Qué exige el Registro de la Propiedad para dividir un piso

Vamos a intentar responder, a la luz de la doctrina de la DGRN, a la siguiente pregunta ¿ qué exige el Registro de la Propiedad para dividir un piso ?

Antes de nada hay que recordar, aunque sea solo con un caracter didáctico, que la Dirección de los Registros y del Notariado (DGRN) es el órgano que resuelve los recursos interpuestos por los particulares o Notarios contra las decisiones negativas de inscripción que formulan los Registros de la Propiedad cuando se le presentan las correspondientes escrituras públicas. Este órgano es el que establece la doctrina que tienen que aplicar los distintos Registros de la Propiedad, de ahí su importancia en concer qué opina la DGRN sobre las distintas materias que se le presentan.

El artículo 10.3 b) de la Ley de Propiedad Horizontal, ha establecido después de la reforma operada en Junio de 2013, que para poder proceder a la división de un piso o local, es decir que de una misma finca original se creen nuevos elementos privativos, es necesario lo siguiente:Qué exige el Registro de la Propiedad para dividir un piso

1º.-  Autorización administrativa » Requerirán autorización administrativa, en todo caso: …» (art. 10.3 LPH).

2º.-  Obtener el consentimiento favorable de los propietarios que pudieran verse afectados por dicha división » deberá constar el consentimiento de los titulares afectados…» (art. 10.3 b), párrafo 2º LPH).

3º.-  Aprobación de la división del piso por la Junta de propietarios. El quórum exigido será el de MAYORÍA favorable de TRES QUINTAS PARTES DEL TOTAL DE PROPIETARIOS que, a su vez representen las TRES QUINTAS PARTES DE LAS CUOTAS DE PARTICIPACIÓN: «.. previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación..» (art. 10.3 b) LPH ).

Qué exige el Registro de la Propiedad para dividir un piso

Estos requisitos, que hemos resumido anteriormente, recogidos en el artículo 10.3 b) de la LPH han sido interpretados por la Dirección General de los Registros y del Notariado en distintas resoluciones,  en concreto vamos a analizar la dictada el 13 de febrero de 2015, publicada en el BOE de 10 de marzo 2015, que establece:

ANTENCEDENTES:

Primero.-   El objeto del recurso es determinar la posibilidad de ejecutar una división de un elemento privativo de una propiedad horizontal sin precisar acuerdo alguno de la comunidad de propietarios, a tenor de la nueva redacción del artículo 10 de la Ley sobre propiedad horizontal.

Segundo.-  Según el indicado precepto, dicha operación requiere con carácter general autorización administrativa y acuerdo de tres quintas partes de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de la comunidad, salvo que se tratase de un inmueble incluido en un área de rehabilitación urbana, en cuyo caso dicho acuerdo en junta de propietarios no será preciso.

Tercero.-  El particular que recurre la decisión negativa de inscripción del Registro de la Propiedad considera lo siguiente: Que la obtención de licencia de obras implica la consideración de la inclusión en el área especial mencionada » área de rehabilitación urbana«, dada la situación de degradación en que se encuentra el inmueble, por lo tanto, no requere de la aprobación de la división por la Junta de propietarios.

CONSIDERACIONES:

1ª.-  De la lectura del art. 10 de la LPH se ha de concluir que debe existir un ACTO ADMINISTRATIVO EXPRESO que determine la inclusión de un edificio dentro de un área de regeneración, rehabilitación o renovación urbanas, en el que los interesados hayan participado dentro de los trámites administrativos correspondientes.

2ª.-  Esta circunstancia no puede suplirse o entenderse implícita por la concesión de licencia de obras, cuyo alcance y efectos son distintos a los contemplados en el acuerdo relativo a la inclusión en un área de rehabilitación urbana.

3ª.-  Como de los libros del Registro no resulta, a tenor de las alegaciones verificadas por el recurrente, la existencia de una declaración relativa a la inclusión del inmueble en un área de renovación, regeneración o rehabilitación urbana, ni se acompaña documentación fehaciente que acredite dicha circunstancia, expedida por autoridad competente, no ha quedado justificada la incorporación de la finca en cuestión a un área de las ya mencionadas.

4ª.-  En el presente caso, deberá obtenerse el acuerdo correspondiente por parte de los integrantes de la propiedad horizontal, en los términos previstos en el artículo 10.3.b) de la Ley sobre Propiedad Horizontal o acreditar la inclusión de la construcción, en el área de rehabilitación, renovación o regeneración urbana que haga innecesario dicho acuerdo.

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