Falta de pago de la renta en el arrendamiento de industria

Constituye causa de resolución del contrato la falta de pago de la renta en el arrendamiento de industria. Los arrendamientos de industria tienen como objeto no solo el local como espacio físico, sino que comprenden también una serie de elementos como son las instalaciones, mobiliario, maquinaria, clientela, fondo de comercio, etc., configurando todo ello un negocio, que es lo que finalmente se arrienda.

EJEMPLO: Cuando se arrienda un restaurante, cafeteria, bar, etc., es decir cuando se arrienda un negocio en explotación o que contiene todos los elementos dispuestos para ser inmediatamente explotado estaremos ante un contrato de arrendamiento de industria y no frente a un arrendamiento de local de negocio, con el que no hay que confundir pues ambos son distintos.

¿La falta de pago de la renta en el arrendamiento de industria es causa de resolución?

La falta de pago de la renta (obligación esencial del arrendatario) constituye un incumplimiento contractual calificado como causa de resolución. Los arrendamientos de industria se rigen por lo dispuesto por las partes en el propio contrato (hay que estar en primer lugar a lo acordado por los contratantes) y a las normas del Código Civil. A los arrendamientos de industria no se les aplica las disposiciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El Código civil establece en el artículo 1.555 que el arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento en los términos pactados. El incumplimiento de dicha obligación, por tanto, constituye causa para que el arrendador acuda al Juzgado y solicite la resolución del contrato con la finalidad de recuperar el negocio arrendado.

La falta de pago de la renta en el arrendamiento de industria y la enervación:

La enervación podemos considerala como un derecho que tiene el arrendatario cuando no paga la renta, de abonar las cantidades debidas y evitar el desahucio. Este derecho lo puede ejercer el arrendatario EN UNA SOLA OCASION a lo largo de la duración del contrato, salvo que hubiese sido requerido previamente por el arrendador antes de poner la demanda y no hubiese pagado. Si ya ha enervado el desahucio una vez anterior, el arrendatario no puede volver a utilizar este derecho.

Ahora bien, la enervación solo cabe en los contratos de arrendamiento de vivienda o de local de negocio sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero no al ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA, que se rige por lo pactado por las partes y por el Código Civil.

El artículo 1.569 del Código Civil dispone que el arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario, entre otras causas, por “la falta de pago en el precio convenido“.

Aunque la cuestión estuvo muy dividida entre los Tribunales hasta hace poco, finalmente el Tribunal Supremo acaba de dictar una sentencia en 2015 que resuleve defintivamente el asunto estableciendo que cuando se trate de un desahucio por falta de pago de la renta en el arrendamiento de industria NO CABE LA POSIBILIDAD DE ENERVACIÓN.

A modo de ejemplo y aunque comentaremos en otro artículo la citada sentencia del TS, os dejamos el criterio que mantenía la AP de León (Sección 1ª), en sentencia de 9 octubre de 2012: ” La parte demandante y propietaria del establecimiento arrendado ha requerido por medio de burofax a la arrendataria el día 18 de mayo de 2011 el pago de las rentas de los meses de abril y mayo que fueron pagadas el día 18 de julio del mismo año, dejando entonces sin pagar las de lo meses de junio y julio que se consignaron el día 17 de enero de 2012 señalado para la celebración de la audiencia previa. Procede ahora entrar a analizar la aplicación de la enervación de la acción de desahucio (pues, existen opiniones que consideran no puede aplicarse a los arrendamientos de industria). La posibilidad de enervación se contempla en el art. 22.4 en conexión con los arts. 439.3 y 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto de los procesos de desahucio de finca urbana o rústica. Es indiscutible que sí procede la enervación en arrendamiento de “finca urbana” (arts. 1 a 3 LAU), incluyendo “vivienda” y “uso distinto”, sin ninguna exclusión, pero lo que parece claro es que no procede en el arrendamiento de industria, por cuanto no encaja en el arrendamiento de finca urbana, pues, además, aquél se extiende sobre la unidad patrimonial con vida propia susceptible de ser inmediatamente explotada, y ha venido siendo considerado, como ya se ha dicho fuera de la protección especial, estando sujeto a las disposiciones generales del Código Civil”.

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Francisco Sevilla Cáceres

Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.

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