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Los balcones son elementos comunes

Los balcones son elementos comunes del edificio salvo que expresamente se definan como privativos en el Título constitutivo.

La cuestión que vamos a tratar, podemos simplicarla con la pregunta siguiente: ¿los balcones son elementos comunes o privativos ?.

La respuesta a la pregunta, como comprenderéis, es de vital importancia de cara a cuestiones como el mantenimiento, reparación, obras, modificación, etc., de dichos elementos arquitectónicos.

Los balcones son elementos comunes según el artículo 396 del Código Civil

El análisis parte de lo dispuesto en el artículo 396 del código civil, que enumera los elementos comunes del edificio (aunque podrían incluirse otros), y a tal efecto señala el citado precepto:

«…, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas,…»

Es decir, la Ley parte de la consideración de que los balcones son elementos comunes por naturaleza (son comunes de una manera objetiva, esenciales), salvo que en el Título constitutivo se hayan señalado expresamente como elementos privativos. Por tanto, habrá que acudir al Título constitutivo del regímen de propiedad horizontal del edificio y ver si «expresamente» se consideran elementos privativos, pues de lo contrario su naturaleza es común.

Distinta cuestión, que trataremos en otro artículo, es la que trata de la superficie interior del balcón y del uso privativo de estos elementos comunes, que no de la propiedad, pudiendo darse el caso, de que los balcones tengan la consideración de elementos comunes pero su uso esté reservado al propietario del piso o departamento privativo.

Jurisprudencia sobre la consideración de que los balcones son elementos comunes

–  Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 18 de enero de 2007:

En el caso enjuiciado, un propietario consideraba que eran elementos privativos, mientras que la Comunidad sostenía que los balcones son elementos comunes. El Tribunal considera al respecto:

» El propietario pretende hacer valer la privacidad de las terrazas o balcones de las viviendas contra el criterio de la sentencia que entiende lo contrario a partir de una interpretación de los Estatutos, vigentes en el momento en que se toma el acuerdo, reforzada por la redacción dada al artículo 396 del Código Civil, que resulta ajustada a los preceptos que se dicen infringidos teniendo en cuenta que las obras que autoriza la Comunidad afectan a los balcones del inmueble y estos balcones, como las galerías y miradores, además de formar parte inseparable de su fachada hacen la función de muro delimitador de los pisos al exterior, y son, obviamente, elementos necesarios para el uso y disfrute del edificio, de conformidad con lo dispuesto en el citado articulo 396 del Código Civil , razón por la cual gozan de igual protección que ésta en cuanto a sus posibles modificaciones y alteraciones, por más que el espacio que delimitan sea privativo, lo que determina la responsabilidad directa de la Comunidad sobre este elemento común de cierre del edificio, en lo que hace a su conservación y, en su caso, reparación o sustitución, y la de quien lo disfruta en lo demás, en la forma que establezca el título constitutivo o resuelvan en forma legal los comuneros sobre el uso y disfrute de los mismos».

–  Sentencia Audiencia Provincial de Baleares (Sección 4ª) de 26 de mayo de 2014:

» Por ello se concluye que los llamados «balcones» o «miradores» son elementos comunes por destino, al ser calificados de este modo por el artículo 396 del Código Civil: las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.»

– Sentencia Audiencia Provincial de Madrid (Sección 12ª) de 25 de abril de 2013:

» En lo que respecta a los gastos relativos a las reparaciones de las terrazas y balcones, debe partirse de la consideración que tienen dichos elementos, puesto que de no tratarse de elementos comunes al inmueble, no alcanzaría a la apelante la obligación de pago de los gastos de reparación. Y así se evidencia, del título constitutivo que consta en autos que en su artículo tercero se relacionan los elementos privativos de los distintos inmuebles, entre los que no se encuentran las terrazas de las viviendas.»

–  Sentencia Audiencia Provincial de Valladolid (Sección 1ª) de 27 de abril de 2012:

» Por consiguiente, la cuestión básica planteada en autos, deriva de la consideración o no como elemento común del inmueble, de los referidos balcones (todos idénticos), en particular el de la demandante, a los efectos de determinar a quien corresponde la asunción de la responsabilidad en orden a sufragar los gastos que se deriven de su mantenimiento, de su reparación.

La Sentencia resuelve con acierto el tema, en el sentido de considerar en todo caso referidos elementos exteriores, como elementos comunes, por naturaleza, por su propia definición contenida en el propio art. 396 del Código Civil  y sus propias referencias en la Ley de Propiedad Horizontal, (art. 10 , y concordantes), en tanto en cuanto que los mismos son parte de la fachada, revestimiento exterior, parte integrante del total inmueble, propiedad entonces de la Comunidad.»

Comentarios

  1. monica

    Una comunidad antigua donde los balcones no estaban cerrados tenían pared hasta media altura en los laterales y el frente una barandilla de madera. Cada vecino cerro y modifico el balcón siendo cada uno distinto. Pasan los años y un vecino que tiene unos azulejos rotos, quiere que se los arreglen a costa de la comunidad no estando incluido el arreglo en el seguro de al comunidad. La costumbre en el barrio es que cada uno se arregla su balcón pero no hay nada escrito, ni el permiso para modificar tampoco se realizo en su momento, dado que esto se realizo hace 30 años . Que derecho tenemos la comunidad frente a este vecino. Muchas gracias por su ayuda.

  2. Jose Antonio L

    Hola buenas tarde, mi consulta se basa en lo siguiente , uno de los vecinos reclama a la comunidad que le repare el suelo de baldosa del balcón por estar algunas rota, para ello argumenta mediante escrito de un abogado que el balcón es una parte comunitaria de conformidad al articulo 396 del código Civil y concordantes. por mas que leo dicho articulo cita expresamente las barandillas y revestimientos exteriores como elementos comunes, no diciendo nada del suelo, por lo que intuyo que el suelo corresponde al propietario del edificio, esto es así? muchas gracias por adelantado .

  3. Miguel

    Mi piso tiene en la fachada una jardinera que es parte del edificio, es el primer piso y es el único piso que tiene esta jardinera en vez de por ejemplo un balcón, el caso es que se filtra agua cuando regamos, en vez de salir por donde tiene que salir, y afecta al techo de debajo que hace un voladizo con la entrada del parking, por lo que se deduce que el material aislante de la jardinera se debe haber deteriorado y el agua sale por donde no toca, el problema es que el seguro de la comunidad no se quiere hacer cargo por que dice que el mantenimiento de la jardinera me corresponde a mi ya que soy yo quien riega, pero mi seguro tampoco se hace cargo por que dice que es un problema del continente del edificio que corresponde a la comunidad, en fin que no sé quien tiene la razón ni que puedo hacer…

  4. Carmen

    Tengo dos terrazas cerradas,estan en mal estado, el ayuntamiento no me deja cambiarlas,Que puedo hacer.Gracias

  5. Vicent Sancho Huertas

    En un balcón del último piso de un edificio de 11 alturas, el último es el único que tiene balcón a la calle. La dueña, que no vive alli´, por tenerlo alquilado, se puso por su cuenta albardillas alrededor del mismo. De cuatro balcones así, todos se pusieron albardillas, pero con el tiempo se han deteriorado. Ahora sólo una quiere que se le pongan nuevas, pues se han roto 3 de ellos. ¿A quién le toca su reparación? Es de uso privado y no se puede acceder nada más que por su casa. ¿y si corresponde a ella, por su uso y disfrute?

    • Inmaculada Castillo

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  6. mohamed

    buenas tardes, queria arreglar el balconi de mi casa esta abierta al aire libre y me gustaria cubrirla con cristales y queria saber si vosotros podeis hacer esto. la casa esta en navalcarnero.

  7. Miguel

    ¿Habéis tratado ya el tema relativo al uso y responsabilidad del suelo de los balcones? ¿Si es privativo o comunal?

  8. mario

    compre un piso hace un par de años y el piso de los balcones estaba bastante mal con alguna baldosa suelta,que ha afectado por filtraciones a parte de la fachada.Lo comenté en la reunión anual de propietarios y me dijeron que aunque fuera un bien común al ser privativo el mantenimiento corría a mi costa, los seguros tanto el de la comunidad como el mio no se hacen cargo de la reparación. ¿me pueden orientar?

  9. axun

    quiero saber segun la ley catalana. En el edificio donde tengo el apartamenato se van a arreglar los balcones, mi apartamento es un bajo sin balcon. TENGO QUE PARTICIPAR EN EL COSTE DEL ARREGLO?

  10. Cristina alvarez

    Hola, tengo un armario de aluminio en el balcón y hoy haciendo limpieza nos hemos dado cuenta que hay una grieta en el techo un poco grande ….he llamado al seguro de la comunidad y dice que eso no entra que es mantenimiento …he llamado al mío y dice lo mismo pero me comenta que el arreglo lo tiene que asumir la comunidad …es así? Gracias

    • Inmaculada Castillo

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  11. Juan Murillo

    En este edificio se quiere hacer la fachada con los nuevos materiales de termico y acusticos, mi pregunta es si esto se paga a partes iguales o por porcentaje de cada vivienda. Un saludo por su atencion y muy agradecido.

    • Inmaculada Castillo

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  12. miguel maldonado llera

    me gustaria saber quien tiene que pagar los gastos de reparacion de los balcones y de las llamadas, fiolas, de las vetanas.

  13. Ismael Mesra

    Hola a todos !
    Puede el vecino de abajo taladrar en el techo del balcón que es de mi propiedad . Para poner un toldo . Sin pedir permiso ???
    Un saludo gracias

  14. JOSE LUIS GARCIA GARCIA

    Hace 8 años que puse un aire acondicionado en la fachada (tengo factura legal de la instalación) y ahora me reclama la comunidad que lo quite. Me afecta la reciente reforma del Código Civil del plazo de 5 años de plazo para reclamar por parte de la Comunidad.

  15. CIEILO GIL MORENO

    La terraza y el balcón de un inmuebles de dos pisos es común o privativo para saber quién pagaría los gastos de sus reparaciones?

  16. Manuel Galán

    El usufructuario vitalicio esta obligado a pagar hipoteca al nudo propietario?

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