Adjudicación en subasta de la vivienda habitual

Adjudicación en subasta de la vivienda habitual

El importe mínimo de adjudicación en subasta de la vivienda habitual dependerá si se la adjudica el ejecutante o una tercera persona ajena.

Vamos a intentar explicar cual sería el importe mínimo por el que se puede adjudicar en subasta la vivienda habitual cuando se sigue un procedimiento de ejecución forzosa de un inmueble perteneciente a una persona deudora. 

En definitiva, veremos cuál es la cantidad mínima legal por debajo de la cual no está permitida la adjudicación en subasta de una vivienda cuando ésta tiene la consideración de habitual.

¿Qué se considera vivienda habitual? 

El concepto vivienda habitual no viene previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Sería la vivienda en la que el deudor y su familia reside de manera efectiva y permanente.

Para la Audiencia Provincial de Granada, Sección 4ª, Auto de fecha 22.04.2016:

«Ahora bien, qué se haya de entender por vivienda habitual a efectos de la normativa de ejecución hipotecaria no está claro. No existe una definición de la misma por lo que podría entenderse por tal, la opuesta a ocasional y a secundaria (por contraposición a principal).»

La competencia para reconocer la naturaleza de vivienda habitual le compete al Letrado de la Administración de Justicia.

Salvo que conste en el procedimiento de ejecución forzosa la declaración de vivienda habitual del deudor por alguna razón o pronunciamiento juridicial, el pronunciamiento de constituir o no vivienda habitual se hará en el decreto convocando la subasta judicial electrónica del inmueble (artículo 644 LEC).

En caso de controversia entre las partes sobre la naturaleza de la vivienda habitual que va a ser subastada se abriría un incidente que sería resuelto mediante decreto por el Letrado de la Administración de Justicia.

Importe mínimo de adjudicación en subasta de la vivienda habitual

La adjudicación en subasta de la vivienda habitual viene recogida principalmente en los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vamos a distinguir dos supuestos:

1.-  Cuando a la subasta de la vivienda habitual no comparece nadie salvo el ejecutante, es decir solo acude la parte acreedora.

2.-  Cuando a la subasta concurren terceros ajenos al procedimiento que están interesados en adjudicarse el bien.

Importe mínimo de adjudicación en subasta de la vivienda habitual cuando sólo concurre el acreedor

Cuando concurre a la subasta sólo el acreedor, el importe mínimo por el que podrá adjudicarse la vivienda habitual podrá ser:

A)  Por un importe igual al 70% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta (valor de tasación).

B)  Si la cantidad que se adeuda por todos los conceptos es inferior al 70% del valor de tasación por el que hubiese salido a subasta, se la podrá adjudicar por un precio mínimo del 60%.

Ejemplo:

Supongamos que la vivienda habitual ha sido valorada a efectos de subasta en la cantidad de 200.000 euros.
Se ha despachado ejecución a instancias del ejecutante acreedor por importe de un principal de 115.000 euros + 20.000 euros para intereses de demora pactados y costas.

El ejecutante podrá adjudicarse la vivienda por:

a) El 70% del valor de tasación, es decir, por 140.000 euros. En este caso y como la deuda por la que se despachó ejecución era de 115.000 € + 20.000 €, se le entregará el principal al ejecutante y la diferencia hasta 140.000 €, (25.000 euros), se quedará en el Juzgado hasta que el acreedor liquide los intereses y las costas.

b)  Como la cantidad por la que se despachó ejecución a instancias del ejecutante era de 115.000 € + 20.000 € para intereses y costas (importe inferior al 70% valoración vivienda), el acreedor puede optar por adjudicársela por el 60% del valor de tasación, es decir por 120.000 euros, importe mínimo por debajo del cual no puede adjudicársela. 

c)  Si el acreedor no decide adjudicársela por el 60% del valor de tasación (importe mínimo de adjudicación), el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.

Importe mínimo de adjudicación en subasta de la vivienda habitual cuando concurren postores

Cuando concurren a la subasta postores, personas ajenas al procedimiento judicial (subasteros, empresas inmobiliarias, etc.), el importe mínimo por el que pueden adjudicarse la vivienda habitual podrá ser:

A)  Por una cantidad que supere el 50% del valor de tasación.

B)  O también , si la cantidad ofrecida está por debajo de ese 50%, por el importe por el que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.

Ejemplo:
 
Sigamos con el ejemplo que estamos exponiendo:

Vivienda habitual valorada a efectos de subasta en 200.000 euros.

Deuda por la que se ha despachado ejecución 115.000 €, más 20.000 € presupuestados para intereses y costas.

Cualquiera de los postores podrá adjudicarse la vivienda habitual por el siguiente importe mínimo:

a)  Por el 50% de la tasación, es decir por 100.000 euros.

b)  En nuestro ejemplo, no pueden ofrecer menos cantidad de ese 50% porque el importe por el que se despachó ejecución (115.000 € + 20.000 € intereses y costas) lo sobrepasan.

ADVERTENCIA:

Si después de adjudicada la vivienda habitual el Banco no ha recuperado la totalidad de la deuda, puede intentar mediante una ejecución ordinaria perseguir otros bienes del deudor. En este caso os recomendamos que leáis nuestro artículo sobre los ingresos mínimos inembargables.

Francisco Sevilla Cáceres
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Comentarios

  1. Miguel Suarez

    Una casa de mi propiedad fue subastada hace aproximadamente dos años y otorgada al mejor postor; tras ello se liquido todas las deudas con el sobrante existente, nos obstante después de haberse liquidado todas las deudas el juzgado aun no me ha informado sobre la liquidación y el destino del sobrante, que se que existe, y creo que me pertenece, Por ley existe algún plazo que obligue al juzgado para realizar la liquidación final.

  2. Isaura

    ¿Que pasa si me adjudican un inmueble en subasta, que es vivienda habitual del ejecutado? Puedo pedir desalojo de los ocupante? Cuanto tiempo tardaria el desalojo?

  3. carmen

    Hola mi madre y yo debemos una hipoteca sobre su casa que está pagada totalmente. se pido 58.000 para gastos de otra hipoteca. se deben 3000 de pagos mensuales que no he podido pagar durante 1 año . se la pueden subastar o ejecutar el banco por estos 3000 euros que debo de las cuotas de la hipoteca? gracias.

  4. Javier Garcia

    Buenos dias
    Soy Javier. Mi vivienda esta ejecutada por el banco ya que no pude pagarla. A dia de hoy he pactado un alquiler social con ellos, pero me gustaria tener el documento de acreditacion con la fecha exacta de adjudicacion, para demostrar desde que dia ya no es mia la vivienda.
    ¿Donde puedo conseguir ese documento?

    Gracias de antemano

    • Maria Jose Arcas Sariot

      Hola Javier puedes pedirlo en el juzgado donde se produjo la subasta

  5. Enrique

    No existe ninguna posibilidad de que adjudicarse una vivienda por menor del 50% del valor de tasación y del importe de la deuda por parte del arrendatario de la vivienda objeto de subasta?

  6. Maria

    Muy buenas. Hace tres años mi marido y yo nos divorciamos. El use y disfrute del piso fue para él y para mi hija que ahora tiene 15 años. Yo pago la mitad de la hipoteca de ese piso y su familia la otra mitad. El piso es en bienes gananciales. Yo paso una pension de alimentos de 300 euros a mi hija. segun mi ex ese piso ni se va a vender nunca ni a subastar. Esta en lo cierto? mi familia y yo no podemos mas con esta situacion.

    • Inmaculada Castillo

      Hola María,

      Habrá que estar a lo que se acordó respecto al uso de la vivienda en la sentencia y/o el convenio, así como si existió algún tipo de acuerdo de no extinción de proindiviso de la propiedad en un determinado de tiempo al hacerse la liquidación de la sociedad de gananciales.

      Con independencia de ello, la extinción del proindiviso se va a poder hacer, si bien, y como te he señalado antes,pueda ser que si se pactó algo al respecto se tenga que esperar un tiempo.

      De cualquier forma, creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto conmigo a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y podemos comentar de manera detallada y sobre la marcha las dudas que comentas, así como indicarte la forma de proceder.

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      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  7. maria luz silva cuevas

    Buenas.
    Los intereses y costas maximos que aparecen en la escritura son los que se tienen en cuenta para determinar la deuda previo procedimiento o si estos resultan excesivos(superior al 25%) se tienen en cuenta las cantidades maximas segun nueva ley de proteccion max 9%

    • Inmaculada Castillo

      Hola María Luz,

      Hemos leído tu consulta, te recomendaría que te pusieras en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de consultoría jurídica telefónica en el 807.502.004, para que podamos resolver tu duda de manera rápida y personalizada.Te dejo más información sobre este servicio.

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  8. Agustin

    dispongo de una vivienda totalmente pagada, al día de hoy no tengo ninguna deuda, al día de hoy no esta absolutamente libre de TODO.
    ¿Cómo puedo poner en subasta abierta personalmente yo?
    ¿Necesito algún notario? ¿Hay Documentación a tal efecto? ¿Tasas a pagar etc…)
    MUHAS GRACIAS.

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