Acuerdos nulos adoptados por la Junta de propietarios
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Acuerdos nulos adoptados por la Junta de propietarios

Los acuerdos nulos adoptados por la Junta de propietarios serán nulos de pleno derecho cuando infringan otra ley que no sea la LPH.

Hablamos sobre los acuerdos nulos adoptados por la Junta de propietarios.

¿Qué diferencia existe entre un acuerdo nulo de pleno derecho y el acuerdo anulable?

Acuerdos nulos de pleno derecho

Los acuerdos nulos de pleno derecho por infracción de ley que hayan sido acordados por la comunidad de propietarios tiene que infringir una ley distinta de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Estos acuerdos nulos de pleno derecho son insubsanables por el transcurso del tiempo, es decir, no serán válidos nunca, pudiendo ser impugnados en cualquier momento.

Acuerdos anulables

Estos acuerdos pueden ser impugnados judicialmente por ser contrarios a alguna de las reglas previstas en la Ley de Propiedad Horizontal LPH).

Si estos acuerdos contrarios a la LPH, no se impugnan en el plazo previsto en el artículo 18 de la LPH, el acuerdo se subsana y será válido.

Por tanto la diferencia es que este tipo de acuerdos contrarios a la LPH tiene un plazo de caducidad para ser impugnados, transcurrido el cual, el acuerdo se convalida.

Ejemplo:

a) La Comunidad adopta un acuerdo consistente en el reparto de una derrama entre los vecinos para sufragar unas obras.

b) Uno de los comuneros considera que el reparto no se ha hecho correctamente conforme a la cuota de participación que cada uno tiene en el inmueble y por lo tanto entiende que se trata de un acuerdo radicalmente nulo por infringir la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que establece que cada propietario contribuirá a los gastos según su coeficiente de participación. 

c) Dicho propietario no impugna judicialmente el acuerdo de reparto de derramas hasta que le reclama la Comunidad el importe, habiendo transcurrido más de un año desde su aprobación.

En este caso, el acuerdo podría ser anulado por ser contrario a a la LPH, en concreto a la regla de reparto prevista en el artículo 9.1 e) de la LPH,  ahora bien, el artículo 18 LPH dispone que, si no es impugnado dentro del plazo de un año, el acuerdo se subsana y convalida.

El Tribunal Supremo, sentencia de 5 de marzo de 2014, ha vuelto a dejar claros los efectos de considerar un acuerdo nulo de pleno derecho y un acuerdo anulable.

La opinión del Tribunal Supremo apunta a la posible nulidad del pleno derecho «sólo en los casos de que los acuerdos comunitarios infringan otra ley que no sea la de Propiedad Horizontal», mientras que se considerarán acuerdos anulables los acuerdos adoptados por las Juntas de propietarios que contravengan algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la respectiva Comunidad.

Comentarios a la STS de 5 marzo de 2014 sobre acuerdos nulos adoptados por la Junta de propietarios:

1.-  El Tribunal Supremo resalta que la doctrina de esa Sala apunta a la posible nulidad de pleno derecho en los casos de contravención por los acuerdos comunitarios de otra ley que no sea la de Propiedad Horizontal.

2.-  Recuerda el Alto Tribunal a través de otras sentencias anteriores que ya se definió claramente por considerar meramente anulables los acuerdos que entrañasen infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la respectiva Comunidad, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de Ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3º del artículo 6 del Código Civil , y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo.

3.- De esta doctrina jurisprudencial se deduce que los acuerdos adoptados por la Comunidad que infringan la Ley de Propiedad Horizontal quedarán convalidados si no se recurren en el plazo establecido.

¿Qué plazos tiene un comunero para impugnar un acuerdo que infinga la LPH o los estatutos?

El artículo 18 de la Ley de propiedad Horizontal establece que cuando los acuerdos nulos adoptados por la Junta de propietarios sean contrarios a cualquier precepto de la LPH o de los Estatutos de la Comunidad, el plazo de impugnación es un plazo de caducidad de un año.

Esto viene a significar, si atendemos al ejemplo que más arriba pusimos, que si el comunero no impugna judicialmente el acuerdo de la Comunidad de propietarios sobre reparto de las derramas dentro del plazo de caducidad del año, por mucho que fuese un acuerdo nulo en su adopción por contravenir cualquier precepto de la LPH o de los Estatutos, el acuerdo se subsana y ya no podrá oponerse al mismo, es decir, aunque fuese nulo en un principio, sus efectos se convalidan por el transcurso de ese año.

Sentencia de la AP Madrid (Seccción 19ª) de 14 de mayo de 2014:

» La LPH no distingue formalmente entre acuerdos radicalmente nulos y meramente anulables, sino que establece dos categorías de anulabilidad. Ello no implica que no puedan existir acuerdos radicalmente nulos, como sería el caso de los que contravengan una norma imperativa distinta de la LPH o el orden público, sino que solo estos últimos no están sujetos al precitado plazo de caducidad. A tal efecto es reiterada la doctrina jurisprudencial conforme a la cual los acuerdos contrarios a la LPH y a los Estatutos son meramente anulables y no nulos de pleno. La regla general es que la acción caduca a los tres meses, y, excepcionalmente, ese plazo se amplía hasta el año cuando los acuerdos vulneren la ley o los estatutos.«

Comentarios

  1. Gloria

    Buenos días:
    Hace dos años la Comunidad de Propietarios adoptó el acuerdo de desvincular una plaza de garaje del piso del que era anexa y se le fijó una cuota de participación que se restó al piso. Los estatutos no dicen nada al respecto. El acuerdo requiere unanimidad por afectar al título constitutivo pero votó en contra un propietario que no impugnó judicialmente el acuerdo en el plazo de un año.
    La pregunta es: ¿es válido el acuerdo y la Comunidad de Propietarios puede ya considerar que ese trastero es una finca independiente?
    Gracias

    • Inmaculada Castillo

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  2. Jorge

    Buen día
    Si hay alguien que pueda aclarar lo siguiente:
    El administrador aplica el reparto de gastos, algunos por coeficiente y otros a partes iguales, sin que los estatutos ni ningún acuerdo estipulado lo diga.
    En el 2015, convoqué junta para que aplique el reparto del gasto de la cuota de isabel ii a coeficiente y no a partes iguales.
    En el 2016, otro grupo volvió al reparto a partes iguales
    La LPH realmente permite hacer y deshacer , porque impugnar, nos podemos llevar toda la vida en tiempo y dinero impugnando

  3. Paco torres

    Don Paco. Qué bien escribes, coñe

  4. Mª Gloria

    Buenas tardes. En una Junta se aprobó el hacer un hueco en una pared interior del portal para hacer una puerta, y también el hacer una ventana en la parte baja de la fachada. Considero que no es válido porque se requería unanimidad al ser alteración de elementos comunes y además 3 de los votos afirmativos procedían de morosos que no pueden votar. Todo ésto lo ha permitido una empresa que se dedica a ello. ¿ Es válido ?. ¿ Puedo exigir una subsanación en el libro de actas. ?.
    Muchas gracias.

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