La acción de deslinde

20 de diciembre, 2018
31 comentarios

Cuando los linderos de dos fincas contiguas están confundidos puede ejercitarse la acción de deslinde, que se hará de mutuo acuerdo o de forma contenciosa.

Nos ocupamos en este artículo de la acción de deslinde.

Como veréis más adelante, esta acción se utiliza bastante en zonas rústicas cuando los límites de los terrenos contiguos están confundidos, de manera que entre esas fincas colindantes no hay seguridad de saber con exactitud la línea perimetral  de cada una de ellas.

REGULACIÓN de la acción de deslinde:

María José Arcas Sariot Abogada

María José Arcas Sariot -Abogada-

El artículo 384 del Código Civil regula la acción de deslinde de la siguiente manera:

“Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes”.

 

Dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de abril de 1999, que la acción de deslinde procede cuando los límites de los terrenos están confundidos, de forma tal que no se puede tener conocimiento exacto de la línea perimetral de cada propiedad ni su extensión.

En idénticos términos se pronuncia la Sentencia de 14 de octubre de 1991 añadiendo que se tiende a poner claridad en una linde incierta.

 

PRESUPUESTO para la acción de deslinde:

El presupuesto para poder iniciar la acción de deslinde, según la doctrina, es que exista CONFUSIÓN DE LINDEROS, pues de existir perfecta identificación y delimitación de la finca, NO CABE el ejercicio de esta acción judicial.

El Tribunal Supremo, desde muy antiguo, viene sosteniendo sobre esta cuestión que la confusión de linderos constituye presupuesto indispensable para la práctica del deslinde, y por ello, la acción no será viable cuando los inmuebles se encuentren perfectamente identificados y delimitados, con la consiguiente eliminación de la incertidumbre respecto a la aparente extensión superficial del fundo y a la manifestación del estado posesorio, circunstancias que no serán obstáculo ciertamente al ejercicio de la acción reivindicatoria.

EJEMPLO

En la sentencia del Tribunal Supremo de 26.06.2003, se explica que se desestima la acción de deslinde toda vez que de la escritura de compraventa otorgada a favor del solicitante de esta acción se desprende que la finca que adquiere es la siguiente:La acción de deslinde

” Terreno a viña e inculto, nombrado “xxxxxxxxx”, en el cual se sitúa una casa, en estado ruinoso. Tiene una superficie, general, aproximada, de unas ocho áreas, veinticinco centiáreas. Limita: Norte, terreno comunal; Este, la finca conocida por “xxxxxx” y, Oeste, con “xxxxxxx”, o sea, el campo de tal deporte y terreno comunal. Está toda ella cerrada con muro de piedra y tiene dos entradas de a pie y carro,  la primera para la finca y la segunda directamente a la casa, ambas con puertas metálicas, y de alambre cruzado la segunda“.

Expone dicho Tribunal, que la circunstancia de cerramiento total de la finca adquirida, racionalmente excluye toda duda sobre delimitación de linderos que fundamente la pretensión de la demandante.

 

Requisitos de la acción de deslinde

Los requisitos para el ejercicio de la acción de deslinde son:

  • Que las propiedades a deslindar sean contiguas y sin separación.
  • Que las partes intervinientes sean propietarios de las fincas a deslindar.
  • Que los linderos sean desconocidos o inciertos.

 

Procedimiento para la acción de deslinde

Hemos de tener en cuenta DOS CUESTIONES importantes:

1ª.- Se puede hacer el deslinde de MUTUO ACUERDO entre los vecinos afectados:

  • Mediante el procedimiento de “jurisdicción voluntaria” previsto en los artículos 104 a 107 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria 15/2015, de 2 de julio, SIEMPRE Y CUANDO las fincas NO ESTÉN INSCRITAS en el Registro de la Propiedad.
  • Mediante un “procedimiento notarial” SIEMPRE y CUANDO las fincas ESTÉN INSCRITAS en el Registro de la Propiedad.

 

2ª.- Si NO HAY POSIBILIDAD DE MUTUO ACUERDO entre los colidantes afectados, sólo cabe interponer en el Jugado un PROCEDIMIENTO JUDICIAL CONTENCIOSO ejercitando la acción de deslinde, que se tramitará por los cauces del juicio VERBAL (si la cuantía fijada no supera los 6.000 euros) o por los del juicio ORDINARIO (si supera los 6.000 euros).

 

En ambos casos, siempre hay que tener en cuenta, los preceptos genéricos del Código Civil:

–  artículo 384 Código Civil: “Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes.  La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales.”

–  artículo 385 Código Civil: ” El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes.”

–  artículo 386 Código Civil: ” Si los títulos no determinasen el límite o área perteneciente a cada propietario, y la cuestión no pudiera resolverse por la posesión o por otro medio de prueba, el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales.”

–  artículo 387 Código Civil: ” Si los títulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuirá proporcionalmente.”

 

OJO:

Cuando se alteran las lindes de fincas contiguas también es posible que los hechos puedan ser constitutivos de delito. VER AQUÍ para saber más de este asunto.

 

IMPORTANTE:

Como el deslinde se hace con los títulos que tiene cada propietario (art. 385 C. Civil), lo que primero que hay que atender será a las escrituras públicas o el contrato privado que tengamos.

Caso de no tenerlos, habrá que acreditar la posesión de la finca, será importante por tanto aportar certificado histórico del catastro ya que con base en el mismo podrá acreditarse la posesión y los linderos. No obstante vale cualquier medio de prueba y será bueno acompañar informes técnicos y testigos.

ADVERTENCIA:

Aunque pueden ejercerse de manera conjunta en un mismo pleito, no debe confundirse la acción de deslinde con la acción reivindicatoria ni tampoco con la acción declarativa de dominio.

© mundojuridico.info - La acción de deslinde

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31 Responses to La acción de deslinde

  1. Esau Vizuete Carrizosa en 30 de octubre, 2014 de 11:49

    Buenas, queremos realizar el deslinde de una finca porque nos vendieron una finca de 26.000 m2 con una tasación en la que constaba una parcela de 10.000 m2 urbanizables, que según la escritura parece que es nuestra pero según un arquitecto técnico no nos pertenece, además de que los lindes no están muy claros ya que la misma ni siquiera está vallada. Queríamos saber los pasos a seguir y si es posible denunciar por negligencia profesional al arquitecto que realizó la tasación de la finca. Asimismo los planos del catastro no coinciden los antiguos con los que existen actualmente ni tampoco con las escrituras que realmente son las que cuentan. Les agradecería si me ayudaran.

    Muchas gracias!

    • Maria Jose Arcas Sariot en 31 de octubre, 2014 de 9:18

      Buenos días Esau:
      Verás para plantear la acción de deslinde hay que entabar una acción judicial con lo que lo primero que debes hacer es buscar abogado y procurador. Esa acción se hace de conformidad con los títulos de cada propietario, es decir se ven los metros que dicen sus escrituras y se deslinda de acuerdo a esos titulos viendo cual tiene preferencia, si sobra algo de terreno o los títulos no son claros se reparte entre todos los colindantes.
      Por todo ello en esa acción tienes que citar a todos tus vecinos colindantes. Debes aportar una pericial que diga lo que mide el terreno y tus títulos de propiedad, testigos que acrediten si las has poseido durante cierto tiempo y cualquier otra prueba que tengas de que esos terrenos son tuyos. Si el catastro es contradictorio pide un historico del catastro o trata de arreglarlo antes para que cocincida con lo que dice el Registro de la Propiedad. En definitiva, cuanto mas coincida pericial, catastro y registro menos problemas tendras
      En cuanto al arquitecto podeis reclamarle para subsane la pericial y demandarle por incumplimiento de contrato si la relación con el se deriva de un contrato, en otro caso necesitariamos mas datos para saber que acción tendriais frente a el.

      • Esau en 6 de marzo, 2015 de 9:33

        Buenos días María José,

        El arquitecto realizó una tasación para el anterior dueño de la finca rústica en el 2010 ó 2011. En esa tasación constaba una parcela de 10.000 m2 que según dicha tasación eran de la propiedad y luego resulta que no es así sino que en lugar de ser esos metros por debajo de la carretera son por encima así la tasación que se realizó fue incorrecta y cuando nosotros nos quedamos con la propiedad fue por esa tasación incorrectamente realizada por el arquitecto porque puso lo que el anterior dueño le dijo.

        • Maria Jose Arcas Sariot en 7 de marzo, 2015 de 12:49

          Buenos días Esau, en ese caso podéis entablar acciones judiciales frente a vuestro vendedor por error en la cosa objeto del contrato, anulando incluso la venta y exigiendo la devolución del dinero, si bien debes tener en cuenta la literalidad del los terminos del contrato. Puesto que para iniciar el proceso necesitareis abogado y procurador os recomiendo que el profesional examine antes dicho contrato de venta

  2. mayte en 2 de marzo, 2015 de 2:45

    Hola buenas.mi problema es que tengo problemas con el vecino.bien te cuento…las fincas ya fueron deslindadas por el antiguo dueño de mi solar y el dueño del solar colindante.bien el problema viene en que ha venido el arquitecto del ayuntamiento para medir para hacer el proyecto de urbanizacion.pos bien cometio un error y movio una estaca.y esa misma estaca la movio el dueño del otro solar sin yo estar presente.se volvio a yamar al arquitecto volvimos ha hacer las mediciones.y el dueño del otro solar ahora me acusa de avee movido la estaca q el movio y kiere hacerme mover las otras estacas sin tener nada que ver con la q se movio.como puedo recurrir para hacer un estudio topografico si sospecho que el esta ocupando terreno de lo mio sin yo tener que pagar nada…???

    • Maria Jose Arcas Sariot en 7 de marzo, 2015 de 12:57

      Buenos días Mayte, lamentablemente si hay confusión de linderos tienes que ejercitar una acción de deslinde y cuando menos tendrás gastos del perito que haga las mediciones de la finca, así como probablemente de letrado y procurador. No obstante es difícil decirte cuanto sin el examen de la documentación.

  3. Ana Isabel Moreno en 25 de junio, 2015 de 13:59

    En el año 2012, tras un juicio en el que la juez no admitió a tramite y dijo que había que ir al deslinde por un conflicto en un terreno. Se decidió ir al dedlinde y hasta la fecha estamos esperando. Esto es en la comunidad Cántabra. El abogado nos dice que está en espera. Pero no llega nunca y nos gustaría saber el tiempo que tarda. Si esto es normal. Gracias.

    • Inmaculada Castillo en 27 de junio, 2015 de 22:53

      Hola Ana Isabel,

      Siento no poder indicarte nada en cuanto a plazos, ya que no sé exactamente qué habéis hecho, por lo que debes de estar a lo que te indique tu abogado.

      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  4. Manuel Pitardo en 14 de septiembre, 2015 de 19:52

    Buenas tardes gracias por la página tiene mucha información útil, y si me permite me gustaría hacerle una pregunta, le cuento la historia. Tengo una finca la cual quiero vallar, ya tengo el permiso del ayuntamiento, pero el vecino colindante no me deja ya que dice que a su finca le corresponden mas metros de los que marca la linde y el hito, (expone que ha ido un topografo a medir y los metros que le faltan están en mi finca), el tema es que esos cotos o hitos que marcan la partición, han estado así toda la vida y mi padre nos lo dejo en herencia así, yo no me he preocupado por medir, sinceramente, el vecino compró la finca así hace 4 años, con esos hitos puestos. Mi pregunta es ¿que prevalece la medida que dice el vecino que ha realizado o los hitos que marcan la linde de cada parcela que han estado siempre? ¿ a quien deberia acudir para hacer prevalecer mis derechos? si es que los tengo? un abogado, un ingeniero agrónomo? Disculpe la molestia y agradecido de antemano

    • Inmaculada Castillo en 16 de septiembre, 2015 de 9:54

      Hola Manuel,

      Respecto a tu consulta te recomendaría la opción de hacer un informe para poder dar una respuesta concreta, además de indicarte cómo proceder ante la situación en la que te encuentras. Para más información puedes ver nuestra sección de informes jurídicos por si te interesase.

      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

    • Maria Jose Arcas Sariot en 17 de septiembre, 2015 de 17:33

      Buenas tardes Manuel, como bien dicen mis compañeros la cuestión puede revestir complejidad con lo que necesitará asesoramiento jurídico o la emisión de informe a la vista de la documentación. No obstante le anticipo que el Código Civil dice en su art 385 respecto al deslinde que “El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes”, de manera que si su título es valido y es anterior al de su vecino prevalecería lo que digan sus escrituras de herencia. No obstante debe usted llevar un perito que le asegure que esta usted poseyendo realmente los metros que dice su escritura, también s útil la información catastral, porque puede que no sea así en cuyo caso habría que analizar si ha podido adquirir por prescripción. En todo caso, si hay discrepancia en los linderos, ambos han de acudir a una acción judicial de deslinde para lo que necesitaran abogado y procurador y en todo caso un informe pericial que delimite su finca

  5. Manuel Pitardo en 16 de septiembre, 2015 de 17:21

    uenas tardes, gracias por la pagina es de mucho interes, si me permite me gustaría hacerle una pregunta, le cuento la historia. Tengo una finca la cual quiero vallar, ya tengo el permiso del ayuntamiento, pero el vecino colindante no me deja ya que dice que a su finca le corresponden mas metros de los que marca la linde y el hito, (expone que ha ido un topografo a medir y los metros que le faltan están en mi finca), el tema es que esos cotos o hitos que marcan la particion, han estado así toda la vida y mi padre nos lo dejo en herencia así, yo no me he preocupado por medir, sinceramente. Mi pregunta es que prevalece la medida o los hitos que marcar la linde de cada parcela que han estado siempre? ¿ a quien deberia acudir para hacer prevaler mis derechos? si es que los tengo? un abogado, un ingeniero agrónomo? Disculpe la molestia y agradecido de antemano

    • Francisco Sevilla Cáceres en 16 de septiembre, 2015 de 19:42

      Hola Manuel Pitardo:
      Aunque el caso no se puede evaluar detalladamente a través de este foro, si le puedo decir lo siguiente:
      1.- Para la identificación de los predios la superficie de los mismos constituye una cualidad de menor relevancia frente a los linderos de los mismos.
      2.- En el supuesto (que parece que no es así) de que ustedes se hayan apropiado de parte de la finca del vecino, el plazo de prescripción para la acción reivindicatoria es de 30 años. Si su vecino no ha ejercitado ninguna accion contra ustedes en ese plazo y ustedes han venido poseyendo esa franja “discutida”, se ha quedado sin derecho alguno a su reclamación.
      3.- Mi opinión es que antes de nada se ponga en contacto con un abogado de su ciudad que le indique los pasos a seguir.

  6. miguel roca vaquer en 20 de septiembre, 2015 de 22:32

    tengo una finca rustica , y mi vecino me ha echo una janga de un metro de homdo mo respetando la fita de la finca y evitando que pueda entrar ,

    • miguel roca vaquer en 20 de septiembre, 2015 de 22:37

      graciaas por atender mi comsulta

      • Maria Jose Arcas Sariot en 22 de septiembre, 2015 de 12:05

        Buenos días Miguel, pues debe usted acudir al Juzgado, tiene varias vías siempre y cuando tenga sus títulos de propiedad en regla, desde acudir a la vía penal hasta poner un interdicto para recobrar su posesión. También le cabría una acción reivindicatoria de su propiedad o si no están claras las lindes una acción de deslinde. Le recomiendo que busque asesoramiento jurídico para comprobar a la vista de la documentación cual de ellas le conviene mas

  7. estrella en 3 de febrero, 2016 de 14:28

    buenas tardes,
    os comento mi problema es que teníamos un terreno de 5.773 metros cuadrados, de los cuales fuerón expropiados 2980 metros cuadrados para una carretera que se pago a justiprecio y posteriormente 1265,65 metros cuadrados para envissesa quedando un total de 1.527 metros cuadrados. pues bien esto es su momento no se llego acercar ni vallar por parte de nuestros padres y hoy en día que decidimos vender resulta que nos encontrato que los linderos desde la 1ª expropiación están mal, que el registro de la propiedad consta que tenemos 1527 metros cuadrados y en el catastro 1137 metros cuadrados, problemas que los dos no coinciden, que no son los linderos correctos, que no sabemos donde estan las tierras y que se refleja un exceso de cabida. los distintos organismos como urbanismo ayuntamiento y envisessa nos dicen que no tenemos nada, y quisiera saber como podemos actuar?
    espero resouesta
    gracias
    saluido.

    • Maria Jose Arcas Sariot en 4 de febrero, 2016 de 18:38

      Hola Estrella, deberán proceder a rectificar registro y catastro. Deben empezar por el catastro haciendo un informe pericial con los datos reales de superficie y linderos de su parcela y acompañando toda la documentación de la expropiación.
      Después deberán proceder a rectificar el Registro de la Propiedad probablemente a través de expediente de dominio. En todo caso el proceso es complejo por lo que le recomiendó busquen asesoramiento jurídico

  8. Carlos Lara Garcia en 25 de febrero, 2016 de 17:53

    Hola buenas tardes, mi caso es el siguiente. Yo compre una parte de una finca matriz de 2500 metros , es decir , una segregacion. Al par de años el propietario de la finca matriz vendio el resto y estos compradores no midieron ni tuvieron en cuenta mi parte. Por lo tanto hacen uso de una parte de mi parcela. El propietario me puso una querella criminal por robo y alteracion de lindes la cual gane y a posteriori un interdicto posesorio en el que su señoria le dio la posesion a el porque gracias a los falsos testigos “demostro” que el hacia las labores en esa tierra y puesto que la jueza no quiso en el juizo ni los informes de medicion ni las periciales. La recomendacion de su señoria es que hagamos ell deslinde asi que mi pregunta es que posibilidad tengo de que el juez haga caso a los informes y a las escrituras de propiedad en cuanto a la resolucion del interdicto, muchas gracias

  9. Rubén Tacuri en 14 de mayo, 2016 de 8:19

    Mi problema es que se demando la restitución de una propiedad y se declaró sin lugar la demanda, resulta que en un juicio de reivindicación se debía entregar un lote de terreno y para lo cual el juez ordena al alguacil para que ejecute la sentencia y al momento de hacer la entrega del lote reivindicado el alguacil se retira sin hacer la entrega, luego personas que no eran beneficiadas de la sentencia, presentan la supuesta orden judicial y se toman otro terreno que nada tenía que ver con el de la reivindicación, y la jueza manifiesta que no hay atentado posesorio ya que se cumplió con una orden judicial. es este caso que debemos hacer. estamos apelando esta decisión.

    • Maria Jose Arcas Sariot en 19 de mayo, 2016 de 12:29

      Estimado Rubén, con los datos que nos aporta es imposible darle respuesta clara, máxime cuando creo que ni siquiera habla usted de derecho español. Lamentamos no poder ayudarle, gracias por confiar en nosotros

  10. ruben en 23 de febrero, 2017 de 19:11

    Hola compramos un solar urbano donde no hay lindes con un vecino. En nuestr escritura figuran 115 m2 y en el del vecino figuran 175 m2. La medición total del solar son 302m2′ es decir sobran doce metros. A el vecino (solar hace esquina)el ayuntamiento le expropia cuatro metros cuadrados en su esquina chaflan por normativa urbanística y el nos presentó propuesta de deslinde donde también nos quitaba proporcionalmente la parte de suchaflan. dos preguntas como se reparten los m2 que sobran y si es correcto que a nosotros nos quite el metro cincuenta2 por su chaflan? Otra pregunta saber aproximadamente los costes si se va por vía judicial? Gracias

    • Maria Jose Arcas Sariot en 4 de marzo, 2017 de 10:02

      Hola Ruben, el Código Civil dice.
      Artículo 385.
      El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes.
      Artículo 386.
      Si los títulos no determinasen el límite o área perteneciente a cada propietario, y la cuestión no pudiera resolverse por la posesión o por otro medio de prueba, el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales.
      Los costes del deslinde depende del valor del terreno sobre todo.

  11. Javier en 15 de marzo, 2017 de 18:02

    Tengo una finca puesta de viña y el vecino también.
    Su líneo que pega con el mio va a pico (tipo embudo) y en unos lados tiene más anchura la linde que en otros pero siempre el mínimo es de 3,30 ctms.
    Ahora el vecino quiere poner más cepas en ese líneo y dejar una anchura mucho menor a la que existe dejando incluso 2.70 ctms.
    He leído que habría que deslindar pero se me generan unas preguntas,,
    ¿quien debe pagar el deslinde y cuanto podría costar?
    ¿el deslinde se debería hacer antes de que el ponga las cepas? Y si es así ¿en caso de que no deslinde y las ponga habría que denunciar?
    Muchas gracias

  12. Alain en 31 de julio, 2017 de 20:00

    Buenas,
    Después 2 robots, hemos decidido con todos los permisos,cerrar la valla de nuestro chalet ya cerrada en 3 lados,pero el vecino nos ha denunciado pretextando que nuestra entrada era suya. Perdimos en primera instancia de Denia y tuvimos que abrirle una puerta en la valla. Nuestro abogado no preconizaba para nuestra tranquilidad de hacer un deslinde jurídico que perdimos también pues no equitativo, no imparcial, por eso el abogado ha echo un recurso en apelación en Alicante que perdimos con una sentencia firme. Como esta sentencia me roba mis escaleras, mi entrada y la mitad de mi fachada, no tenemos desde un año acceso al chalet. He mandado 35 cartas certificadas a todos los tribunales Denia Alicante Valencia Madrid Strasbourg. Todos dicen que hay un error, pero nadie para ayudarme a encontrar una solución. Busco un abogado especializado en deslinde y espero que alguien podrá ayudarme por un coste adaptado porque con todos los cumplimiento de las sentencias mas los juicios perdidos, hoy he pasado los 20000€ solo por este lado de terreno que no era vallado. Muchas gracia por su respuesta. Cordialmente. Alain

  13. Ana en 9 de abril, 2018 de 20:08

    Buenas tardes :
    Mi consulta es la siguiente, hemos ganado en el supremo con sentencia firme, una finca que está cerrada por un muro,. Los papeles de las fincas están claros en mediciones y todo. El problema es que nuestro perito se equivocó y le sacó 2 metros a la finca, mi pregunta es la siguiente: ¿se puede conseguir la finca entera igual, si los papeles antiguos están bien?

    Muchas gracias

    Un saludo

    • Maria Jose Arcas Sariot en 10 de abril, 2018 de 9:19

      Hola Ana, lamento no poder darle respuesta sin analizar la documentación del caso porque no entendemos muy bien la cuestión que plantea

      • Ana en 11 de abril, 2018 de 12:41

        La cuestión que planteo es si nos corresponde la finca entera al tener los títulos de propiedad y ganar la sentencia, si nuestro perito en el juicio, le sacó 2 metros erróneamente cuando midió antes del juicio. ¿Prevalecen las escrituras a la hora de ejecutar la sentencia?

        • Maria Jose Arcas Sariot en 11 de abril, 2018 de 19:11

          Hola de nuevo Ana, entiendo que lo que nos indica es que su perito medio dos metros de menos y ahora la sentencia recoge esa medida, en consecuencia prevalecerá la sentencia y la descripción de la finca que en ella se haga. No obstante si esos dos metros no afectan a tercero puede que consigan la inscripción solo con un proceso de rectificación de medida en el registro. Lo mejor es que lo consulte directamente con el registrador, pues depende mucho de la finca y de que haya terceros afectados, si bien como le digo lo que prevalecerá es la sentencia

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