Obras de conservación o de mejora de la fachada del edificio

La distinción entre obras de conservación o de mejora de la fachada del edificio hará que se necesiten para su aprobación mayorías distintas en la Comunidad.

La consideración de que sean las obras de conservación o de mejora de la fachada del edificio influye de manera determinante en la mayoría necesaria para la aprobación de las mismas por la Comunidad de propietarios y también sobre la obligación del pago de las correspondientes derramas por los vecinos.

Antes de nada hay que distinguir las OBRAS DE CONSERVACIÓN de las OBRAS DE MEJORA o suntuarias.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

La Ley de Propiedad Horizontal (que regula las Comunidades de propietarios), establece respecto de las OBRAS DE CONSERVACIÓN lo siguiente:

Artículo 10.1 LPH establece que:

 «tendrán caracter obligatorio….. a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»

Aunque la Ley dice que las obras de conservación tienen caracter obligatorio y que cualquier propietario puede pedirlas estando obligados todos los integrantes de la comunidad a sufragarlas, lo normal es que estas obras de conservación sean aprobadas por la Junta de propietarios, en cuyo caso, se requerirá en segunda convocatoria la MAYORÍA DE LOS ASISTENTES, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

 

 

Respecto de las OBRAS DE MEJORA o también denominadas suntuarias («no necesarias»)

El artículo 17.4 de la LPH dispone:

» Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.»Obras de conservación o de mejora de la fachada del edificio

 

Lo que viene a establecer este último precepto es que las OBRAS DE MEJORA deben ser aprobadas por 3/5 de propietarios y cuotas de participación; pero además, si uno de los propietarios ha votado en contra de la realización de las mismas y lo que tiene que pagar por derrama supera 3 mensualidades de los gastos comunes, no vendrá obligado al pago de dichas obras de mejora.

El problema, como veis es distinguir cuando estamos frente a unas obras de conservación o de mejora de la fachada del edificio.

 

EJEMPLOS  de sentencias sobre obras de conservación o de mejora de la fachada del edificio

–  Audiencia Provincial de Asturias (Sección 4ª), sentencia de 4.05.2016:

«La controversia planteada entre las partes, se centra en determinar si esas obras realizadas en la fachada son una obra necesaria, que conlleva una mejora en la eficiencia energética del edificio, en cuyo caso no sería de aplicaciónel art. 17.4 LPH, o por el contrario, como sostiene Dª Florencia estamos hablando de una mejora de la fachada y por ello no se le puede obligar a abonarla, pues ella voto en contra del acuerdo (es decir es disidente) y su cuantía excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, art 17.4 LPH.

A la vista de todos estos datos, este tribunal entiende que se ha acreditado debidamente que no estamos ante una mera obra de mejora de la fachada. Sino que ha quedado suficientemente probado, que esta Comunidad de Propietarios, tenía desde hace tiempo problemas con desprendimiento de la fachada, con el riesgo que ello suponía para la integridad de las personas, y la económica de la propia comunidad por las reclamaciones que se podrían derivar de aquellas.

Problemas de seguridad, que conllevaron la creación de una comisión de obras, que durante al menos un años estudio las diversas posibilidades existente para soluciones esas deficiencias, decantándose por la fachada ventilada en base a varios criterios: a) era una solución definitiva a los desprendimiento, b) el alto coste inicial, se vería reducido por la subvención, que concedía y concedió el IDAE y el descuento que Esfer hacía de un 5 % en caso de pronto pago, e) era una obra debidamente garantizada, en cuanto a plazo de ejecución, sin sobrecostes y garantía de futuro y f) además de todo ello suponía una mejora en el consumo energético de la comunidad.»

 

–  Audiencia Provincial de Asturias, Gijón, (Sección 7ª), sentencia 17.07.2015:

«No obstante lo anterior y simplemente a mayor abundamiento, la pericial de la demandada, mucho más motivada y precisa que la de la parte demandante, hace deducir con claridad que la obra es necesaria y que acometer una reparación completa de las fachadas y no meramente puntual como se pretende en la demanda, contraviniendo además la voluntad de la junta con reiteración expresada, no solucionaría el problema derivado de la antigüedad del edificio y de la ausencia de aislamiento térmico que causa las humedades.

Es adecuada la cita que hace la parte en la contestación de la Ley 8/2013 para justificar la necesidad de la obra y prescindiendo de la eficiencia energética que la sentencia dice que se introdujo con posterioridad y extemporáneamente en el debate, ya que desde los deberes exigidos a la comunidad por el art 10 de la LPH modificado por dicha Ley, y concretamente en cumplimiento del deber dinámico de mantenimiento que pesa sobre aquella, ya recogido incluso en su anterior redacción por la jurisprudencia ( sentencia TS de 3 de enero de 2007 ) se halla el de acometer esta clase de obra, tendente a garantizar la habitabilidad del inmueble en el sentido que destaca el art 3-1 de la LOE , precepto que toma como referencia nuestra legislación para evaluar el deber de mantenimiento y conservación de los edificios a cargo de los propietarios en cuanto el artículo 3-1 LOE describe las condiciones básicas de la edificación ( art 9 del texto refundido de la Ley del Suelo ) y entre las de habitabilidad descritas destaca la obligación de garantizar la estanqueidad del edificio evitando humedades y filtraciones, de ahí que sentencias como la de la AP de Madrid de AP de Madrid de 26 de enero de 2012 condena, en aplicación del artículo 10 LPH , en un supuesto que guarda similitud con el de autos aunque el inmueble tenía menor antigüedad, a la comunidad de propietarios por incumplimiento de este deber legal a indemnizar los daños causados a una vivienda por filtraciones producidas debido a un inadecuado aislamiento de los muros de la edificación, al estar obligada la demandada, razona la sentencia, a ejecutar las reparaciones que garanticen la debida estanqueidad del edificio.»

 

CONCLUSION:

La determinación mediante las correspondientes periciales respecto a si son obras de conservación o de mejora de la fachada del edificio será importante a la hora de distinguir cuando estamos en una clase u otra de obras.

 

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9 Responses to Obras de conservación o de mejora de la fachada del edificio

  1. Maria del Carmen Medina en 22 de junio, 2018 de 4:36

    Me dirijo a Ustedes con la intención de aclarar una duda .
    Los locales comerciales que constituyen la planta baja del edificio tienen cristaleras de distintas calidades, color y diseño, ademas de estar en mal estado.
    Puede la comunidad exigir que se sustituyan y establecer un modelo? A quien correspondería pagar la sustitución?
    A la comunidad, o a los propietarios de los locales?
    Entiendo que no es fachada, aunque si es parte de la estética del edificio, el cual esta protegido por su diseño.
    Agradezco de antemano su información.
    Un cordial saludo

    • Inmaculada Castillo en 28 de junio, 2018 de 15:19

      Hola María del Carmen,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  2. sebastiana en 28 de julio, 2018 de 13:25

    somos 4 vecinosy no tenemos comunidad constituida por que dos se opusieron tienen obligacion a arreglar la fachada

  3. Maria en 7 de noviembre, 2018 de 17:50

    Para rehabilitar una fachada ¿tengo obligacion de dejar a los obreros hacerlo accediendo a mi casa y hacerlo desde mis ventanas?

    Si lo hacen desde mi casa y hay un accidente soy responsable?

    O lo tienen que hacer desde el exterior?

  4. Ana Lacruz en 11 de noviembre, 2018 de 21:55

    Es un edificio del año 1964 con lucido y pintado y la comunidad de vecinos han votado hacer una reforma por que hay grietas en los aleros de las terrazas y esquinas de la estructura lo que lleva a tener humedades y fitraciones .Han decidido poner monocapa con lo que segun mi criterio es mucho mas caro y se esta modificando la estructura de origen que es lucido y pintado
    Yo tengo el bajo comercial y por mi cuota de participacion me obligan a pagar el 33% de la obra
    Mi pregunta es si se considera obra de mejora o de conservacion es decir sino es una reforma necesaria el poner monocapa
    Es obvio que la reparacion de grietas y estructura estoy todo de acuerdo no obstante yo he votado por seguir con la fachada lucida y pintada como esta en su origen Gracias

  5. Rosa G en 25 de noviembre, 2018 de 13:54

    Hola en mi comunidad ciertos vecinos quieren impermeabilizar la fachada no siendo necesaria dicha obra pues no tenemos ningún problema de humedad aunque sí que es necesario pintarla. Nos quieren hacer pagar a cada vecino unos 17000 €. ¿ me pueden obligar a hacer y pagar dicha obra no siendo necesaria?

    • Inmaculada Castillo en 26 de noviembre, 2018 de 10:16

      Hola Rosa,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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  6. Luis en 6 de febrero, 2019 de 20:31

    Hola. Estan reformando fachada de mi edificio. Y en medio de la reforma me dicen que hay que hacer de nuevo los dinteles de las ventanad y que los cobran aparte. Que no están incluidos porque está hechos polvo. Cuando se ha contratado la reforma integral y se sabía el estado tan deteriorado de esa fachada. Es normal que nos quieran cobrar por un trabajo que se supone que en el estado que se vea sabían que alguna ventana iba a pasar eso.

  7. Angel en 14 de mayo, 2019 de 22:43

    Buenas tardes.

    La verdad es que es bastante complicado en ocasiones diferenciar entre obra de mejora y de conservación. En nuestro caso, tenemos filtraciones en la fachada que afecta a tres viviendas. El 100% de los propietarios de viviendas hemos decidido sustituir la actual fachada de plaqueta por SATE, solucionando así el problema de las filtraciones y a su vez mejorando la eficiencia energética de las viviendas. El propietario del local comercial entiende que el SATE es una obra de mejora y no está dispuesto a aportar. Los vecinos no queremos que nadie page lo que no debe, pero tampoco lo tenemos claro, ya que las soluciones constructivas de hace 20 años no son las actuales, y no creemos que conservar la habitabilidad de nuestras viviendas adaptandonos a los materiales actuales suponga una obra de mejora. ¿Sería mejora o conservación?

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