Prescripción para reclamar gastos comunes

El plazo de prescripción para reclamar gastos comunes sean ordinarios como extraordinarios será el previsto en el artículo 1964 Código Civil.

Hablamos del plazo de prescripción para reclamar gastos comunes que tienen las comunidades de propietarios contra los propietarios morosos.

Hemos de decir, que aunque no existe una total unanimidad entre nuestros Tribunales sobre este aspecto, ya que algún que otro Tribunal considera que el plazo de prescripción es el previsto en el art. 1966.3º Código Civil, lo cierto es que la mayoría de ellos entiende que el plazo de prescripción para ejercitar estas reclamaciones es el genérico previsto en el artículo 1964 del Código Civil  (era de QUINCE AÑOS que en 2015 pasó a ser de CINCO AÑOS).

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

ADVERTENCIA: A partir del 6 de Octubre de 2015, el artículo 1964 Código Civil fue modificado, estableciéndose un plazo de prescripción para las acciones personales de CINCO AÑOS.

Sentencias que consideran que el plazo de prescripción es el previsto en el art. 1966.3º Código Civil:

Insistimos que este es el sector minoritario

Las sentencias que consideran que el plazo será el previsto en el artículo 1966 del Código Civil,  lo fundamentan al disponer que este precepto incluye las acciones dirigidas a exigir el cumplimiento de pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves.

Como botón de muestra de este criterio señalamos la sentencia de 22 junio 2013 dictada por la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Sevilla, que dice: ” … han prescrito parte de las cuotas adeudadas por el comunero al haberse interpuesto la reclamación mas de cinco años después sin que haya quedado acreditado gestión por parte de la Comunidad que interrumpa el plazo de prescripción del art. 1966.3º del Código Civil”.

Sentencias que consideran que el plazo de prescripción es el previsto en el art. 1964 Código Civil:

Sector mayoritarioPrescripción para reclamar gastos comunes

La gran mayoría de la doctrina considera que la prescripción para reclamar gastos comunes será el previsto en el art. 1964 del Código Civil (que antes de la reforma era de QUINCE AÑOS y que ahorta ha pasado a ser de CINCO AÑOS).

–  Audiencias Provincial de Cádiz (sección 2ª), sentencia 29.11.2017:

 

“Es así que la jurisprudencia dominante de las Audiencias Provinciales considera aplicable a la acción para reclamar el pago de las cuotas de comunidad el plazo prescriptivo de quince años del artículo 1964 del Código Civil, por tratarse de una acción personal no sujeta a plazo especial, sin que sea aplicable la citada norma contenida en el 1966.3 referida más a obligaciones contractuales, ni el art. 1968.1, relativo a la responsabilidad extracontractual. Por el contrario, las obligaciones derivadas directamente de la ley no son propiamente contractuales ni extracontractuales, sino legales; en consecuencia, si su contenido es de carácter personal, será aplicable el plazo genérico del artículo 1964 Código Civil.

Conforme a lo expuesto, ha de entenderse que no está prescrita la acción ejercitada al ser el plazo de prescripción el general establecido en el artículo 1964 Código Civi que en la fecha en que se devenga la deuda y nace la acción era el de quince años aunque en la actualidad tras la reforma operada por la Ley 42/2015, el plazo de prescripción general de las acciones personales sea de cinco años.”

 

–  Audiencia Provincial de Stª Cruz de Tenerife (Sección 4ª), sentencia de 14.07.2015:

En definitiva, ni las derramas ni las cuotas se devengan con carácter mensual, sino por distribución en ese período de tiempo para una mayor comodidad de los comuneros a la hora de afrontar el pago de las sumas presupuestadas anualmente, de manera no pueden conceptuarse como una obligación fija en su cuantía y periódica por su vencimiento, sino dependiente del presupuesto de ingresos y gastos de la Comunidad de Propietarios que variará en cada ejercicio, siendo el plazo de prescripción aplicable, en definitiva, el general de quince años que para las acciones personales señala el artículo 1.964 del mismo Cuerpo Legal.

 

–  Audiencia Provincial de La Coruña (Sección 3ª), sentencia 28.11.2014:

“…El criterio mayoritario, seguido por este Tribunal, se inclina por el plazo de 15 años….”.

 

–  Sentencia de 20 noviembre 2012 de la Sección 10ª de la Audiencia Provincial de Madrid:

Que explica las razones por las que no debe aplicarse el plazo de los cinco años, y sí el de los quince, señalando que en el tema de la prescripción para reclamar gastos comunes impagados por un comunero:

RAZONAMIENTOS:

”  No es de aplicación el plazo prescriptivo del art. 1966.3º Código Civil, sino el artículo 1964, por las siguientes razones:

  • El problema discutido afecta al incumplimiento general por el demandado de la obligación de contribuir a los gastos de la comunidad, más no en periodos determinados.
  • No existe precepto alguno en la L.P.H. que imponga la obligatoriedad de señalar plazos anuales para satisfacer los gastos.
  • No se ha demostrado que la Comunidad se rija por unas normas de régimen interior en que se señale la fijación de anualidades.
  • Que se dividan aquellos por años no comporta que las obligaciones de los copropietarios tengan ese carácter limitado temporalmente, sino que se determina así para un mejor orden contable.
  • La prescripción debe interpretarse restrictivamente, pues de lo contrario, resultaría oneroso para los demás comuneros el incumplimiento por uno de ellos de sus obligaciones, que conllevaría un beneficio para el moroso y un enriquecimiento injusto”.

ADVERTENCIA: el plazo de prescripción del artículo 1964 Código civil pasa de QUINCE  a CINCO AÑOS. (Ver artículo sobre este tema).

CONCLUSION:

Con la reforma del art. 1964 del Código Civil efectuada el 7 e octubre de 2015 ha quedado resuelta la polémica sobre el plazo de prescripción para reclamar gastos comunes, pues se ha unificado el plazo de prescripción en CINCO AÑOS, por lo que a partir de dicha fecha está claro que las Comunidades tendrán dicho plazo para poder reclamar los gastos comunes, pues en su defecto irán presribiendo las cantidades que se correspondan con mensualidades más antiguas.

No obstante, al ser un plazo de prescripción, hemos de advertir que la Comunidad podrá interrumpir la prescripción para reclamar gastos comunes mediante el envío de un burofax o cualquier otra comunicación fehaciente donde se ponga de manifiesto al propietario moroso la existencia y cuantía de la deuda con la Comunidad de propietarios, así como su reclamación.

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15 Responses to Prescripción para reclamar gastos comunes

  1. jose en 11 de octubre, 2016 de 11:06

    hola me reclaman la comunidad de un local, de hace cinco anos, de los cuales 4 no se me a prestado ningun servicio como alumbrado de los pasillos o limpieza al encontrarse el local en una galeria comercial en la parte baja del bloque,que la han tenido totalmente abandonada durante cuatro anos teniendo que entrar con linterna de noche

    • fulvio michelutti en 14 de marzo, 2018 de 22:36

      Salve vivo in italia nel 1996 comprai una settima in multiproprieta al calapi mallorca adesso un avvocato italiano mi chiede 15 anni di spese arretrate che io non ho pagato perche mi sembrava una truffa . Cosa devo fare ?

  2. María en 11 de octubre, 2016 de 14:50

    Buenas tardes,

    Excepcional artículo al tiempo que muy didáctico e ilustrativo. En relación con el mismo acaba de surgirme una pregunta: Está claro que las deudas que surjan a partir del presente momento no plantearían conflictividad alguna, habida cuenta de la unificación de los plazos en torno a cinco años pero,

    ¿Qué sucedería por ejemplo con una deuda del año 2004 que se reclama el presente ejercicio? ¿Cómo habría que interpretar el plazo de prescripción, atendida la nueva reforma, en relación con la DA transitoria quinta de la Ley 42/2015?

    Dicha disposición establece que el tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de su entrada en vigor,se regirán por lo dispuesto en el artículo 1939 del Código Civil, que a su vez prevé que La prescripción comenzada antes de la publicación de este código se regirá por las leyes anteriores al mismo; pero si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo.

    ¿Podrían resolverme esta cuestión?

    Muchas gracias

    • Francisco Sevilla Cáceres en 12 de octubre, 2016 de 9:20

      Hola María:
      1.- Gracias por tus comentarios.
      2.- Considero que si a fecha 7.10.2015 (reforma del 1964.2 C.Civil) restase un plazo de prescripción superior a 5 años, le quedarán 5 años para reclamar la deuda a partir del 7.10.2015, es decir que finalizará el plazo de prescripción el 6.10.2020.
      Sería el caso que propones en tu ejemplo: A fecha 7.10.2015 le quedaban 6 años (desde el 2004 hasta el 2015 ya habian pasado 9, por lo que le restaban 6 años). En ese supuesto, como el plazo de prescrición que quedaba a fecha 7.10.2015 era superior a 5 años, ahora el plazo que le resta no son los 6 de antes, sino 5 años contados desde el 7.10.2015.
      3.- Te dejo otra entrada donde intenté explicar lo anterior: https://www.mundojuridico.info/prescripcion-de-las-acciones-personales/
      Un saludo.

      • Maria en 14 de octubre, 2016 de 14:58

        Muchas gracias de nuevo Francisco, todo claro.

        Un saludo.

  3. armando rivas calvo en 24 de octubre, 2016 de 14:50

    Buenos dias soy inquilino de una vivienda en tenerife, el presidente me amenaza con el corte de luz y agua,si el propietrio de la vivienda no pone al dia las coutas de la comunidad, puede hacerlo, yo pago luz y agua y la tengo al dia gracias

  4. juan carlos muriana hernandez en 18 de enero, 2017 de 12:57

    bueno dias,mi pregunta es la siguiente,en el año 2007 se arreglo las puertas del ascensor de mi bloque y se acordo pagar por coficiente en mensualidades de 36 meses,yo me negue y pague en a razon de como si se pagase a partes iguales entre vecinos dejando de pagar en cada recibo un euro y algunos centimos que en total he dejado de pagar 49 euros con 68 centimo,¿esta deuda queda presquita segun lo aprobado art. 1964 del Código Civil efectuada el 7 de octubre de 2015?,gracias

  5. Inmaculada en 20 de abril, 2017 de 13:23

    Buenos días:

    Mi padre tiene una parcela en cuya urbanización les hicieron unas obras por acometida de luz en el año 93. Mi padre tendría que haber pagado una cuantía por dichas obras en unos plazos de los cuales no fue informado y pago en el año 97 y fue penalizado por ello,al parecer por haberse pasado la fecha de pago.
    Mi pregunta es si esa penalizacion a día de hoy pudiera estar prescrita ya que le dicen que la van a incluir como carga en el Registro de la Propiedad.

  6. Natalia Raquel Arroyo Armas en 11 de mayo, 2018 de 16:08

    A 19 de febrero de 2018, mi comunidad me mensa un papel en el qué me dice qué adeudo a la comunidad tanto los años de comunidad como de garaje desde el año 2009 hasta el 2018.
    La cosa es qué yo me divorcio y supuestamente mi ex marido era el responsable de esos pagos de los que no tengo conocimientos hasta que me mandan el papel.Yo no me niego a pagar, pero me gustaría saber cuantos son los años que tengo obligación de pagar.
    Atentamente

  7. Antonio en 6 de junio, 2018 de 18:12

    Buenas tardes,
    Soy el nuevo propietario de un inmueble, y ahora, 7 meses mas tardes de su adquisición me reclaman una deuda del anterior propietario de unos 800 euros por gastos de comunidad de los últimos tres años. Si al antiguo propietario no le han presentado demanda alguna para cobrar esta deuda, ¿Me encuentro en una indefensión? ¿Puedo pensar que la comunidad ha esperado a que haya un nuevo propietario para resarcir la misma? ¿Cómo me puedo defender en tal caso? Gracias.

    • Maria Jose Arcas Sariot en 6 de junio, 2018 de 18:32

      Hola Antonio, el problema con las deudas de comunidad es la afección del piso al pago de las mismas, no obstante puede usted reclamarlas al anterior propietario y para ello debe ver si hubo alguna indicación en su escritura de venta, también indicar a la comunidad que son anteriores a su adquisición para que se dirija contra el anterior propietario

  8. Cristina en 20 de junio, 2018 de 10:28

    Tengo una deuda de comunidad desde el año 2007, y hasta la fecha, no me lo han reclamado de ninguna forma, ni mediante Burofas, según tengo entendio hay una ley en vigor que solamente tendría que pagar los últimos cinco años.
    Pueden aclararme esto, ya que me reclaman ahora la totalidad.
    Muchas gracias. Cristina

    • Inmaculada Castillo en 21 de junio, 2018 de 20:12

      Hola Cristina,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

      http://www.mundojuridico.info/consultas-juridicas-por-telefono/

      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  9. fulvio michelutti en 28 de noviembre, 2018 de 13:03

    salve buongiorno. mi chiamo fulvio nel 1996 acquistai una settimana in multiproprieta’ al cala pi club di llumajor mallorca. oggi un avvocato italiano mi ha chiesto gli arretrati di spese di manutenzione per 15 anni dal 2003 al 2017. vorrei sapere se un giudice spagnolo formalizzerebbe un decreto ingiuntivo per 15 anni o per 5 anni come la modifica del codigo civil del 2015..? grazie cordiali saluti

    • Inmaculada Castillo en 29 de noviembre, 2018 de 9:20

      Hola Fulvio,

      Te recomendaría que te pusieras en contacto con un abogado en Mallorca, que te pueda hacer las gestiones oportunas sobre la multipropiedad.

      Un saludo.

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