para ser mas concretos es la parte de las azoteas.No me parece logico cuando hay varias deudas de propietarios que nunca pagan y no se les toman en cuenta por parte de la gestoria y se benefician mientras de las derramas que el resto pagamos.Me gustaria saber hasta que pto debo de asumir esta derrama si compre la propiedad hace un año.
Me da la sensación despyuñes de leer el artñiculo, que los estatutos vienen dentro del título constitutivo, cierto?? En el mismo documento
MUCHAS GRACIAS