Obras necesarias para la conservación del edificio

Obras necesarias para la conservación del edificio

Las obras necesarias para la conservación del edificio impuestas por la Administración, son obligatorias para las Comunidades de propietarios.

¬ŅSon obligatorias las obras necesarias para la conservaci√≥n de un edificio?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) tras la reforma llevada a cabo por la Ley 8/2013 (en vigor desde el 28 de junio 2013), ha establecido que las obras necesarias para la conservación del edificio y la de sus servicios e instalaciones comunes serán obligatorias para la Comunidad de propietarios si se acuerda por la Administración municipal, autonómica, estatal, etc.

Por tanto, si una Administraci√≥n P√ļblica, comunica a la Comunidad de propietarios que debe realizar unas obras con la finalidad de conservaci√≥n, seguridad, habitabilidad u ornato del edificio, es obligatorio que se ejecuten dichas obras sin necesidad de que la Junta de Propietarios las apruebe en una asamblea, sin que se necesite ning√ļn tipo de mayor√≠as ni qu√≥rum para su aprobaci√≥n, debiendo de ejecutarse obligatoriamente y financiarse con las correspondientes derramas que habr√°n de abonarse por todos los vecinos.

Si lo anterior parece claro, la reforma llevada a cabo en la Ley por la reforma de junio de 2013, también ha introducido en el artículo 10 LPH  que cualquiera de los comuneros podrá solicitar a la Comunidad que se lleven a cabo las obras necesarias para la conservación del edificio o su mantenimiento, siendo en este caso también obligatorio para la Comunidad su ejecución sin necesidad de aprobarlas en Junta.

Esto √ļltimo va a acarrear serios problemas de interpretaci√≥n de qu√© se considera obras necesarias para la conservaci√≥n del edificio, pues para algunos vecinos significar√°n una cosa y para otros ser√° diferente, por lo que nos tememos que acabar√°n siendo los Juzgados y Tribunales los que vengan a acotar este concepto de ‚Äúobras necesarias‚Äú, as√≠ como si se necesitar√° alg√ļn tipo de mayor√≠a para su aprobaci√≥n. (V√©ase nuestro art√≠culo ‚ÄúResponsabilidad de la Comunidad por humedades‚ÄĚ).

Obras necesarias para la conservación del edificio y su arquitectura natural

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) tras la reforma acaecida mediante Ley 8/2013 (con entrada en vigor el 28 de JUNIO de 2013) ha establecido que las obras necesarias para la conservación del edificio y la de sus servicios e instalaciones comunes serán obligatorias para la Comunidad de propietarios si son dispuestas por la Administración (Ayuntamientos, Comunidades Autónomas, etc.).

Por tanto, si una Administraci√≥n P√ļblica, comunica a la Comunidad de propietarios que debe realizar unas obras con la finalidad de conservaci√≥n, seguridad, habitabilidad u ornato del edificio, es obligatorio que se ejecuten sin necesidad de que la Junta de propietarios las apruebe en una asamblea ni que se necesite ning√ļn tipo de mayor√≠as para su aprobaci√≥n, ¬°¬°¬°Las obras han de realizarse obligatoriamente¬°¬°¬°, y hacer las derramas correspondientes entre todos los vecinos.

Si lo anterior parece claro, la reforma llevada a cabo por la Ley 8/2013 también ha introducido que cualquiera de los vecinos podrá solicitar que se lleven a cabo las obras necesarias para la conservación del edificio o su mantenimiento, siendo también obligatorio para la Comunidad llevarlas a cabo sin necesidad de aprobarlo en Junta de propietarios.

Esto √ļltimo va a acarrear serios problemas de interpretaci√≥n de que se consideran obras necesarias para la conservaci√≥n del edificio, pues para unos vecinos significar√° una cosa y para los dem√°s otra diferente, por lo que nos tememos que acabar√°n siendo los Juzgados y Tribunales los que acoten este concepto, as√≠ como si se va a necesitar o no alg√ļn tipo de mayor√≠a para su aprobaci√≥n.

Nuestra opini√≥n es que un propietario solicite que se ejecuten unas obras que √©l considera ¬ęobligatorias¬Ľ no tiene sentido ni se podr√° cumplir, pues la Comunidad no puede estar a la opini√≥n o capricho de uno o dos comuneros.

Aunque la LPH en su art√≠culo 10 establezca que no hay que convocar Junta, consideramos que en este asunto de las obras, que son de cierta envergadura, es necesario conocer la opini√≥n de la mayor√≠a de los vecinos sobre la necesidad de las mismas, ya que de ello depender√° que tengan o no que pagar la derrama correspondiente seg√ļn su coeficiente de participaci√≥n en los elementos comunes.

Habrá que sugerir que estos temas, delicados y de posibles enfrentamientos entre los comuneros, sean resueltos por mayorías y previo informes técnicos que en definitiva son más objetivos a la hora de decidir si se trata o no de obras necesarias para la conservación del edificio.

‚Ė∑ Conclusi√≥n sobre las obras en la obligatoriedad de las obras para conservar el edificio

Nuestra opini√≥n es que no tiene sentido que un solo propietario sin contar con mayor respaldo del resto de sus vecinos, ¬†pueda¬†solicitar que se ejecuten obligatoriamente por la Comunidad de propietarios¬†unas obras que √©l considera ‚Äúnecesarias‚ÄĚ, ya que pudi√©ramos estar frente a un capricho de este se√Īor o una err√≥nea interpretaci√≥n del concepto ‚Äúobras necesarias‚Äú.

De ah√≠ que, aunque el art√≠culo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal establezca que no hay que convocar Junta, considero que en este asunto de las obras, que normalmente son de cierta envergadura tanto econ√≥mica como de molestias, ser√≠a necesario conocer la opini√≥n de la mayor√≠a de los vecinos sobre la necesidad de la ejecuci√≥n de las mismas, no solo por sentido com√ļn, sino porque habr√° que discutir el alcance de aquellas y repartir el coste mediante derramas seg√ļn el coeficiente de participaci√≥n en los elementos comunes.

Habrá que sugerir que estos temas de obras en las Comunidades, delicados y de posibles enfrentamientos entre los comuneros, sean resueltos por mayorías y previos informes técnicos que avalen su realización, que en definitiva son mas objetivos a la hora de decidir si se trata o no de obras necesarias para la conservación del edificio.

Adem√°s, si alguno de los propietarios considera que deben de llevarse a cabo en contra del criterio de la Junta de propietarios, podr√° indudablemente impugnar dicho acuerdo ante el Juzgado correspondiente, quien decidir√° en √ļltima instancia sobre si estamos frente a unas obras necesarias y por tanto obligatorias.

No obstante insistimos que el art√≠culo 10.1 LPH (seg√ļn la redacci√≥n dada a partir de junio de 2013) dice textualmente que a instancia de cualquiera de los propietarios del inmueble tendr√°n el car√°cter de obligatorias y no requerir√°n de acuerdo previo de la Junta:

‚Äúa) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservaci√≥n del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos b√°sicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, as√≠ como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposici√≥n, por parte de la Administraci√≥n, del deber legal de conservaci√≥n.‚ÄĚ

Francisco Sevilla C√°ceres

Comentarios

  1. juan antonio sarria bueno

    En mi edificio se van a tirar y hacer nuevas las terrazas comunitarias de uso privativo. ¬ŅQuien tiene que pagar el desmontar y montaje de los elemento colocados por el propietario como: toldos, aire acondicionado, pergola en el bajo, cerramiento acristalado de la terraza,etc.

  2. fructuoso florencio rodriguez

    desearia saber si es legal o no,a primeros de a√Īo la comunidad de vecinos a la cual pertenezco desea colocar antena colectiva y e pensado por que no reparan la estetica del edificio primero,esta sin pintar y desde la calle hace muy feo aparte que el tejado esta en malas condiciones.desearia saber si es obligacion por parte del administrador y presidente comunitario preparar la fachada antes que la antena colectiva,ya que la tv tdt ya la tenemos individualmente.

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