Reparación necesaria de un elemento común

Votos para arreglar el portal de la Comunidad

Dependiendo si las obras son o no necesarias, se requerirá un número distinto de votos para arreglar el portal de la Comunidad de propietarios.

La mayoría necesaria de votos para arreglar el portal de la Comunidad es una cuestión que suscita bastantes problemas en las Juntas de propietarios, toda vez que dependiendo de la consideración que tengan las obras, es decir, si estas son necesarias para la conservación del edificio o  solo meramente decorativas (cambiar la estética del portal), necesitarán un número de votos distinto para su aprobación.

El artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que «ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.«

Trasladado dicho precepto a las obras de arreglo del portal de la Comunidad, podríamos concluir que ningún vecino puede solicitar que se realicen, salvo que sean necesarias para el inmueble.

La Sentencia de la AP de Jaén (Sección 3ª) 16 junio 2009, mantiene que son obras de reparación necesarias, aquellas que tienen su justificación en la precaria situación del inmueble, tanto por razones de salubridad como de seguridad.

 

Votos para arreglar el portal de la Comunidad cuando son obras necesarias:

Para su validez en primera convocatoria se necesitará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En SEGUNDA CONVOCATORIA serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

¿Aunque no sean necesarias, puede acordar la Comunidad el arreglo del portal?

La respuesta es que, dado que la Junta de propietarios, como soberana de la voluntad de la Comunidad, puede llevar a cabo la realización de obras de acondicionamiento o mejora estética del portal.

Votos para arreglar el portal de la Comunidad cuando las obras son estéticas y por tanto no necesarias:

El número de votos para arreglar el portal de la Comunidad cuando dichas obras son meramente de ornato (cambiar la solería con mejores materiales, recubrir las paredes para darle mayor presencia al bloque, cambiar la decoración etc.) será de:Votos para arreglar el portal de la Comunidad

  • Las 3/5 partes del total de propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
  • Se exige por tanto un quórum de doble mayoría, es decir, deben reunirse ambos porcentajes en número de propietarios y en número de cuotas de participación.

 

¿Si la Junta obtiene ese número de votos para arreglar el portal de la Comunidad, obliga a los que no quieren arreglarlo?

La Ley dice que si alcanza ese doble quórum (3/5 total de propietarios más 3/5 de las cuotas de participación) y la derrama que tiene que pagar cada vecino no supera el importe de TRES MENSUALIDADES de los gastos comunes ordinarios, vinculará a todos los vecinos aunque no hayan votado a favor del acuerdo.

En cambio si la derrama de las obras de arreglo del portal supera esas tres mensualidades, el artículo 17.4 LPH establece que: «el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal».

Esto significa que si un vecino tiene que pagar como derrama por las obras de mejora del portal MAS DE TRES MENSUALIDADES de los gastos comunes ordinarios y se ha opuesto al acuerdo, no vendrá obligado al pago de dichos gastos aunque se beneficie de dichas mejoras, ya que como comprenderéis va a seguir utilizando el portal se hagan o no las obras.

En este caso es muy importante que haga constar en la Junta de propietarios su voto en contra del acuerdo de arreglo del portal.

¿El voto de los ausentes se cuenta a los efectos de alcanzar esa mayoría necesaria de los 3/5 de los propietarios y de los 3/5 de las cuotas de participación?

La respuesta, aunque admito que existen otras posturas doctrinales, es que NO se debe contar como votos para arreglar el portal de la Comunidad a favor de reunir ese doble quórum, el voto de los ausentes. El argumento tendría su base en el artículo 17.8 de la LPH.

Comentarios

  1. reca

    Hola buenas.

    En mi comunidad se va ha hacer la envolvente térmica debido a que dos factores que el ladrillo cara vista que tiene se está rompiendo y la mejora de la envolvente ya que es viejo el edificio y tiene cámara de aire como aislamiento, el problema viene a que mi comunidad son todos millonarios menos unos pocos, que hemos votado en contra, no a la envolvente si no a que encima de la envolvente pongan una especie de embellecedor que aga la forma de ladrillo cara vista eso supone un desembolso de 800 euros más dividido en 12 meses, y mi pregunta es estoy obligado a pagar esa cantidad de más por estética?

    • Inmaculada Castillo

      Hola reca,
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  2. AMPARO

    Hola, a ver si alguien puede ayudarme,en el garaje de mi comunidad de vecinos quieren cambiar la puerta automatica de entrada de coches y ponerla unos tres metros más afuera,quedaría a ras de la fachada, porque dicen que asi se evita que en ese hueco que queda ahora duerman indigentes, esto se puede hacer y que mayorías harían falta?? Se tendría que hacer un muro de obra a cada lado para sujetar la puerta. Yo no lo veo necesario ya que la puerta que hay funciona perfectamente y cumple su función, gracias!!

    • Inmaculada Castillo

      Hola Amparo,

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  3. jose antonio martinez merayo

    en mi comunidad quieren motorizar la puerta del portal es una mejora muy cara cuando la puerta actual funciona muy bien. Tenemos un propietario en silla de ruedas la puerta esistente funciona muy bien. yo no me puedo pagar ese lujo, me pueden obligar.

  4. Jose MARIA

    Hola , en la comunidad de mi madre quieren volver a reparar el terrado , cuando se hiczo apenas hace dos años por filtraciones, parexce seer que los problemas son los mismos y sin mirar presupuestos ni nada,8 DE SEGURO COMUNITArio o garanria) quieren hacer una derrama de 50€.
    Me puedo negar hasta saber de donde viene el problema y saber si esta cubierto por algunas de las partes antes mencionada

    • Inmaculada Castillo

      Hola Jose María,

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  5. EVA MARIA PARRA RAMIREZ

    Estamos realizando una obra en la comunidad y hay que escoger algunos materiales, ¿tiene la presidenta potestad para elegir varios modelos para que escojan el resto de los vecinos?

  6. ana

    en un comunidad de 7 apartamentos hay uno que quiere (a pesar de haber pasado control de Industria) cambiar el ascensor. Dado que son segundas residencias entre tres y cuatro propietarios no asisten a las reuniones. Todos tenemos el mismo % de m2.
    Los votos de los que no se presentan cuentan como positivos? Se puede hacer algo para parar este cambio no necesario?

    • Inmaculada Castillo

      Hola Ana,

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  7. Manuel

    Artículo interesante y útil, muchas gracias. Si he entendido bien, para instalar p.e. un sistema de vigilancia TV se requiere el voto de 3/5 partes de los asistentes a la reunión (no del total de propietarios); y que, solo en el caso de que el coste supere 3 mensualidades de la cuota ordinaria, los disidentes no están obligados, y además los no presentes no pueden contarse como votos favorables, es decir, el coste debe repartirse solo entre los que voten expresamente a favor.
    Interpreto también que si la nueva instalación no exigible cuesta menos de 3 mensualidades, también se necesita el voto de 3/5 partes de los asistentes a la reunión, pero en este caso obliga al 100% de propietarios, incluso a los que votan en contra, y que el voto de los ausentes se computa como favorable
    ¿es la misma situación en Cataluña?

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