Actuación de un comunero en juicio por pasividad de la Comunidad
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Actuación de un comunero en juicio por pasividad de la Comunidad

Los Tribunales permiten la actuación de un comunero en juicio por pasividad de la Comunidad que no quiere demandar a otro propietario.

Aunque la representación de la Comunidad para actuar en juicio se encomienda al Presidente, cuando la comunidad no quiere ejercitar acciones judiciales contra uno de los vecinos, cualquiera de los propietarios puede actuar en juicio en defensa de los intereses de la comunidad que considera infringidos.

Existe por tanto legitimación de los propietarios individuales en régimen de propiedad horizontal para defender los intereses comunes en beneficio de la comunidad.

La actuación de un comunero en juicio por pasividad de la Comunidad para ejercitar acciones judiciales, viene incluso reconocido por el Tribunal Constitucional, que en sentencia núm. 115/ 1999, de 14 junio (Sala Primera) establecía lo siguiente:

«… así lo ha reconocido, por lo demás, la jurisprudencia civil, que, asimismo, ha declarado que cada propietario, pese a la representación orgánica que ostenta el presidente de la Comunidad de Propietarios, está legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de pasividad o incluso de oposición de la comunidad, por cuanto que la situación de propiedad horizontal no es propiamente una situación de comunidad, sino un régimen jurídico-real al que se sujeta la llamada «propiedad separada» ( art. 396 CC ) de los diferentes pisos o locales en que se divide el edificio o conjunto inmobiliario al que se aplica, y del que derivan los derechos, cargas, obligaciones y responsabilidades que la ley establece.

Por ello, cada propietario debe estar facultado, en principio, para el ejercicio y defensa de sus derechos con independencia de los restantes propietarios, en términos y condiciones que no corresponde a este Tribunal precisar…».

Sentencia permitiendo la actuación de un comunero en juicio por pasividad de la Comunidad

Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 30.10.2014:

Antecedentes del caso enjuiciado:

1º.-  Una vecina interpone un procedimiento judicial contra otra, exigiendo que repusiera la fachada del edificio a su estado original.

2º.-  La actuación de la vecina venia precedida porque la Comunidad de propietrios no queria iniciar ningún procedimiento contra la otra propietaria.

3º.-  Se alegó en el procedimiento por la vecina demandada, que la actora carecía de legitimación para ejercer la acción judicial, ya que el Presidente de la comunidad es el único legitimado para demandar, invocando el artículo 13.3 de la LPH en relación con el art. 7.6 de la Ley de Enjuciamiento civil.

4º.-  El Juez de Primera Instancia rechaza la demanda y absuelve a la vecina demandada.

5º.-  La Audiencia Provincial, en el recurso de apelación, contrariamente a la primera sentencia, le da la razón a la vecina demandante y condena a la vecina demandada.

Razonamientos del Tribunal Supremo:

1º.-  Esta Sala tiene declarado que cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma.

2º.-  Recordando otra sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 31-01-1995:  » No se da falta de legitimación cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera expresa que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se plantea una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad».

3º.-  Procede la legitimación y actuación de un comunero en juicio por pasividad de la Comunidad.

4º.-  En definitiva no cabe negar en el caso enjuiciado la legitimación activa de la demandante para el ejercicio del derecho de que se trata.

¿Antes de emprender acciones el comunero tiene que proponerlo en Junta de propietarios?

La Ley de Propiedad Horizontal no establece la obligación de que antes de inciar el propietario acciones judiciales en beneficio de la comunidad tenga que llevar previamente como punto del orden del dia a la Junta de propietarios la petición de que sea ésta quien quien las ejercite.

No obstante considero conveniente que se proponga previamente en la Junta de propietareios y en su defecto sea el propietario quien las ejercite, siendo conveniente explicar en la demanda las razones por las que actúa en beneficio de la comunidad ante la pasividad de ésta.

Audiencia Provincial de Cantabria (Sección 2ª), sentencia de fecha 15.05.2018:

» Reiterado criterio jurisprudencial concede legitimación a los propietarios individualmente para ejercitar acciones en defensa de elementos comunes.

Así la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 2016 al resolver acerca de la posibilidad de que un copropietario por sí solo puede ejercer la acción de cesación que contempla el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal , declaró:

Ya las sentencias del 9 febrero 1991 , 28 octubre 1991 y 15 julio 1992 dijeron que cualquiera de los dueños está legitimado procesalmente para ejercitar acciones en beneficio de todos los comuneros. Esta última dice literalmente:

«No es preciso que los copropietarios sometan, previamente al ejercicio de las acciones que les correspondan, la cuestión a la junta de propietarios, pues ningún precepto lo establece así y no puede imponérseles tal limitación, cuanto más cuando ningún perjuicio puede seguirse a la comunidad de que se entable un litigio en beneficio de los intereses generales de los copropietarios»»

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