Autorización de la Comunidad para la sustitución de las ventanas

Será necesaria la autorización de la Comunidad para la sustitución de las ventanas que dan a la fachada cuando suponga una alteración estética destacable.

Sobre el tema de la necesaria autorización de la Comunidad para la sustitución de las ventanas o para cambiarlas por otras de distintos materiales se han dictado muchas sentencias y no siempre con la misma respuesta. Vamos a intentar ofrecer los argumentos que se dan a favor y en contra de esa previa aprobación por la Junta de propietarios.

Lo primero que hay que recordar es que las ventanas de un edificio sujeto a la propiedad horizontal son elementos comunes (NO SON ELEMENTO PRIVATIVOS, aunque su uso evidementemente está reservado al propietario del piso en cuestión).

El artículo 396 del Código Civil enumera los elementos comunes del edificio (aunque pueden añadirse otros), entre los que señala:

» …son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores…».

Las ventanas, por tanto, se consideran elementos comunes por naturaleza (objetivamente son elementos comunes).  Los elementos comunes, como sabeis, no pueden ser sustituidos, variados o modificados por la voluntad de uno o varios propietarios, tal como establece la Ley de Propiedad Horizontal:

Artículo 7 Ley Propiedad Horizontal (LPH):

» El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.»

Partiendo de los anteriores antecedentes, la RESPUESTA sería que sí es necesaria la previa autorización de la Comunidad para la sustitución de las ventanas por ser y afectar a elementos comunes (la fachada, estética del edificio, etc.), auque también es  cierto que puede darse una variada casuística, que a modo de reseña os cito a continuación:

A)  Sentencias de exigen la previa autorización de la comunidad para la sustitución de las ventanas:

– Audiencia Provincial de Alicante (Sección 5ª) 7 de abril de 2009:

» Las pruebas que se han practicado en el procedimiento judicial, en especial documental e informes periciales, revelan que la demandada ha sustituido la carpintería de madera y cerrajería de las ventanas de sus dos pisos, que recaen a las fachadas de dos calles, por otras metálicas y de diferente configuración, habiendo asimismo suprimido las barandillas que protegen los huecos, lo que supone una modificación de las fachadas apreciable a simple vista, que, obvio es decirlo, son elemento común del inmueble. Tal actuación es contraria a los Estatutos,… y debe someterse al régimen de la unanimidad«.

Autorización de la Comunidad para la sustitución de las ventanas–  Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife ( Sección 3ª) 18 diciembre de 2007:

» Las obras realizadas por la demandada consistentes en la sustitución de las ventanas de madera que dan a la fachada del edificio por otras de aluminio, alteran la configuración exterior del edificio de la comunidad de propietarios».

B)  Sentencias que consideran que no es necesaria la autorización de la comunidad para la sustitución de las ventanas:

– Audiencia Provincial de Guadalajara (Sección 1ª), sentencia 21.12.2017:

«Si se observan las fotografías aportadas, vemos que, como la demandada, en la mayoría de las viviendas se han cambiado las ventanas originarias de madera por otras de metal, sin que exista uniformidad ni en el material ni en el color (acero inoxidable y blancas), aprovechando el hueco de las mismas, sin tocar el ancho que no se modifica en ningún caso. Es cierto que la demandada ha quitado las persianas y ha colocado cristales opacos, pero son de una tonalidad semejante a las persianas, haciendo tal función, pudiendo apreciarse que no hay uniformidad en dicho elemento en el edificio….
 
Se trata, en definitiva, como señala acertadamente el Juez de instancia, de una obra semejante a otras que se habían realizado por otros propietarios en las ventanas exteriores del edificio con la aquiescencia, al menos tácita, de la comunidad, por lo que no cabe impedir ahora a la demandada la realización de tales obras al no afectar a la configuración estética de la fachada del edificio, pues ello supondría un claro agravio comparativo en relación con el resto de propietarios, lo que llega a desestimar dicha alegación.»

–  Audiencia Provincial de Cantabria (Sección 2ª) de 3 de abril de 2009:

» Esta Sala considera que la actuación de la comunidad frente a la demandada resulta discriminatoria y abusiva. La protección que el citado Art. 7 de la LPH otorga a la fachada del edificio como elemento común radica fundamentalmente en la protección de la continuidad y uniformidad estética del edificio y si bien es cierto que la innovación introducida por la recurrente, sustitución de la carpintería de las ventanas de la fachada este del edificio, cambiando las de aluminio en color natural de dos hojas por otras de PVC en color blanco de una sola hoja, puede entenderse como ligera afectación del aspecto de la fachada, tal afectación lo es en la misma medida, como mucho, que la efectuadas por otros propietarios y referentes a la misma y otras fachadas del edificio.»

–  Audiencia Provincial de Málaga (Sección 5ª) de 15 de diciembre de 2011:

» De las pruebas obrantes ha quedado acreditado que las ventanas de la vivienda propiedad de Don Donato , tenían originariamente cuatro hojas, habiendo sustituido las mismas por dos hojas, manteniendo el hueco existente, sin ampliarlo ni reducirlo, siendo la perfilería de las ventanas exactamente del mismo color que el resto de ventanas del edificio; es decir, no se ha realizado ninguna obra, y el hecho de que se hubiesen puesto dos hojas en una ventana en lugar de las cuatro preexistentes no altera en modo alguno la estética del edificio.

Y ello porque como se puede comprobar por la simple visualización de las fotografías aportadas a los autos, las ventanas cuyos cristales se han modificado no dan directamente al exterior, pues delante de las mismas hay un muro que delimita la terraza, y es de una altura considerable, pues aún tomándose las fotografías con un zoom óptico, únicamente puede verse desde el exterior unos treinta centímetros de ventana y sobre todo que el edificio en cuestión está situado en la parte más alta de un monte.

Por eso, tal y como razona la resolución impugnada «…… entraría dentro de un margen de tolerancia mínima pues la «innovación» no sólo no ha supuesto cambio estético destacable sino que el ojo humano no lo aprecia ni no se utiliza medios ópticos como el zoom; por lo que la armonía arquitectónica y visual del edificio permanece inalterada, considerando por tanto obligada la desestimación total de la demanda…..»

CONCLUSION:

La jurisprudencia viene considerando que se necesitará autorización de la Comunidad para la sustitución de las ventanas de la fachada del edificio cuando ello suponga un cambio o alteración estética destacable y exista una armonía previa que se vea rota por dicho cambio.

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9 Responses to Autorización de la Comunidad para la sustitución de las ventanas

  1. Gustavo en 25 de enero, 2016 de 19:20

    Buenas tardes,
    mi consulta es sobre un local comercial que ha cambiado el color del aluminio de sus puertas y ventanas por otro distinto del resto del edficio.
    ¿se puede hacer este cambio? ¿necesita algún porcentaje para poder hacer esto en caso de una reunión de vecinos?

    Gracias

    • Inmaculada Castillo en 28 de enero, 2016 de 16:53

      Hola Gustavo,
      Te recomiendo que te pongas en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de consultoría jurídica telefónica en el 807.502.004 o bien, si quieres la respuesta por escrito a través de nuestro servicio de consultoría jurídica por escrito.

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      • Alberto en 10 de febrero, 2017 de 13:18

        En este articulo se hace referencia a la aprobación por parte de la comunidad pero, ¿es el mismo criterio cuando se trata de los permisos de un ayuntamiento que requieren la instalacion de unas ventanas como las existentes en el edificio dandose el caso de que cada vecino haya ido sustituyendo a lo largo del tiempo por distintas tipologías? en ese caso ¿cual de todas las soluciones de fachada existente en los multiples pisos del edificio sería la que debería respetar?

  2. Fernando en 23 de mayo, 2018 de 19:19

    Inmueble de 1962.
    En 2012, se coloca doble ventana de PVC, medidas 1190*1140.Atornillada y sellada.
    Se comunica verbalmente, la colocación de dicha ventana al Administrador de la Finca, no poniendo ningún inconveniente en dicha realización.
    En 2018, se decide adaptarse a la legalidad vigente de fachadas y aislamiento de la misma.
    Al realizar dicha obra, se quita la doble ventana para el aislamiento de los muros de la ventana, quedando el hueco de la ventana inferior al que ya existía.
    Tanto el marco de la doble ventana como la ventana misma, ya no valen, al ser las medidas inferiores.
    ¿Qué puedo hacer?.
    Muchas gracias

  3. miguel castillo en 19 de septiembre, 2018 de 12:38

    hemos tenido una junta de vecinos, en la cual el presidente tiene los votos delegados de otros vecinos, dicho presidente dijo que la piscina estaba pagada para conseguir esos votos cuando es falso, a la vez que les omitio el precio de una rehabilitacion que se va a realizar, lo cual despues dichos vecinos comentan que ellos no sabian absolutamente nada de eso, que ha jugado y ha sido aprobada la rehabilitacion asi como el importe total, que es de 246.000e, como le he comentado ha sido aprobada por los votos delegados a este presidente omitiendo a todos costes y el presupuesto no lo enseño a nadie, hasta el dia de la reunion de propietarios, asi como se aprobo por sus votos poner portero automatico y aprobado pero tambien sin saber importe, ni con ningun tipo de presupuesto, hay alguna forma paralizar dicha rehabilitacion o derramas
    muchas gracias

    • Inmaculada Castillo en 19 de septiembre, 2018 de 18:19

      Hola Miguel,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  4. Manuel en 28 de octubre, 2019 de 17:46

    Buenas tardes.

    Se puede tapiar por dentro un ventana que da a una galería interior para tender(ojo patio) , dejando la ventana en el sitio que se encuentra y sin modificar en ningún momento la fachada del edificio?? Ya que l ventana sigue tal cual pero por dentro se levanta un tabique?

    Gracias

  5. María belen en 6 de febrero, 2020 de 14:04

    Hola buenos días vivo en un piso en un bloque donde es de dos plantas y tiene dos ventanas para la calle la cual una en la primera planta y la otra en la segunda planta hay siempre un vecino que habré las ventanas en invierno y verano sin importarle que hay niños hay alguna norma que lo prohíba

  6. Isabel en 25 de junio, 2020 de 22:05

    Hola.
    Me gustaría saber si necesito autorización para cambiar ventanas que dan al exterior. Las que hay son de aluminio blanco, de hace 20 años y las quiero modificar por pvc blanco.
    En caso de necesitar dicha autorización, si se opone la comunidad que puedo hacer.

    Gracias

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