La acción de deslinde

La acción de deslinde

Cuando los linderos de dos fincas contiguas sean inciertos o estén confundidos puede ejercitarse la acción de deslinde que es imprescriptible.

Nos ocupamos en este artículo de la acción de deslinde.

Como veréis más adelante, esta acción se utiliza bastante en zonas rústicas cuando los límites de los terrenos contiguos son inciertos o  están confundidos, de manera que entre esas fincas colindantes no hay seguridad de saber con exactitud la línea perimetral  de cada una de ellas.

Regulación de la acción de deslinde

El artículo 384 del Código Civil regula la acción de deslinde de la siguiente manera:

«Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes».

Dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de abril de 1999, que la acción de deslinde procede cuando los límites de los terrenos están confundidos, de forma tal que no se puede tener conocimiento exacto de la línea perimetral de cada propiedad ni su extensión.

En idénticos términos se pronuncia la Sentencia de 14 de octubre de 1991 añadiendo que se tiende a poner claridad en una linde incierta.

Inicio de la acción de deslinde

El presupuesto para poder iniciar la acción de deslinde, según la doctrina, es que exista confusión de linderos, pues de existir perfecta identificación y delimitación de la finca, no cabe el ejercicio de esta acción judicial.

El Tribunal Supremo, desde muy antiguo, viene sosteniendo sobre esta cuestión que la confusión de linderos constituye presupuesto indispensable para la práctica del deslinde, y por ello, la acción no será viable cuando los inmuebles se encuentren perfectamente identificados y delimitados, con la consiguiente eliminación de la incertidumbre respecto a la aparente extensión superficial del fundo y a la manifestación del estado posesorio, circunstancias que no serán obstáculo ciertamente al ejercicio de la acción reivindicatoria.

Ejemplo de acción de deslinde

En la sentencia del Tribunal Supremo de 26.06.2003, se explica que se desestima la acción de deslinde toda vez que de la escritura de compraventa otorgada a favor del solicitante de esta acción se desprende que la finca que adquiere es la siguiente:

» Terreno de viña e inculto, nombrado «xxxxxxxxx», en el cual se sitúa una casa, en estado ruinoso. Tiene una superficie, general, aproximada, de unas ocho áreas, veinticinco centiáreas. Limita: Norte, terreno comunal; Este, la finca conocida por «xxxxxx» y, Oeste, con «xxxxxxx», o sea, el campo de tal deporte y terreno comunal. Está toda ella cerrada con muro de piedra y tiene dos entradas de a pie y carro,  la primera para la finca y la segunda directamente a la casa, ambas con puertas metálicas, y de alambre cruzado…»

Expone dicho Tribunal, que la circunstancia de cerramiento total de la finca adquirida, racionalmente excluye toda duda sobre delimitación de linderos que fundamente la pretensión de la demandante.

Requisitos de la acción de deslinde

Los requisitos para el ejercicio de la acción de deslinde son:

a) Que las propiedades a deslindar sean contiguas y sin separación.

b) Que las partes intervinientes sean propietarios de las fincas a deslindar.

c) Que los linderos sean desconocidos o inciertos

La acción de deslinde es imprescriptible

Audiencia Provincial de Baleares (Sección 5ª), sentencia de 26.05.2014:

«Al tratarse de una facultad inherente al derecho subjetivo en el que se integra, la acción de deslinde es imprescriptible. Ello no prejuzga la siempre posible prescripción adquisitiva (véase «usucapión» ) por el colindante de la porción de terreno en cuestión; ello debería dar lugar, en puridad, a una acción reivindicatoria o acción declarativa del dominio, pero no a una acción de deslinde.

El deslinde se efectúa en atención, ante todo, a los títulos de cada propietario, y, en su defecto, por lo que resultare de la posesión de cada uno o cualesquiera otros medios de prueba. Si estos criterios fueran insuficientes, se distribuirá la porción entre los colindantes, por igual o proporcionalmente, según proceda.

A mayor abundamiento, establece el art. 384 del Código Civil que: «Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes. La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales».

«deslindar» es poner límites a lo que aparece indeterminado entre los linderos. «amojonar» significa poner mojones o señales de lo ya deslindado para, eventualmente, cerrar la heredad.»

Procedimiento para la acción de deslinde

Hemos de tener en cuenta 2 cuestiones importantes:

1ª.- Se puede hacer el deslinde de mutuo acuerdo entre los vecinos afectados:

a) Mediante el procedimiento de «jurisdicción voluntaria» previsto en los artículos 104 a 107 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria 15/2015, de 2 de julio, siempre y cuando las fincas no estén inscritas en el Registro de la Propiedad.

b) Mediante un «procedimiento notarial» siempre y cuando las fincas estén inscritas en el Registro de la Propiedad.

2ª.- Si no hay posibilidad de mutuo acuerdo  entre los colidantes afectados, sólo cabe interponer en el Jugado un procedimiento judicial contencioso ejercitando la acción de deslinde, que se tramitará por los cauces del Juicio Verbal (si la cuantía fijada no supera los 6.000 euros) o por los del Juicio Ordinario (si supera los 6.000 euros).

En ambos casos, siempre hay que tener en cuenta, los preceptos genéricos del Código Civil:

–  artículo 384 Código Civil: «Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes.  La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales.»

–  artículo 385 Código Civil: » El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes.»

–  artículo 386 Código Civil: » Si los títulos no determinasen el límite o área perteneciente a cada propietario, y la cuestión no pudiera resolverse por la posesión o por otro medio de prueba, el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales.»

–  artículo 387 Código Civil: » Si los títulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuirá proporcionalmente.»

Observación: Cuando se alteran las lindes de fincas contiguas también es posible que los hechos puedan ser constitutivos de delito. Ver aquí para saber más de este asunto.

Documentos para hacer el deslinde

Como el deslinde se hace con los títulos que tiene cada propietario (art. 385 C. Civil), lo que primero que hay que atender será a las escrituras públicas o el contrato privado que tengamos.

Caso de no tenerlos, habrá que acreditar la posesión de la finca, será importante por tanto aportar certificado histórico del catastro ya que con base en el mismo podrá acreditarse la posesión y los linderos. No obstante vale cualquier medio de prueba y será bueno acompañar informes técnicos y testigos.

Advertencia

Aunque pueden ejercerse de manera conjunta en un mismo pleito, no debe confundirse la acción de deslinde con la acción reivindicatoria ni tampoco con la acción declarativa de dominio.

Comentarios

  1. Hoachim Hoeckle

    Muy buenas,
    he comprado un terreno recientemente. Segun el catastro, los lindes son claros, pero al parecer, el vecino ha construido una terraza que invade tanto mi parcela como tambien la calle publica.
    El vecino expone que la terraza ha estado desde el año 1975 cuando se construyo la casa. Pero su finca catastral no coincide con lo construido.
    El hecho de usurpación esta claro.
    Estoy buscando un notario que este familiarizado para realizar un expediente de deslinde, según lo expone la ley hipotecaria 201 Articulo b) pero al parecer ningún Notario que he consultado conoce este procedimiento.

    Usted conoce en Catalunya a algún notario con experiencia?

    Saludos
    JH

  2. Mercedes Ruiz-Mateos Lobato

    El problema lo tengo con mi hermana, heredamos una finca de algo mas de 14 hectareas, ella cogio la mitad y yo la otra mitad, la mitad de cogió mi hermana hay un pozo y una casa de campo, se hizo al principio el deslinde y la parte mia quedaba como un embudo, hable con ella y en la comunidad de regante de la localidad se rectificó y se cuadro mas mi parte, de acuerdo con ella, pero ahora no quiere quitar la alambrada que puso en principio, siendo testigo de este acuerdo el propio perito que hizo las mediciones y los planos y mi otra hermana,¿ tendria esto una solución antes de meterme en via judicial?. Gracias.

  3. CARMEN

    buenos dias. en mi finca rustica teniamos una especie de montaña mitad mia, mitad de mi vecino. el vecino la cortó dejandome un desnivel de 5 m hacia la nada. que puedo hacer

  4. Isabel

    Buenas tardes,
    No sé si realmente mi situación tiene algo que ver con el deslinde o sería algún otro tipo de trámite diferente dado que mi situación afecta a finca urbana, en concreto una vivienda colindante con zona común de la comunidad de propietarios (patio interior cerrado) donde la vivienda tiene sus derechos de iluminación y ventilación. Existen 6 plantas de viviendas y el patio interior no tiene ni siquiera el mínimo de 3m cuadrados, pero al menos se aproxima. Ahora quieren colocar en ese patio el ascensor, cuando existen otras posibilidades de ponerlo, pero las otras situaciones serian una de ellas expropiando con contraprestación 1m cuadrado a viviendas que por no estar afectadas por el tiro de escaleras son 10m cuadrados más grandes que las que estamos afectadas por el tiro de escaleras y el patio de luces, por lo que de igual modo tiene mayor coeficiente de participación. La expropiación de ese metro cuadrado no les afectaría en cuanto a los metros que precisa por uso las habitaciones afectas, para que de haga una idea de lo que no afectaría le indico que la distribución de las viviendas es idéntica excepto en esa habitación que nosotros no tenemos únicamente 1m cuadrado menos sino 1m por el largo del tiro de escalera y el uso destino de esa habitación es el mismo en todas las viviendas, porque como le he indicado la distribución interior es igual en todas las viviendas.
    Otra posible ubicación sería exterior en terreno público y el Ayuntamiento de mi localidad ya lo contempla y lo ha aceptado en otras instalaciones.
    Por favor si no es este el trámite deme usted una orientación, porque me veo muy perdida. El Ayuntamiento ha permitido en esta mi zona las instalaciones en el patio cerrado dejando los ascensores a 50 cm de cocina, baño y dormitorio que son las instancias que dan al patio cerrado y ha permitido para estas instalaciones escaleras en único tramo de 16 peldaños de 22 cm de huellas. Toda esta zona obrera pobre de esta localidad tiene idéntica construcción porque la construyo hace 50 años la misma constructora y tan rara es la situación que yo llevo viendo que están haciendo idénticas instalaciones de ascensor en otras comunidades de vecinos con las condiciones que les he indicado, dado que la empresa de ascensores elegida es la misma, porque es la única que financia la instalación a medida de la comunidad para que la paguen todos los vecinos incluso los que votan en negativo no superando anualmente el pago del doble de la cuota comunera y se acomoda a lo que paga de cuota comunera cada comunidad para adecuar la financiación a los años necesarios para que cumpla esa condición.
    Y fíjese si es rara la situación que he solicitado una copia del proyecto al Ayuntamiento yo misma como propietaria y a través de una arquitecta joven amiga de mi hijo y a mi no me han contestado 10 días después de que me dijeran los técnicos de Ayuntamiento que les tendría que dar tiempo, pero a la arquitecta que me ayuda que pidió al menos el número de registro en el Colegio de Arquitectos para poder tener acceso, le han dicho que no pueden darnos ese número de visado porque el proyecto ha pasado a departamento jurídico 6 se ha ido el señor de departamento jurídico de vacaciones. El proyecto encima, que me lo mostraron, solo tiene las características del ascensor y de las paredes del patio, sin indicar ni siquiera que existen ventanas como si se tratara de un proyecto industrial y no de rehabilitación cuando tanto afecta a la escalera del edificio que donde la escalera ahora está en 2 tramos lo dejan en un único tramo y un pasillo, lo malo que el día que fui no vino la arquitecta conmigo y claro yo por incultura no me fijé en el visado.
    Yo creo que el lindero de mi finca con la zona común tiene servidumbre de derechos de ventilación e iluminación y por eso pregunto en este hilo si el deslinde tendría algo que ver en mi caso

  5. Rosa Fernández Davis

    Buenas tardes, quisiera saber si me pueden orientar, mi papá tiene un terreno pero extravió las escrituras, el terreno se compró 1979, y me dijo que si yo quería checarlo para regularizarlo y me.lo quedará buscamos los registros en catastro y los encontramos sin embargo no estaban registrados en el registro público de la propiedad, buscamos los documentos y los registramos, sin embargo cua do se fue hacer el deslinde resulta que unos vecinos lo sé apropiaron como parte de su terreno. Construyeron departamentos y dicen que les.pertence por qué nosotros nunca procuramos el terreno.

  6. Francisco Javier Serena

    Tenemos dos fincas contiguas, distinto número de Polígono y parcela. Al parecer las cruzan un camino público que no consta en el catastro. Quizás, porque era la antigua carretera de Málaga a Casarabonela y al final se construyó carretera unos 10 metros más arriba, lindando con una de ellas. Es decir, una de las fincas tiene a un lado una carretera comarcal y al otro un camino público, antigua carretera. Cómo tengo dos fincas afectadas por este camino que al final se construyó unos metros más arriba, ¿Puedo pedir el deslinde de estas dos fincas con objeto de poder vallar las dos fincas y que ese camino se anexione a una de las dos o hacer una sola con el camino incluido.?

  7. Antonio Jorge Toledo Hernandez

    Puede el Catastro hacer un nuevo deslinde? Siendo ese deslinde no proporcional para todos los vecinos? Como se recurriría ese deslinde y se puede recurrir?
    Muchas gracias.

  8. Margarita

    Hola, mi problema es el siguiente. Compré una finca urbana (antes era rústica) que linda con otra finca que sigue siendo rústica. Están en una superficie en la que no están muy claros los límites(mojones, sebes…). Mi finca cuando la compré la registré en el registro de la propiedad. Ahora quiero construir y al no estar nada claro los límites llamé a un topógrafo para que fijara dichos límites. Aparentemente mi finca se mete en la finca que linda que es rústica pues hay una especie de montículo que el otro propietario dice que es la linde de dichas fincas. El caso es que ya tengo todo para construir (proyecto licencia pagada, etc)pero me dicen que no puedo porque antes tengo que solucionar el conflicto con el vecino. ¿Qué puedo hacer? Ah, también tendría el ayuntamiento que definir por donde iría la calle pues actualmente es un camino ¿ puedo pedir al ayuntamiento que delimiten mi linde que da a la calle existiendo el conflicto con el vecino? (la calle está al norte de mi finca y el vecino al sur. Mi finca es la del medio de tres fincas que pasaron de ser rústicas a urbanas) Agradecería mucho su ayuda pues no sé que hacer

  9. Beatriz

    Hola. tengo la siguiente duda: la parte contraria nos ha demandado para hacer un deslinde, nosotros en el catastro y en la declaración de la renta, nos sale que es nuestro (un garaje y un pequeño terreno que linda con su casa), pero quiere llegar a un acuerdo y quiere que le demos el garaje y el pequeño terreno. El abogado nos dice que no sabe si ganaremos o no si lo envía a juicio… que si se tira a delante, «a pelear lo que es nuestro» pueden pasar 4 o 5 años, entre pleitos, recursos, si ganan ellos a recurrir nosotros o a la inversa… No se que hacer, si aceptar el acuerdo o tirar a delante!. Nos dice que costará mas el juicio que el garaje y parcela que quiere… Les agradecería que me ayudaran, gracias.

  10. Ana

    Buenas tardes :
    Mi consulta es la siguiente, hemos ganado en el supremo con sentencia firme, una finca que está cerrada por un muro,. Los papeles de las fincas están claros en mediciones y todo. El problema es que nuestro perito se equivocó y le sacó 2 metros a la finca, mi pregunta es la siguiente: ¿se puede conseguir la finca entera igual, si los papeles antiguos están bien?

    Muchas gracias

    Un saludo

    • Maria Jose Arcas Sariot

      Hola Ana, lamento no poder darle respuesta sin analizar la documentación del caso porque no entendemos muy bien la cuestión que plantea

      • Ana

        La cuestión que planteo es si nos corresponde la finca entera al tener los títulos de propiedad y ganar la sentencia, si nuestro perito en el juicio, le sacó 2 metros erróneamente cuando midió antes del juicio. ¿Prevalecen las escrituras a la hora de ejecutar la sentencia?

        • Maria Jose Arcas Sariot

          Hola de nuevo Ana, entiendo que lo que nos indica es que su perito medio dos metros de menos y ahora la sentencia recoge esa medida, en consecuencia prevalecerá la sentencia y la descripción de la finca que en ella se haga. No obstante si esos dos metros no afectan a tercero puede que consigan la inscripción solo con un proceso de rectificación de medida en el registro. Lo mejor es que lo consulte directamente con el registrador, pues depende mucho de la finca y de que haya terceros afectados, si bien como le digo lo que prevalecerá es la sentencia

  11. Alain

    Buenas,
    Después 2 robots, hemos decidido con todos los permisos,cerrar la valla de nuestro chalet ya cerrada en 3 lados,pero el vecino nos ha denunciado pretextando que nuestra entrada era suya. Perdimos en primera instancia de Denia y tuvimos que abrirle una puerta en la valla. Nuestro abogado no preconizaba para nuestra tranquilidad de hacer un deslinde jurídico que perdimos también pues no equitativo, no imparcial, por eso el abogado ha echo un recurso en apelación en Alicante que perdimos con una sentencia firme. Como esta sentencia me roba mis escaleras, mi entrada y la mitad de mi fachada, no tenemos desde un año acceso al chalet. He mandado 35 cartas certificadas a todos los tribunales Denia Alicante Valencia Madrid Strasbourg. Todos dicen que hay un error, pero nadie para ayudarme a encontrar una solución. Busco un abogado especializado en deslinde y espero que alguien podrá ayudarme por un coste adaptado porque con todos los cumplimiento de las sentencias mas los juicios perdidos, hoy he pasado los 20000€ solo por este lado de terreno que no era vallado. Muchas gracia por su respuesta. Cordialmente. Alain

  12. Javier

    Tengo una finca puesta de viña y el vecino también.
    Su líneo que pega con el mio va a pico (tipo embudo) y en unos lados tiene más anchura la linde que en otros pero siempre el mínimo es de 3,30 ctms.
    Ahora el vecino quiere poner más cepas en ese líneo y dejar una anchura mucho menor a la que existe dejando incluso 2.70 ctms.
    He leído que habría que deslindar pero se me generan unas preguntas,,
    ¿quien debe pagar el deslinde y cuanto podría costar?
    ¿el deslinde se debería hacer antes de que el ponga las cepas? Y si es así ¿en caso de que no deslinde y las ponga habría que denunciar?
    Muchas gracias

  13. ruben

    Hola compramos un solar urbano donde no hay lindes con un vecino. En nuestr escritura figuran 115 m2 y en el del vecino figuran 175 m2. La medición total del solar son 302m2′ es decir sobran doce metros. A el vecino (solar hace esquina)el ayuntamiento le expropia cuatro metros cuadrados en su esquina chaflan por normativa urbanística y el nos presentó propuesta de deslinde donde también nos quitaba proporcionalmente la parte de suchaflan. dos preguntas como se reparten los m2 que sobran y si es correcto que a nosotros nos quite el metro cincuenta2 por su chaflan? Otra pregunta saber aproximadamente los costes si se va por vía judicial? Gracias

    • Maria Jose Arcas Sariot

      Hola Ruben, el Código Civil dice.
      Artículo 385.
      El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes.
      Artículo 386.
      Si los títulos no determinasen el límite o área perteneciente a cada propietario, y la cuestión no pudiera resolverse por la posesión o por otro medio de prueba, el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales.
      Los costes del deslinde depende del valor del terreno sobre todo.

  14. Rubén Tacuri

    Mi problema es que se demando la restitución de una propiedad y se declaró sin lugar la demanda, resulta que en un juicio de reivindicación se debía entregar un lote de terreno y para lo cual el juez ordena al alguacil para que ejecute la sentencia y al momento de hacer la entrega del lote reivindicado el alguacil se retira sin hacer la entrega, luego personas que no eran beneficiadas de la sentencia, presentan la supuesta orden judicial y se toman otro terreno que nada tenía que ver con el de la reivindicación, y la jueza manifiesta que no hay atentado posesorio ya que se cumplió con una orden judicial. es este caso que debemos hacer. estamos apelando esta decisión.

    • Maria Jose Arcas Sariot

      Estimado Rubén, con los datos que nos aporta es imposible darle respuesta clara, máxime cuando creo que ni siquiera habla usted de derecho español. Lamentamos no poder ayudarle, gracias por confiar en nosotros

  15. Carlos Lara Garcia

    Hola buenas tardes, mi caso es el siguiente. Yo compre una parte de una finca matriz de 2500 metros , es decir , una segregacion. Al par de años el propietario de la finca matriz vendio el resto y estos compradores no midieron ni tuvieron en cuenta mi parte. Por lo tanto hacen uso de una parte de mi parcela. El propietario me puso una querella criminal por robo y alteracion de lindes la cual gane y a posteriori un interdicto posesorio en el que su señoria le dio la posesion a el porque gracias a los falsos testigos «demostro» que el hacia las labores en esa tierra y puesto que la jueza no quiso en el juizo ni los informes de medicion ni las periciales. La recomendacion de su señoria es que hagamos ell deslinde asi que mi pregunta es que posibilidad tengo de que el juez haga caso a los informes y a las escrituras de propiedad en cuanto a la resolucion del interdicto, muchas gracias

  16. estrella

    buenas tardes,
    os comento mi problema es que teníamos un terreno de 5.773 metros cuadrados, de los cuales fuerón expropiados 2980 metros cuadrados para una carretera que se pago a justiprecio y posteriormente 1265,65 metros cuadrados para envissesa quedando un total de 1.527 metros cuadrados. pues bien esto es su momento no se llego acercar ni vallar por parte de nuestros padres y hoy en día que decidimos vender resulta que nos encontrato que los linderos desde la 1ª expropiación están mal, que el registro de la propiedad consta que tenemos 1527 metros cuadrados y en el catastro 1137 metros cuadrados, problemas que los dos no coinciden, que no son los linderos correctos, que no sabemos donde estan las tierras y que se refleja un exceso de cabida. los distintos organismos como urbanismo ayuntamiento y envisessa nos dicen que no tenemos nada, y quisiera saber como podemos actuar?
    espero resouesta
    gracias
    saluido.

    • Maria Jose Arcas Sariot

      Hola Estrella, deberán proceder a rectificar registro y catastro. Deben empezar por el catastro haciendo un informe pericial con los datos reales de superficie y linderos de su parcela y acompañando toda la documentación de la expropiación.
      Después deberán proceder a rectificar el Registro de la Propiedad probablemente a través de expediente de dominio. En todo caso el proceso es complejo por lo que le recomiendó busquen asesoramiento jurídico

  17. miguel roca vaquer

    tengo una finca rustica , y mi vecino me ha echo una janga de un metro de homdo mo respetando la fita de la finca y evitando que pueda entrar ,

    • miguel roca vaquer

      graciaas por atender mi comsulta

      • Maria Jose Arcas Sariot

        Buenos días Miguel, pues debe usted acudir al Juzgado, tiene varias vías siempre y cuando tenga sus títulos de propiedad en regla, desde acudir a la vía penal hasta poner un interdicto para recobrar su posesión. También le cabría una acción reivindicatoria de su propiedad o si no están claras las lindes una acción de deslinde. Le recomiendo que busque asesoramiento jurídico para comprobar a la vista de la documentación cual de ellas le conviene mas

  18. Manuel Pitardo

    uenas tardes, gracias por la pagina es de mucho interes, si me permite me gustaría hacerle una pregunta, le cuento la historia. Tengo una finca la cual quiero vallar, ya tengo el permiso del ayuntamiento, pero el vecino colindante no me deja ya que dice que a su finca le corresponden mas metros de los que marca la linde y el hito, (expone que ha ido un topografo a medir y los metros que le faltan están en mi finca), el tema es que esos cotos o hitos que marcan la particion, han estado así toda la vida y mi padre nos lo dejo en herencia así, yo no me he preocupado por medir, sinceramente. Mi pregunta es que prevalece la medida o los hitos que marcar la linde de cada parcela que han estado siempre? ¿ a quien deberia acudir para hacer prevaler mis derechos? si es que los tengo? un abogado, un ingeniero agrónomo? Disculpe la molestia y agradecido de antemano

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola Manuel Pitardo:
      Aunque el caso no se puede evaluar detalladamente a través de este foro, si le puedo decir lo siguiente:
      1.- Para la identificación de los predios la superficie de los mismos constituye una cualidad de menor relevancia frente a los linderos de los mismos.
      2.- En el supuesto (que parece que no es así) de que ustedes se hayan apropiado de parte de la finca del vecino, el plazo de prescripción para la acción reivindicatoria es de 30 años. Si su vecino no ha ejercitado ninguna accion contra ustedes en ese plazo y ustedes han venido poseyendo esa franja «discutida», se ha quedado sin derecho alguno a su reclamación.
      3.- Mi opinión es que antes de nada se ponga en contacto con un abogado de su ciudad que le indique los pasos a seguir.

  19. Manuel Pitardo

    Buenas tardes gracias por la página tiene mucha información útil, y si me permite me gustaría hacerle una pregunta, le cuento la historia. Tengo una finca la cual quiero vallar, ya tengo el permiso del ayuntamiento, pero el vecino colindante no me deja ya que dice que a su finca le corresponden mas metros de los que marca la linde y el hito, (expone que ha ido un topografo a medir y los metros que le faltan están en mi finca), el tema es que esos cotos o hitos que marcan la partición, han estado así toda la vida y mi padre nos lo dejo en herencia así, yo no me he preocupado por medir, sinceramente, el vecino compró la finca así hace 4 años, con esos hitos puestos. Mi pregunta es ¿que prevalece la medida que dice el vecino que ha realizado o los hitos que marcan la linde de cada parcela que han estado siempre? ¿ a quien deberia acudir para hacer prevalecer mis derechos? si es que los tengo? un abogado, un ingeniero agrónomo? Disculpe la molestia y agradecido de antemano

    • Inmaculada Castillo

      Hola Manuel,

      Respecto a tu consulta te recomendaría la opción de hacer un informe para poder dar una respuesta concreta, además de indicarte cómo proceder ante la situación en la que te encuentras. Para más información puedes ver nuestra sección de informes jurídicos por si te interesase.

      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

    • Maria Jose Arcas Sariot

      Buenas tardes Manuel, como bien dicen mis compañeros la cuestión puede revestir complejidad con lo que necesitará asesoramiento jurídico o la emisión de informe a la vista de la documentación. No obstante le anticipo que el Código Civil dice en su art 385 respecto al deslinde que «El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes», de manera que si su título es valido y es anterior al de su vecino prevalecería lo que digan sus escrituras de herencia. No obstante debe usted llevar un perito que le asegure que esta usted poseyendo realmente los metros que dice su escritura, también s útil la información catastral, porque puede que no sea así en cuyo caso habría que analizar si ha podido adquirir por prescripción. En todo caso, si hay discrepancia en los linderos, ambos han de acudir a una acción judicial de deslinde para lo que necesitaran abogado y procurador y en todo caso un informe pericial que delimite su finca

  20. Ana Isabel Moreno

    En el año 2012, tras un juicio en el que la juez no admitió a tramite y dijo que había que ir al deslinde por un conflicto en un terreno. Se decidió ir al dedlinde y hasta la fecha estamos esperando. Esto es en la comunidad Cántabra. El abogado nos dice que está en espera. Pero no llega nunca y nos gustaría saber el tiempo que tarda. Si esto es normal. Gracias.

    • Inmaculada Castillo

      Hola Ana Isabel,

      Siento no poder indicarte nada en cuanto a plazos, ya que no sé exactamente qué habéis hecho, por lo que debes de estar a lo que te indique tu abogado.

      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  21. mayte

    Hola buenas.mi problema es que tengo problemas con el vecino.bien te cuento…las fincas ya fueron deslindadas por el antiguo dueño de mi solar y el dueño del solar colindante.bien el problema viene en que ha venido el arquitecto del ayuntamiento para medir para hacer el proyecto de urbanizacion.pos bien cometio un error y movio una estaca.y esa misma estaca la movio el dueño del otro solar sin yo estar presente.se volvio a yamar al arquitecto volvimos ha hacer las mediciones.y el dueño del otro solar ahora me acusa de avee movido la estaca q el movio y kiere hacerme mover las otras estacas sin tener nada que ver con la q se movio.como puedo recurrir para hacer un estudio topografico si sospecho que el esta ocupando terreno de lo mio sin yo tener que pagar nada…???

    • Maria Jose Arcas Sariot

      Buenos días Mayte, lamentablemente si hay confusión de linderos tienes que ejercitar una acción de deslinde y cuando menos tendrás gastos del perito que haga las mediciones de la finca, así como probablemente de letrado y procurador. No obstante es difícil decirte cuanto sin el examen de la documentación.

  22. Esau Vizuete Carrizosa

    Buenas, queremos realizar el deslinde de una finca porque nos vendieron una finca de 26.000 m2 con una tasación en la que constaba una parcela de 10.000 m2 urbanizables, que según la escritura parece que es nuestra pero según un arquitecto técnico no nos pertenece, además de que los lindes no están muy claros ya que la misma ni siquiera está vallada. Queríamos saber los pasos a seguir y si es posible denunciar por negligencia profesional al arquitecto que realizó la tasación de la finca. Asimismo los planos del catastro no coinciden los antiguos con los que existen actualmente ni tampoco con las escrituras que realmente son las que cuentan. Les agradecería si me ayudaran.

    Muchas gracias!

    • Maria Jose Arcas Sariot

      Buenos días Esau:
      Verás para plantear la acción de deslinde hay que entabar una acción judicial con lo que lo primero que debes hacer es buscar abogado y procurador. Esa acción se hace de conformidad con los títulos de cada propietario, es decir se ven los metros que dicen sus escrituras y se deslinda de acuerdo a esos titulos viendo cual tiene preferencia, si sobra algo de terreno o los títulos no son claros se reparte entre todos los colindantes.
      Por todo ello en esa acción tienes que citar a todos tus vecinos colindantes. Debes aportar una pericial que diga lo que mide el terreno y tus títulos de propiedad, testigos que acrediten si las has poseido durante cierto tiempo y cualquier otra prueba que tengas de que esos terrenos son tuyos. Si el catastro es contradictorio pide un historico del catastro o trata de arreglarlo antes para que cocincida con lo que dice el Registro de la Propiedad. En definitiva, cuanto mas coincida pericial, catastro y registro menos problemas tendras
      En cuanto al arquitecto podeis reclamarle para subsane la pericial y demandarle por incumplimiento de contrato si la relación con el se deriva de un contrato, en otro caso necesitariamos mas datos para saber que acción tendriais frente a el.

      • Esau

        Buenos días María José,

        El arquitecto realizó una tasación para el anterior dueño de la finca rústica en el 2010 ó 2011. En esa tasación constaba una parcela de 10.000 m2 que según dicha tasación eran de la propiedad y luego resulta que no es así sino que en lugar de ser esos metros por debajo de la carretera son por encima así la tasación que se realizó fue incorrecta y cuando nosotros nos quedamos con la propiedad fue por esa tasación incorrectamente realizada por el arquitecto porque puso lo que el anterior dueño le dijo.

        • Maria Jose Arcas Sariot

          Buenos días Esau, en ese caso podéis entablar acciones judiciales frente a vuestro vendedor por error en la cosa objeto del contrato, anulando incluso la venta y exigiendo la devolución del dinero, si bien debes tener en cuenta la literalidad del los terminos del contrato. Puesto que para iniciar el proceso necesitareis abogado y procurador os recomiendo que el profesional examine antes dicho contrato de venta

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