La cuestión que vamos a tratar, podemos simplicarla con la pregunta siguiente: ¿los balcones son elementos comunes o privativos?
La respuesta a la pregunta, como comprenderéis, es de vital importancia de cara a cuestiones como el mantenimiento, reparación, obras, modificación, etc., de dichos elementos arquitectónicos.
Los balcones son elementos comunes según el artículo 396 del Código Civil
El análisis parte de lo dispuesto en el artículo 396 del código civil, que enumera los elementos comunes del edificio (aunque podrían incluirse otros), y a tal efecto señala el citado precepto:
«…, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas,…»
Por tanto, habrá que acudir al Título constitutivo del regímen de propiedad horizontal del edificio y ver si «expresamente» se consideran elementos privativos, pues de lo contrario su naturaleza es común.
Distinta cuestión, que trataremos en otro artículo, es la que trata de la superficie interior del balcón y del uso privativo de estos elementos comunes, que no de la propiedad, pudiendo darse el caso, de que los balcones tengan la consideración de elementos comunes pero su uso esté reservado al propietario del piso o departamento privativo.
Jurisprudencia sobre la consideración de que los balcones son elementos comunes
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 18 de enero de 2007:
En el caso enjuiciado, un propietario consideraba que eran elementos privativos, mientras que la Comunidad sostenía que los balcones son elementos comunes. El Tribunal considera al respecto:
» El propietario pretende hacer valer la privacidad de las terrazas o balcones de las viviendas contra el criterio de la sentencia que entiende lo contrario a partir de una interpretación de los Estatutos, vigentes en el momento en que se toma el acuerdo, reforzada por la redacción dada al artículo 396 del Código Civil, que resulta ajustada a los preceptos que se dicen infringidos teniendo en cuenta que las obras que autoriza la Comunidad afectan a los balcones del inmueble y estos balcones, como las galerías y miradores, además de formar parte inseparable de su fachada hacen la función de muro delimitador de los pisos al exterior, y son, obviamente, elementos necesarios para el uso y disfrute del edificio, de conformidad con lo dispuesto en el citado articulo 396 del Código Civil , razón por la cual gozan de igual protección que ésta en cuanto a sus posibles modificaciones y alteraciones, por más que el espacio que delimitan sea privativo, lo que determina la responsabilidad directa de la Comunidad sobre este elemento común de cierre del edificio, en lo que hace a su conservación y, en su caso, reparación o sustitución, y la de quien lo disfruta en lo demás, en la forma que establezca el título constitutivo o resuelvan en forma legal los comuneros sobre el uso y disfrute de los mismos».
Sentencia Audiencia Provincial de Baleares (Sección 4ª) de 26 de mayo de 2014:
» Por ello se concluye que los llamados «balcones» o «miradores» son elementos comunes por destino, al ser calificados de este modo por el artículo 396 del Código Civil: las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.»
Sentencia Audiencia Provincial de Madrid (Sección 12ª) de 25 de abril de 2013:
» En lo que respecta a los gastos relativos a las reparaciones de las terrazas y balcones, debe partirse de la consideración que tienen dichos elementos, puesto que de no tratarse de elementos comunes al inmueble, no alcanzaría a la apelante la obligación de pago de los gastos de reparación. Y así se evidencia, del título constitutivo que consta en autos que en su artículo tercero se relacionan los elementos privativos de los distintos inmuebles, entre los que no se encuentran las terrazas de las viviendas.»
Sentencia Audiencia Provincial de Valladolid (Sección 1ª) de 27 de abril de 2012:
» Por consiguiente, la cuestión básica planteada en autos, deriva de la consideración o no como elemento común del inmueble, de los referidos balcones (todos idénticos), en particular el de la demandante, a los efectos de determinar a quien corresponde la asunción de la responsabilidad en orden a sufragar los gastos que se deriven de su mantenimiento, de su reparación.
La Sentencia resuelve con acierto el tema, en el sentido de considerar en todo caso referidos elementos exteriores, como elementos comunes, por naturaleza, por su propia definición contenida en el propio art. 396 del Código Civil y sus propias referencias en la Ley de Propiedad Horizontal, (art. 10 , y concordantes), en tanto en cuanto que los mismos son parte de la fachada, revestimiento exterior, parte integrante del total inmueble, propiedad entonces de la Comunidad.»
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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buenas tardes, queria arreglar el balconi de mi casa esta abierta al aire libre y me gustaria cubrirla con cristales y queria saber si vosotros podeis hacer esto. la casa esta en navalcarnero.
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Hola a todos !
Puede el vecino de abajo taladrar en el techo del balcón que es de mi propiedad . Para poner un toldo . Sin pedir permiso ???
Un saludo gracias
Hace 8 años que puse un aire acondicionado en la fachada (tengo factura legal de la instalación) y ahora me reclama la comunidad que lo quite. Me afecta la reciente reforma del Código Civil del plazo de 5 años de plazo para reclamar por parte de la Comunidad.
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Tengo dos terrazas cerradas,estan en mal estado, el ayuntamiento no me deja cambiarlas,Que puedo hacer.Gracias
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Hola Juan,
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me gustaria saber quien tiene que pagar los gastos de reparacion de los balcones y de las llamadas, fiolas, de las vetanas.
Hola a todos !
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El usufructuario vitalicio esta obligado a pagar hipoteca al nudo propietario?