Motivos de oposición al juicio de desahucio

Motivos de oposición al juicio de desahucio

Los motivos de oposición al juicio de desahucio por falta de pago dependerán si a la acción de desahucio se acumula la reclamación de rentas.

Antes de analizar los motivos de oposición al juicio de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas, recordemos algunas cuestiones:

Objetivo que persigue el juicio de desahucio

El juicio de desahucio es aquel procedimiento judicial cuyo objetivo pretende la recuperación de la finca (vivienda, local de negocio, etc.) entregada en arrendamiento por el arrendador  a otra persona llamada arrendatario o inquilino.

Causas más frecuentes para instar el juicio de desahucio

Lo habitual cuando se presenta una demanda de desahucio para recuperar la finca, es porque se debe a:

1.-  Que no se ha cumplido por el inquilino con el pago de la renta o de las cantidades asimiladas (IBI, comunidad de propietarios, pago de los suministros como luz, agua, etc.), en cuyo caso se trataría de un desahucio por falta de pago.

2.- A que ha finalizado la duración pactada o la legal prevista en el contrato de arrendamiento y el inquilino no abandona el inmueble, en cuyo caso estamos frente a un desahucio por expiración del plazo.

El juicio de desahucio por falta de pago

El procedimiento más habitual de los dos anteriores, es el juicio de desahucio por el impago de la renta o cantidades asimiladas.

En estos casos, aunque el objetivo principal es recuperar la vivienda o local porque el inquilino no paga el alquiler, el arrendador también tiene la posibilidad de acumular en este juicio de desahucio la reclamación del importe adeudado. Es decir en este juicio de desahucio, el arrendador puede:

1ª.- Recuperar solamente la finca entregada en arrendamiento sin reclamar las cantidades adeudadas. En estos casos el arrendador se reserva para otro momento posterior el ejercicio de interponer otro procedimiento judicial contra el inquilino para reclamarle los importes debidos.

2ª.- Puede recuperar el inmueble arrendado y a la vez reclamar en el mismo juicio las cantidades debidas por renta o cantidades asimiladas (luz, agua, importe del IBI en caso de haberlo pactado, etc.).

Motivos de oposición al juicio de desahucio

Los motivos que podrá alegar el demandado en el procedimiento de desahucio por falta de pago van a depender de si en la demanda solo se ejercita la acción de desahucio o se acumula también la acción de reclamación de rentas.

1.- Cuando el arrendador solo ejercita la acción de desahucio para recuperar el inmueble:

Cuando el arrendador sólo trata de recuperar la finca arrendada sin reclamar importe alguno de rentas o cantidades asimiladas, los motivos de oposición al juicio de desahucio que le cabe alegar al inquilino son muy limitados.

En concreto el artículo 444.1 de la LEC dispone:

“Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.”

El Tribunal Supremo dice al respecto: “Pues bien, la sumariedad del presente juicio de desahucio por falta de pago de la renta y sin acumulación del importe de las rentas adeudadas, determina, por las razones expuestas, que en su ámbito no puedan discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción, sin que quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el artículo 1156 del Código Civil…”

El pago o la enervación son los únicos motivos de oposición que puede alegar el inquilino cuando en el juicio de desahucio por falta de pago solo se ejercita la acción de resolución del contrato y recuperación de la finca.

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de 7.03.2022:

En esta sentencia se analiza un supuesto de hecho en el que se presenta una demanda de desahucio por impago de la renta en la que el arrendador no acumula la reclamación de las cantidades adeudadas; el arrendatario se opone a la demanda alegando la compensación de una deuda a la que había sido condenado el arrendador por una sentencia judicial firme consecuencia de unas obras de reparación que correspondían a aquél.

El Tribunal Supremo pone de relieve en esta sentencia que la acción de desahucio es de naturaleza sumaria y que por ello no produce efectos de cosa juzgada (artículo 447.2 LEC), no admitiendo al arrendatario demandado, conforme a lo dispuesto en el artículo 441.1 de la LEC, más causa de oposición que el pago o cualquier circunstancia relativa a la procedencia de la enervación, sin que, además, sea posible la reconvención (artículo 438.2).

2.- Cuando el arrendador acumula a la acción de recuperar el inmueble la acción de reclamar el importe de las cantidades debidas:

Cuando a la acción de desahucio por falta de pago se acumule la acción de reclamación de rentas, el demandado tiene la posibilidad de alegar como oposición, además de los motivos del caso anterior, todas aquellasrazones por las que entiende que no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

El artículo 438.5 de la LEC dice:

” En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el letrado o letrada de la Administración de Justicia, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá a la persona demandada para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.”

Sentencia del Tribunal Supremo (Pleno), de 21.06.2023:

“La acumulación de la acción de reclamación de cantidad a la acción de desahucio permite alegar y conocer acerca de si se debe o no la cantidad reclamada conforme al contrato, sin que se puedan establecer limitaciones a la cognición de las excepciones al pago invocadas. De esta forma, hay que concluir que el procedimiento pasa a tener la naturaleza plenaria propia de un pleito en el que se reclama el pago de una cantidad, con efectos de cosa juzgada, dada la imposibilidad de escindir los efectos que el conocimiento de la reclamación de rentas puede provocar en el desahucio por impago. En la medida en que la estimación de una excepción al pago puede determinar que la cantidad reclamada no se deba, ello puede dar lugar al fracaso de la acción de desahucio, pues sin impago no hay causa de desahucio.”

Ejemplo:

En estos supuestos el demandado podrá oponerse al desahucio alegando compensación de créditos, es decir, que el arrendatario puede alegar (y además deberá probar) que no le debe al arrendador la cantidad solicitada porque a su vez éste le debe a él otras cantidades que deben ser compensadas (el crédito a compensar debe ser líquido, vencido y exigible).

Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (Sección 4ª), de 23.03.2018:

“Todo ello lo que nos lleva es a admitir la compensación del importe abonado por el arrendatario con la cantidad que se reclama en concepto de rentas impagadas (acción acumulada a la de desahucio por falta de pago) y dicha compensación -en el caso concreto de autos y dadas las circunstancias concurrentes-, nos lleva a considerar enervada la acción de desahucio, pues a la fecha de interposición de la demanda se adeudaba una cantidad en concepto de rentas impagadas que, tras el pago realizado con posterioridad a la demanda y la compensación operada, ya no existe.”

Observación:

Es importante destacar, que si la cuantía del crédito compensable que pudiere alegar el arrendatario fuese superior a la cuantía del procedimiento verbal el Tribunal tendrá por no hecha tal alegación.

Francisco Sevilla Cáceres

Comentarios

  1. Eva María Martín Almagro

    Me ha llegado una denuncia juicio verbal desahucio por falta de pago del alquiler…en su día recibí un burofax donde decía que debía 8033,33€ que si cuando recibía el burofax estuviese todo pagado,que no hiciera caso al mismo.Me puse en contacto con ellos y mandé los recibos bancarios pagados.,diciendo que yo no debía nada.
    Aún así el viernes recibí la denuncia.
    Me van ha hechar del piso de alquiler?
    Gracias

  2. Miguel

    La vivienda alquilada tiene 2 propietarios

    Puedo solo uno de ellos sin consentimiento de otro desahuciar al inquilino por impago?

    El inquilino lleva 16 meses de impago y yo ya tengo embargada hasta la nomina

  3. karina

    Hola,
    Tengo una demanda por deshaucio y reclamacion de cantidades. Segun consejo de mi abogado, desde el momento de la demando deje de abonar las siguientes mesnualidades.
    Ahora tengo la cuantidad reclamada por juicia y la suficiente para abonar las mensualidades que no se han pagado desde la denuncia.
    El juicio fue aplazado sin fecha exacta aun.
    me gustaría saber, si puedo realizar el pago y como debe ser procesado, para que no tenga lugar el deshaucio?
    si hay que ingresar la cantidad en la cuenta que figura en la denuncia o deberia remitirsela a mi casero directamente?
    muchas gracias

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