Acuerdos nulos adoptados por la Junta de propietarios

Los acuerdos nulos adoptados por la Junta de propietarios por ser contrarios a Ley, serán nulos de pleno derecho cuando infringan otra ley que no sea la LPH.

Con este artículo sobre los acuerdos nulos adoptados por la Junta de propietarios por INFRACCION DE LEY, queremos despejar las dudas existentes entre acuerdos NULOS DE PLENO DERECHO y acuerdos ANULABLES. La importancia de la distinción como vamos a ver más adelante es tremenda, por lo siguiente:

     – Los ACUERDOS NULOS DE PLENO DERECHO POR INFRACCIÓN DE LEY, son insubsanables por el transcurso del tiempo, es decir, NO SERÁN VÁLIDOS NUNCA.

     – Los ACUERDOS ANULABLES, si bien al principio fueron nulos por infracción de ley, deben de ser impugnados dentro de unos plazos, porque en su defecto dichos acuerdos se subsanan y són válidos.

Hasta no hace mucho tiempo existían distintas versiones sobre los efectos de los acuerdos nulos adoptados por la Junta de propietarios, pues había Tribunales que consideraban que cuando el acuerdo infringía cualquier ley (incluida la Ley de Propiedad Horizontal) eran radicalmente nulos y no podían subsanarse sus efectos por el transcurso del tiempo, y otros que opinaban que sólo eran nulos de pleno derecho los contrarios a cualquier ley que no fuese la LPH.Acuerdos nulos adoptados por la Junta de propietarios

EJEMPLO:

La Comunidad adopta un acuerdo consistente en el reparto de una derrama entre los vecinos para sufragar unas obras. Uno de los comuneros considera que el reparto no se ha hecho correctamente conforme a la cuota de participación que cada uno tiene en el inmueble y por lo tanto entiende que se trata de un acuerdo radicalmente nulo por infringir la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que establece que cada propietario contribuirá a los gastos según su coeficiente de participación.  Dicho propietario no impugna judicialmente el acuerdo de reparto de derramas hasta que le reclama la Comunidad el importe. En este ejemplo, el acuerdo podría ser nulo por ser contrario a  ese reparto establecido en la LPH, ahora bien, el artículo 18 LPH dispone que, si el acuerdo NO ES IMPUGNADO DENTRO DEL PLAZO DE UN AÑO, se SUBSANA y se CONVALIDA.

Recientemente el TRIBUNAL SUPREMO, sentencia de 5 de marzo de 2014, ha vuelto a dejar claros los efectos de considerar un ACUERDO NULO de pleno derecho y un ACUERDO ANULABLE; la opinión de dicho Tribunal apunta a la posible nulidad del pleno derecho «sólo en los casos de que los acuerdos comunitarios infringan otra ley que no sea la de Propiedad Horizontal«, mientras que se considerarán acuerdos anulables los acuerdos adoptados por las Juntas de propietarios que contravengan algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la respectiva Comunidad.

Comentarios a la STS de 5 marzo de 2014 sobre acuerdos nulos adoptados por la Junta de propietarios:

1.-  El Tribunal Supremo resalta que la doctrina de esa Sala apunta a la posible nulidad de pleno derecho en los casos de contravención por los acuerdos comunitarios de otra ley que no sea la de Propiedad Horizontal.

2.-  Recuerda el Alto Tribunal a través de otras sentencias anteriores que ya se definió claramente por considerar meramente anulables los acuerdos que entrañasen infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la respectiva Comunidad, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de Ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3º del artículo 6 del Código Civil , y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo.

3.- De esta doctrina jurisprudencial se deduce que los acuerdos adoptados por la Comunidad que infringan la Ley de Propiedad Horizontal QUEDARÁN CONVALIDADOS SI NO SE RECURREN EN EL PLAZO ESTABLECIDO.

¿Qué plazos tiene un comunero para impugnar un acuerdo que infinga preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o los Estatutos?

El artículo 18 de la Ley de propiedad Horizontal establece que cuando los acuerdos nulos adoptados por la Junta de propietarios sean contrarios a cualquier precepto de la LPH o de los Estatutos de la Comunidad, el plazo de impugnación es un PLAZO DE CADUCIDAD de UN AÑO.

Esto viene a significar, si atendemos al ejemplo que más arriba pusimos, que si el comunero no impugna judicialmente el acuerdo de la Comunidad de propietarios sobre reparto de las derramas dentro del PLAZO DE CADUCIDAD DEL AÑO, por mucho que fuese un acuerdo nulo en su adopción por contravenir cualquier precepto de la LPH o de los Estatutos, el acuerdo se SUBSANA y ya no podrá oponerse al mismo, es decir, aunque fuese nulo en un principio, sus efectos se CONVALIDAN por el transcurso de ese año.

La sentencia de la AP Madrid (Seccción 19ª) de 14 de mayo de 2014, dice: » La LPH no distingue formalmente entre acuerdos radicalmente nulos y meramente anulables, sino que establece dos categorías de anulabilidad. Ello no implica que no puedan existir acuerdos radicalmente nulos, como sería el caso de los que contravengan una norma imperativa distinta de la LPH o el orden público, sino que solo estos últimos no están sujetos al precitado plazo de caducidad. A tal efecto es reiterada la doctrina jurisprudencial conforme a la cual los acuerdos contrarios a la LPH y a los Estatutos son meramente anulables y no nulos de pleno. La regla general es que la acción caduca a los tres meses, y, excepcionalmente, ese plazo se amplía hasta el año cuando los acuerdos vulneren la ley o los estatutos.«

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3 Responses to Acuerdos nulos adoptados por la Junta de propietarios

  1. Mª Gloria en 10 de julio, 2017 de 19:01

    Buenas tardes. En una Junta se aprobó el hacer un hueco en una pared interior del portal para hacer una puerta, y también el hacer una ventana en la parte baja de la fachada. Considero que no es válido porque se requería unanimidad al ser alteración de elementos comunes y además 3 de los votos afirmativos procedían de morosos que no pueden votar. Todo ésto lo ha permitido una empresa que se dedica a ello. ¿ Es válido ?. ¿ Puedo exigir una subsanación en el libro de actas. ?.
    Muchas gracias.

  2. Paco torres en 12 de agosto, 2018 de 18:56

    Don Paco. Qué bien escribes, coñe

  3. Jorge en 18 de octubre, 2018 de 13:16

    Buen día
    Si hay alguien que pueda aclarar lo siguiente:
    El administrador aplica el reparto de gastos, algunos por coeficiente y otros a partes iguales, sin que los estatutos ni ningún acuerdo estipulado lo diga.
    En el 2015, convoqué junta para que aplique el reparto del gasto de la cuota de isabel ii a coeficiente y no a partes iguales.
    En el 2016, otro grupo volvió al reparto a partes iguales
    La LPH realmente permite hacer y deshacer , porque impugnar, nos podemos llevar toda la vida en tiempo y dinero impugnando

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