Cesación de actividades molestas en la Comunidad

La acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad de propietarios puede ser castigada con la privación del uso de la propiedad hasta tres años.

La acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad de propietarios es una acción especial  que tiene a su alcance la Comunidad de propietarios y que va dirigida a conseguir que el Juzgado dicte una sentencia condenatoria contra el infractor que le obligue al cese definitivo de dicha actividad molesta.

La acción de cesación también puede ser entablada cuando se realicen actividades insalubres, nocivas o peligrosas por el propietario del inmueble o los ocupantes (inquilinos) del piso o local en cuestión.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (que no ha sido variado con la reforma de la Ley 8/2013), es el que regula la acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad, y también, como hemos dicho, las concernientes a la prohibición de actividades insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Alcance del ejercicio de la acción de cesación:

Esta acción sanciona las actividades molestas que se desarrollen en los elementos, servicios o pertenencias comunes (ejemplo: en la piscina de la comunidad, por un aire acondicionado, etc.), y también las que se produzcan en el interior del piso o local como elemento privativo.

Aunque el artículo 7 de la LPH establece que las actividades molestas o dañosas deben contravenir las disposiciones administrativas vigentes que haya dictadas al respecto por los Ayuntamientos o Comunidades Autónomas, también podría iniciarse la acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad  (aunque no vengan descritas las conductas en ese cuerpo normativo), cuando la actuación del comunero infrinja las relaciones de vecindad y buena convivencia por su pésima conducta.

Como señalan las sentencias del Tribunal Supremo de 14 octubre 2004 y 27 noviembre 2008, el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece tres diferentes supuestos de actividades no permitidas a los propietarios y ocupantes del piso o local:

  • las prohibidas en los estatutos.
  • las que resulten dañosas para la finca.
  • las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícita.

Ha de significarse al respecto que el Tribunal Supremo señala que en todos los casos se ha de dar una cierta notoriedad constituida por «la evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad», por lo que no basta uno o varios actos concretos, singulares o determinados más o menos incómodos o molestos, sino que es necesario además de cierta intensidad, que tales actos pertenezcan a una misma serie y se realicen con cierta continuidad; y que el comportamiento molesto e incómodo basta que sea desagradable para cualquiera que habite en el inmueble o haya de permanecer en él, sin que sea necesario que sea insufrible o intolerable, pero que suponga una afectación de entidad a la pacífica convivencia. Así mismo, ha precisado que la actividad incómoda debe causar una alarma en el entorno de la vivienda o local, correspondiendo a quien la alega la prueba de tal alarma, sosteniéndose por la jurisprudencia que es notoriamente incómodo lo que perturba aquello que es corriente en las relaciones sociales.

Requisitos para la acción de cesación de actividades molestas en la ComunidadCesación de actividades molestas en la Comunidad

–  la actividad se desarrolle en elementos comunes o se produzca dentro del inmueble.

–  que exceda y perturbe el régimen o estado de hecho usual y corriente en las relaciones sociales.

–  de manera notoria (evidencia y permanencia en la incomodidad).

–  que esté suficientemente probada.

Requerimiento previo a la acción de cesación

La Ley de Propiedad Horizontal exige con carácter previo al ejercicio de la acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad, que el Presidente de la misma efectué un requerimiento por escrito y de manera fehaciente (burofax o requerimiento notarial) a la persona que realice la actividad molesta, ya sea el propietario del piso o local, ya sea el ocupante del inmueble.

En el requerimiento hay que hacerle saber al infractor  que debe cesar de forma inmediata en las actividades molestas advirtiéndole que en caso negativo se ejercitarán las acciones legales que amparen el derecho de la Comunidad. Igualmente considero recomendable si el causante de las molestias es un ocupante (inquilino, usufructuario, etc.) que se le envíe otro requerimiento fehaciente al propietario del piso o local.

El requerimiento puede hacerlo el Presidente por decisión propia (sin necesidad de que se aprobado en Junta) o a requerimiento de cualquier vecino que sufra las molestias.

Aprobación por la Junta de propietarios

Si persistiere en su conducta el vecino molesto o el ocupante del piso o local, la Comunidad deberá convocar Junta debiendo aparecer en el orden del día este punto. En esa Junta deberá aprobarse el inicio de la acción de cesación de actividades molestas, autorizando al Presidente para el ejercicio de dicha acción judicial.

Procedimiento judicial

El procedimiento judicial indicado cuando se ejercita una acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad es el JUICIO ORDINARIO previsto en los artículos 399 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Consecuencias de la acción de cesación

Si la sentencia fuese estimatoria y por tanto le diera la razón a la Comunidad, la Ley de Propiedad Horizontal establece que se podrán establecer distintas medidas por el Juzgado:

1ª.-  La completa cesación de actividades molestas en la Comunidad por parte del vecino  infractor o persona que venga usando el piso o local.

2ª.-  La indemnización de daños y perjuicios.

3ª.-  Privarle al dueño u ocupante el uso de la propiedad hasta un PLAZO MÁXIMO DE TRES AÑOS.

Por último deciros que todos estos requisitos referidos a la acción especial de cesación de actividades molestas en la Comunidad son necesarios si lo que se pretende es una acción basada en la cesación de actividades peligrosas, nocivas, insalubres o ilícitas.

Sentencias de cesación de actividades molestas en la Comunidad

–  Audiencia Provincial de Pontevedra (Sección 1ª), sentencia 30.04.2015: « El examen de los autos revela que efectivamente se ha probado la existencia de una actividad insalubremalos olores procedentes del piso de la demandada, no solo por la existencia de animales (gatos, concretamente) sino también por la acumulación de basuras desperdicios– a través de la prueba documental y testifical imparcial, tanto de la fuerza policial como de terceros que se corrobora con el reconocimiento judicial y la negativa de la Sra. Lidia de permitir el acceso a su piso. Tan es así que además del mal olor se destaca por SSª el mal olor en torno la puerta de su domicilio.

Luego, entiende el Tribunal que nos hallamos ante una medida, la expulsión durante dos años, proporcionada a las circunstancias del caso, que como vemos es reincidente, y no encontramos que la mera prohibición de tener gatos u otro tipo de animales sea suficiente. Así pues, esta Sala no puede sino compartir el razonamiento de la sentencia recurrida y estimar adecuado el tiempo de un año de privación del uso de la vivienda establecido en la misma pues la demandada viene realizando los actos molestos, verdadero abuso del derecho de propiedad , desde la ocupación de su vivienda en junio de 2012, incluso después de la interposición de la demanda y a pesar de las advertencias que les han sido hechas, lo que supone una manifiesta resistencia al cumplimiento de las reglas habituales que rigen las relaciones sociales y la convivencia de diferentes vecinos en un edificio, que exige la privación temporal del uso de la vivienda en que se realizan las actividades molestas con una cierta duración, con el fin de pueda reconducirse la situación a los límites normales.«

El ejercicio de la prostitución en un piso en régimen de propiedad horizontal puede ser calificado de actividad molesta y nociva:  PINCHA AQUÍ para ver noticia.

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4 Responses to Cesación de actividades molestas en la Comunidad

  1. antonio en 26 de enero, 2016 de 17:01

    tenemos un becino que lo unico que haces incordiar a la comunidad,escupe en los botones del ascensor quita las bonbillas del portal ronpe kristales de las puerta del cuarto de contadore abiertas con el peligro que conlleba cruzalas macetas en medio del descansillo en fin seria interminable,que se puede hacer?

  2. Julián en 18 de abril, 2018 de 18:04

    Estimado Francisco,

    Soy compañero tuyo de ejercicio y desde nuestro despacho te agradecemos mucho el trabajo que haces.

    Un cordial saludo y continua así.

  3. Carlos en 24 de septiembre, 2018 de 10:28

    Buenos días, señor Sevilla

    Comenta usted en el artículo que, es el presidente de la Comunidad quien deberá efectuar el requerimiento de cese de la actividad pero, ¿qué ocurre cuando la persona que realiza las actividades molestas ostenta el cargo de presidente? ¿quién debe efectuar el requerimiento entonces? Porque, obviamente, no va a enviarse un requerimiento a sí mismo.

    Gracias por su magnífica labor y, un saludo.

    • Andrea en 17 de febrero, 2019 de 19:06

      Ahí le has dado!

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