Motivos de oposición al juicio de desahucio

Los motivos de oposición al juicio de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas están muy limitados para el inquilino demandado.

Antes de analizar los motivos de oposición al juicio de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas, recordemos algunas cuestiones:

El juicio de desahucio es aquel procedimiento judicial cuyo objetivo pretende la recuperación de la finca (vivienda, local de negocio, etc.) entregada en arrendamiento por el arrendador  a otra persona llamada arrendatario o inquilino.

Cuando se presenta una demanda de desahucio para recuperar la finca, puede deberse a:

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

1.-  Que no se ha cumplido por el inquilino con el pago de la renta o cantidades asimiladas (IBI, comunidad de propietarios, luz, agua, etc.), en cuyo caso se trataría de un DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO.

2.- A que ha finalizado el contrato de arrendamiento y no se entrega el inmueble por el inquilino, en cuyo caso estamos frente a un DESAHUCIO POR EXPIRACION DEL PLAZO CONTRACTUAL.

El procedimiento más habitual de los dos anteriores, es el juicio de desahucio por el impago de la renta o cantidades asimiladas.

En estos casos, aunque el objetivo principal del arrendador es recuperar la vivienda o local porque no se le paga, puede optar por ejercitar DOS TIPOS DE ACCIONES:

1ª.Sólo recuperar la finca entregada en arrendamiento sin reclamar las cantidades adeudadas. En estos casos el arrendador se reserva para otro momento posterior el ejercicio de interponer otro procedimiento judicial contra el inquilino para reclamarle los importes debidos.

.- A la vez que pretende recuperar la finca arrendada, el dueño o arrendador reclama en el mismo juicio las cantidades debidas por renta o cantidades asimiladas  (impago del IBI en caso de haberlo pactado, los gastos de comunidad, los consumos de luz, agua, etc.)

Motivos de oposición al juicio de desahucio

En el PRIMER CASO, es decir, cuando el arrendador sólo trata de recuperar la finca arrendada ( vivienda, local de negocio) sin reclamar importe alguno, los motivos de oposición al juicio de desahucio que le caben al inquilino son MUY LIMITADOS, pues sólo se le permite acreditar el PAGO DE LA RENTA o  las cantidades asimiladas que dice el dueño que no se le han abonado.

EJEMPLO:

Si el arrendador dice en su demanda de desahucio por falta de pago que el inquilino le adeuda 4 meses de renta, los motivos de oposición al juicio de desahucio que le cabe alegar al inquilino serán los de acreditar que esto es falso puesto que tiene pagados esos 4 meses de renta.

El artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) establece al respecto:

» Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación«.

 

–  La Sentencia de la Audiencia Provincial de JAÉN (Sección 2ª) de 8.05.2012 dice:

» En relación al juicio de desahucio el art. 444.1 de la LEC limita los motivos de oposición a las cuestiones relativas al pago o a la enervación, de lo que se deduce que el demandado sólo puede plantear como motivos de oposición al juicio de desahucio, dada su naturaleza especial y sumaria, las cuestiones relativas al pago, bien porque se haya procedido al pago, a la consignación, que el arrendador se haya negado al cobro de la renta, o bien a la procedencia de la consignación«.

 

–  En este mismo sentido, la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 9ª), sentencia 9.04.2015:

» El juicio de desahucio se caracteriza por ser un juicio especial y sumario en el que se encuentran limitados los medios de prueba de las partes, estableciendo en el artículo 444 de la ley de enjuiciamiento civil que cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, sin que por lo tanto el juicio de desahucio por falta de pago de la renta puedan resolverse o plantearse cuestiones complejas: es que el proceso verbal deban examinarse aquellas cuestiones que puedan impedir sobre la resolución del contrato, en especial deberá examinarse la legitimación de las parte, toda vez que la acción de desahucio por falta de pago de la renta solo podrá ejercitarse por el arrendador contra el arrendatario de acuerdo con el artículo 27 de la ley de arrendamientos urbanos de 24 de noviembre de 1994″.

 

En el SEGUNDO CASO, cuando el dueño pretende recuperar la finca arrendada y además añade la reclamación del importe de las cantidades debidas.

En estos casos, además de que el inquilino (como en el caso anterior) acredite el pago de la renta o cantidades asimiladas, puede alegar  otros motivos de oposición al juicio de desahucio, entre los que se encuentra la COMPENSACION DE CRÉDITOS, es decir, que el arrendatario puede alegar (y además deberá probar) que no le debe al arrendador la cantidad solicitada porque a su vez éste le debe a él otras cantidades que deben ser compensadas (el crédito a compensar debe estar vencido, y ser  líquido y exigible).

El artículo 438.3 de la LEC dispone sobre la compensación de créditos: 

» El demandado podrá oponer en la contestación a la demanda un crédito compensable, siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 408. Si la cuantía de dicho crédito fuese superior a la que determine que se siga el juicio verbal, el tribunal tendrá por no hecha tal alegación en la vista, advirtiéndolo así al demandado, para que use de su derecho ante el tribunal y por los trámites que correspondan.»

Es IMPORTANTE destacar, que si la cuantía del crédito compensable que pudiere alegar el arrendatario fuese superior a la cuantía del procedimiento verbal (6.000 euros), el Tribunal tendrá por no hecha tal alegación.

NOTA

Como los motivos de oposición al juicio de desahucio por falta de pago son muy limitados y a fin de evitar las consencuencias del desahucio (lanzamiento),  considero que cuando se reclamen las rentas y exista un crédito compensable a favor del inquilino, se enerve la acción si es posible legalmente y además se oponga al desahucio, pues en el caso de que no se admita la compensación propuesta, se produciría el desahucio sin posibilidad de solución posterior.

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