Cesación de actividades molestas en la Comunidad

Cesación de actividades molestas en la Comunidad

La acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad de propietarios puede ser castigada con la privación del uso de la propiedad.

La acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad de propietarios es una acción especial  que tiene a su alcance la Comunidad de propietarios y que va dirigida a conseguir que el Juzgado dicte una sentencia condenatoria contra el infractor que le obligue al cese definitivo de dicha actividad molesta.

La acción de cesación también puede ser entablada cuando se realicen actividades insalubres, nocivas o peligrosas por el propietario del inmueble o los ocupantes (inquilinos) del piso o local en cuestión.

El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (que no ha sido variado con la reforma de la Ley 8/2013), es el que regula la acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad, y también, como hemos dicho, las concernientes a la prohibición de actividades insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Alcance del ejercicio de la acción de cesación:

Esta acción sanciona las actividades molestas que se desarrollen en los elementos, servicios o pertenencias comunes (ejemplo: en la piscina de la comunidad, por un aire acondicionado, etc.), y también las que se produzcan en el interior del piso o local como elemento privativo.

Aunque el artículo 7 de la LPH establece que las actividades molestas o dañosas deben contravenir las disposiciones administrativas vigentes que haya dictadas al respecto por los Ayuntamientos o Comunidades Autónomas, también podría iniciarse la acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad  (aunque no vengan descritas las conductas en ese cuerpo normativo), cuando la actuación del comunero infrinja las relaciones de vecindad y buena convivencia por su pésima conducta.

Como señalan las sentencias del Tribunal Supremo de 14 octubre 2004 y 27 noviembre 2008, el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece tres diferentes supuestos de actividades no permitidas a los propietarios y ocupantes del piso o local:

  • las prohibidas en los estatutos.
  • las que resulten dañosas para la finca.
  • las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícita.

Ha de significarse al respecto que el tribunal supremo señala que en todos los casos se ha de dar una cierta notoriedad constituida por «la evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad», por lo que no basta uno o varios actos concretos, singulares o determinados más o menos incómodos o molestos, sino que es necesario además de cierta intensidad, que tales actos pertenezcan a una misma serie y se realicen con cierta continuidad; y que el comportamiento molesto e incómodo basta que sea desagradable para cualquiera que habite en el inmueble o haya de permanecer en él, sin que sea necesario que sea insufrible o intolerable, pero que suponga una afectación de entidad a la pacífica convivencia.

Así mismo, ha precisado dicho tribunal que la actividad incómoda debe causar una alarma en el entorno de la vivienda o local, correspondiendo a quien la alega la prueba de tal alarma, sosteniéndose por la jurisprudencia que es notoriamente incómodo lo que perturba aquello que es corriente en las relaciones sociales.

Requisitos para la acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad

–  la actividad se desarrolle en elementos comunes o se produzca dentro del inmueble.

–  que exceda y perturbe el régimen o estado de hecho usual y corriente en las relaciones sociales.

–  de manera notoria (evidencia y permanencia en la incomodidad).

–  que esté suficientemente probada.

Requerimiento previo a la acción de cesación

La Ley de Propiedad Horizontal exige con carácter previo al ejercicio de la acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad, que el Presidente de la misma efectué un requerimiento por escrito y de manera fehaciente (burofax o requerimiento notarial) a la persona que realice la actividad molesta, ya sea el propietario del piso o local, ya sea el ocupante del inmueble.

En el requerimiento hay que hacerle saber al infractor  que debe cesar de forma inmediata en las actividades molestas advirtiéndole que en caso negativo se ejercitarán las acciones legales que amparen el derecho de la Comunidad. Igualmente considero recomendable si el causante de las molestias es un ocupante (inquilino, usufructuario, etc.) que se le envíe otro requerimiento fehaciente al propietario del piso o local.

El requerimiento puede hacerlo el Presidente por decisión propia (sin necesidad de que se aprobado en Junta) o a requerimiento de cualquier vecino que sufra las molestias.

Aprobación por la Junta de propietarios

Si persistiere en su conducta el vecino molesto o el ocupante del piso o local, la Comunidad deberá convocar Junta debiendo aparecer en el orden del día este punto. En esa Junta deberá aprobarse el inicio de la acción de cesación de actividades molestas, autorizando al Presidente para el ejercicio de dicha acción judicial.

Procedimiento judicial

El procedimiento judicial indicado cuando se ejercita una acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad es el juicio ordinario previsto en los artículos 399 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Consecuencias de la acción de cesación

Si la sentencia fuese estimatoria y por tanto le diera la razón a la Comunidad, la Ley de Propiedad Horizontal establece que se podrán establecer distintas medidas por el Juzgado:

1ª.-  La completa cesación de actividades molestas en la Comunidad por parte del vecino  infractor o persona que venga usando el piso o local.

2ª.-  La indemnización de daños y perjuicios.

3ª.-  Privarle al dueño u ocupante el uso de la propiedad hasta un PLAZO MÁXIMO DE TRES AÑOS.

Por último deciros que todos estos requisitos referidos a la acción especial de cesación de actividades molestas en la Comunidad son necesarios si lo que se pretende es una acción basada en la cesación de actividades peligrosas, nocivas, insalubres o ilícitas.

Sentencias de cesación de actividades molestas en la Comunidad

–  Audiencia Provincial de Pontevedra (Sección 1ª), sentencia 30.04.2015: « El examen de los autos revela que efectivamente se ha probado la existencia de una actividad insalubre -malos olores procedentes del piso de la demandada, no solo por la existencia de animales (gatos, concretamente) sino también por la acumulación de basuras desperdicios- a través de la prueba documental y testifical imparcial, tanto de la fuerza policial como de terceros que se corrobora con el reconocimiento judicial y la negativa de la Sra. Lidia de permitir el acceso a su piso. Tan es así que además del mal olor se destaca por SSª el mal olor en torno la puerta de su domicilio.

Luego, entiende el Tribunal que nos hallamos ante una medida, la expulsión durante dos años, proporcionada a las circunstancias del caso, que como vemos es reincidente, y no encontramos que la mera prohibición de tener gatos u otro tipo de animales sea suficiente.

Así pues, esta Sala no puede sino compartir el razonamiento de la sentencia recurrida y estimar adecuado el tiempo de un año de privación del uso de la vivienda establecido en la misma pues la demandada viene realizando los actos molestos, verdadero abuso del derecho de propiedad , desde la ocupación de su vivienda en junio de 2012, incluso después de la interposición de la demanda y a pesar de las advertencias que les han sido hechas, lo que supone una manifiesta resistencia al cumplimiento de las reglas habituales que rigen las relaciones sociales y la convivencia de diferentes vecinos en un edificio, que exige la privación temporal del uso de la vivienda en que se realizan las actividades molestas con una cierta duración, con el fin de pueda reconducirse la situación a los límites normales.«

El ejercicio de la prostitución en un piso en régimen de propiedad horizontal puede ser calificado de actividad molesta y nociva:  PINCHA AQUÍ para ver noticia.

Comentarios

  1. Josue

    Hola, en mi piso escuchamos musica con alto volumen durante 3horas o 4horas por el dia frecuentemente. Eso es motivo por el cual me pueden denunciar y exigir salir de mi domicilio?

  2. María José

    Quisiera saber si se ha dado respuesta a esta consulta. Gracias

  3. Enrique Gimenez

    Buenas tardes. Quisiera saber si los miembros de la comunidad de propietaros, hemos de esperar a que funcione la actividad que estan ubicando en los bajos del edificio. El propietario del mismo, hace unos años puso en Marcha una espècie de residencia, donde se albergaban unas 15 srtas. Procedentes del cierre diario de clubs de alterne i de algun prostibulo. Tenian habitaciones, duchas comedor y cocina, és Decir funcionaba el local como una residencia.
    Tivo que cerrar, por producirse disturbios y trifulcas nocturnas y ahora està a punto de abrir otra véz el local,suponemos que con la misma finalidad.cosa que no logramos saber.
    Agradezco de antemano su comentario al respecto.

  4. Laura

    Se podría pedir una cesación de actividad a un propietario por salir a fumar los porros a la terraza y como es verano el olor no es que entre, es que si me descuidó hasta nos coloca. Soy asmática, con una sensibilidad excesiva al olor y tengo dos niños de 9 años, después de pedirle que por favor fume en su casa porque me hace daño, no ha hecho caso. Mi solución fue poner vinagre en la ventana mientras el fuma porque ese olor no me molesta. Ese vecino decidió que no le gusta el vinagre y me ha venido a amenazar y me tiró un mechero a la ventana, me insulta y lo que me quedara por ver. Cree que es suficiente para pedir la cesación? La Guardia Civil dice que en su casa puede hacer lo que quiera pero si el olor a basura sería causa de cesación, el de porro debería de ser con más razón, no?

    • María José

      Quisiera saber si se le ha dado respuesta. Gracias

    • María José

      Quisiera saber si se ha dado respuesta. Gracias

  5. JOSE PEREZ DE LA LASTRA LOPEZ

    TENGO UN VECINO QUE HA INSTALADO UNAS PLACAS SOLARES EN LA AZOTEA DE LA COMUNIDAD, SIN HABER SOLICITADO PERMISO A LA COMUNIDAD PARA LA INSTALACION DE ESTAS PLACAS.
    ADEMAS ESTE VECINO TIENE UN EDIFICO QUE LINDA CON NUESTRA COMUNIDAD Y LOS MOTORES DE DE LAS PLACAS LOS HA INSTALADO EN ESE EDIFICIO COLINDANTE.
    DESDE ESTAS PLACAS SOLARES HA INSTALADO UNA MANGUERA CON LA QUE LE DA SERVICIO AL EDIFICIO COLINDANTE DE SU PROPIEDAD. OTRA MANGUERA DA SERVICIO AL PISO QUE TIENE EN NUESTRA COMUNIDAD.
    ENTIENDO QUE ESTA SITUACION ES TOTALMENTE ILEGAL Y QUE CON EL TIEMPO PUDIERA DAR LUGAR A QUE ORIGINASE UNA SERVIDUMBRE.
    LE HE COMUNICADO ESTA SITUACION AL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD PERO NO HACE GESTION ALGUNA.
    PREGUNTO: PODRIA YO POR MI CUENTA INCIAR GESTIONES PARA REVERTIR ESTA SITUACION ?
    CONSIDERAN QUE SE PUIERA CONSIDERAR ESTA SITUACION COMO DAÑOSAS ?

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola José:
      Lo importante sería que este asunto lo propusiese Usted en la próxima Junta de propietarios para que la Comunidad acuerde requerir a dicho señor para que quite lo que ha puesto y deje la situación en el mismo estado que estaba. Una vez aprobado esta cuestión si la comunidad no emprende acciones podría usted ejercerlas.
      Si quiere que mas detalladamente hablemos sobre esta cuestión puede llamarnos a nuestro teléfono de asesoría jurídica cuyo enlace sobre su uso le copio a continuación:
      https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/

      Saludos

  6. Isabelo

    Hola ayer me kitaron el carnet de conducir supuestamente por conducion temeraria bajo los efectos del alchool di 0.51 me pusieron una multa de 1000 euros se llevaron el coche y el carnet y tengo una cita en el juzgado para ver si el juez me devuelve el carnet .
    Mi pregunta es con la experiencia que ustedes tenéis creéis que tengo posibilidad de me lo devuelvan

  7. M..ACH.

    Nosotros tenemos una tienda perata ni tiene permiso ni licencia de la tienda dentro del la comunidad vende dé todo alcohol a menores y tabaco de contrabando y fuman allí y vevin alcohol allí y allí vevin más 12 menores

  8. Alejandro

    Muchas gracias por el artículo. Uno no sabe el calvario que supone tener un vecino molesto hasta que lo sufre. Estos artículos ayudan a instruir a los que somos ajenos al ramo jurídico y permiten explorar vías para la resolución del problema. Enhorabuena.

  9. Paula

    Tengo un vecino q me incordia p q vaya c él a intercambio de parejas, le dicho q no y q me deje en paz, pero anda persiguiendome, q puedo hacer?

    • Magneto555

      Eso es acoso, denuncia.

  10. Carlos

    Buenos días, señor Sevilla

    Comenta usted en el artículo que, es el presidente de la Comunidad quien deberá efectuar el requerimiento de cese de la actividad pero, ¿qué ocurre cuando la persona que realiza las actividades molestas ostenta el cargo de presidente? ¿quién debe efectuar el requerimiento entonces? Porque, obviamente, no va a enviarse un requerimiento a sí mismo.

    Gracias por su magnífica labor y, un saludo.

    • Andrea

      Ahí le has dado!

  11. Julián

    Estimado Francisco,

    Soy compañero tuyo de ejercicio y desde nuestro despacho te agradecemos mucho el trabajo que haces.

    Un cordial saludo y continua así.

  12. antonio

    tenemos un becino que lo unico que haces incordiar a la comunidad,escupe en los botones del ascensor quita las bonbillas del portal ronpe kristales de las puerta del cuarto de contadore abiertas con el peligro que conlleba cruzalas macetas en medio del descansillo en fin seria interminable,que se puede hacer?

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