Compensación de la fianza con el importe de las rentas adeudadas

El plazo para alegar la compensación de la fianza con el importe de las rentas adeudadas en un juicio verbal se hará en la contestación de la demanda.

Es habitual que los inquilinos pretendan la compensación de la fianza con el importe de las rentas adeudadas por el alquiler de la vivienda o local de negocio.

Ahora bien, para que la compensación pueda operar y de esta manera los Juzgados puedan compensar la cantidad entregada como fianza arrendaticia con la deuda que mantenga el inquilino por rentas atrasadas, es imprescindible DOS CUESTIONES:

a) Que la compensación se alegue dentro de los plazos que la Ley de Enjuciamiento Civil establece (artículo 438.3 LeyEnjuiciamiento civil para el juicio verbal).

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

b) Que las dos deudas, es decir, las rentas adeudadas y la fianza estén vencidas y sean exigibles y líquidas (artículo 1196 Código Civil).

 

Las DOS situaciones mas frecuentes para instar la compensación de la fianza con el importe de las rentas adeudadas son:

1ª.- DESPUÉS DE FINALIZADO EL ARRENDAMIENTO

Terminado el arrendamiento (se han entregado las llaves y el dueño ha tomado posesión), si el inquilino se ha marchado adeudando rentas o cantidades por suministros como la luz, agua, etc., el que fuera arrendador podrá interponer un procedimiento para su reclamación, procedimiento que según el importe reclamado por la deuda será: el JUICIO VERBAL o el JUICIO ORDINARIO.

Se seguirá por el juicio verbal, la reclamación de cantidad (en este caso las rentas o cantidades asimiliadas, como el importe de la luz, agua, gastos comunes, etc.  cuya cuantía no exceda de 6.000 euros. El juicio verbal es el más frecuente cuando se reclaman rentas atrasadas pues la mayoría de estas reclamaciones no superan los 6.000 euros.

Se seguira por el juicio ordinario las reclamaciones de cantidad que excedan de 6.000 euros.

EJEMPLO:

Un inquilino finaliza el arrendamiento adeudando en concepto de rentas atrasadas cuatro mensualidades de alquiler por importe de 2.000 euros, a razón de 500 euros/mes. El arrendador inicia un procedimiento de reclamación de cantidad mediante un juicio verbal  (inferior a 6.000 euros). El inquilino al contestar la demanda, solicita que se compense la deuda con un crédito que él tiene sobre el arrendador por importe de la fianza que le entregó en su dia cuando firmó el contrato de arrendamiento y que no se le devolvió.Compensación de la fianza con el importe de las rentas adeudadas

Lo que intenta el inquilino es aprovechar el pleito que le ha puesto el arrendador para, a su vez, reclamar él la fianza no devuelta.

Ver nuestro artículo sobre competencia territorial a la hora de reclamar rentas, terminado el arrendamiento

2ª.- TODAVIA NO SE HA EXTINGUIDO EL ARRENDAMIENTO

Durante la vigencia del arrendamiento, el inquilino no paga el alquiler convenido y el arrendador interpone un procedimiento de desahucio por falta de pago y reclamación de las rentas adeudadas.

Cuando recibe la demanda el inquilino, alega la compensación de la fianza con el importe de las rentas adeudadas.

 

¿Es posible alegar la compensación de la fianza con el importe de las rentas adeudadas sin todavía no se ha extinguido el contrato?

Considero que NO se puede compensar en estos casos puesto que la fianza (artículo 36 LAU) tiene como finalidad la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, no teniendo el arrendador obligación de devolverla sino hasta el final del arriendo, y aún después del mismo, hasta transcurrido un mes desde la devolución de las llaves.

Si tenemos en cuenta lo anterior en relación con lo que hemos explicado al principio respecto de la necesidad de que los créditos a compensar estén vencidos y sean exigibles (artículo 1196 Código Civil), nos encontramos que cuando se reclaman las rentas por el propietario en el juicio de desahucio, el crédito de la fianza no está vencido porque el contrato no está aún extinguido ni ha transcurrido el plazo del mes desde la entrega de la posesión.

SENTENCIA de la AUDIENCIA PROVINCIAL de BARCELONA (Sección 13ª), de 24.05.2018:

“En este caso, al tiempo de la presentación de la demanda, por no haber concluido la relación arrendaticia, la fianza no era exigible, no concurriendo los presupuestos objetivos del artículo 1196 del Código Civil, por no encontrase la deuda por la fianza vencida y exigible, careciendo de acción la arrendataria para instar la restitución de la fianza pues su devolución procede una vez rescindido el contrato, entregada la posesión del inmueble, pagadas las rentas pendientes y comprobada la inexistencia de daños, de acuerdo con la norma del artículo 36.4 LAU,y la norma general del artículo 1100, párrafo segundo, del Código Civil, según el cual, en las obligaciones recíprocas, ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe, dejando a salvo las acciones que, en su caso, puedan asistir a la parte demandada contra la actora para la restitución del importe de la fianza, producida que ha sido en este pleito la terminación de la relación arrendaticia, para su ejercicio en el proceso que corresponda, permitiendo, a su vez, a la parte arrendadora oponer a la parte arrendataria el crédito del que, en su caso, pueda disponer al término del arriendo por razón del estado de la finca, de otros gastos u otras obligaciones de las que aquélla deba responder”. 

 

ADVERTENCIA:

La tramitación del JUICIO VERBAL ha sido modifcada por la reforma de la LEC que entró en vigor el 7.10.2015, por lo que, todos los pleitos que se inicien con posterioridad a dicha fecha, la alegación de compensación de la fianza deberá hacerse en la CONTESTACION DE LA DEMANDA.

El actual artículo 438.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dispone respecto de los juicios verbales:

“El demandado podrá oponer en la contestación a la demanda un crédito compensable, siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 408. Si la cuantía de dicho crédito fuese superior a la que determine que se siga el juicio verbal, el tribunal tendrá por no hecha tal alegación en la vista, advirtiéndolo así al demandado, para que use de su derecho ante el tribunal y por los trámites que correspondan.”

La compensación de la fianza con el importe de las rentas adeudadas debe hacerla el inquilino en la contestación de la demanda, cuyo plazo para ser presentada es de DIEZ DIAS hábiles contados a partir del dia siguiente al que recibiera la demanda.

 

RESUMEN

A veces, cuando el inquilino quiere finalizar el contrato de arrendamiento, lo que hace es no pagarle al arrendador el último o los dos últimos meses de la renta, a los efectos de compensarla con el mes o los meses de fianza que le entregó en su dia cuando celebró el contrato.

Sobre esta cuestión hemos de decir, que si todavía no se le ha entregado la posesión del inmueble al arrendador, el impago de la renta para compensarla con la fianza es una actuación NO PERMITIDA por la mayoría de los Tribunales, puesto que si todavía no ha terminado el contrato, el inquilino no puede utilizar la fianza para el pago de las rentas que falten, ya que la fianza tiene como objetivo que al finalizar se compruebe si la finca se devuelve en el mismo estado que se le entregó, por lo tanto las rentas hay que pagarlas a su vencimiento y cuando se entregue la posesión del inmueble, procederá la devolución de la fianza si todo está correcto.

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2 Responses to Compensación de la fianza con el importe de las rentas adeudadas

  1. Mª Carmen en 9 de septiembre, 2016 de 13:19

    Buenos días, salvo error, creo que a partir de la reforma del año 2009, todas las reclamaciones de renta se tramitan por el cauce del juicio verbal, con independencia de la cuantía de la misma. Art. 250.1.1º LEC. (Por razón de la materia). Saludos.-

    • Francisco Sevilla Cáceres en 11 de septiembre, 2016 de 13:27

      Hola Mª Carmen:
      En el artículo que escribo estoy planteando el supuesto de que terminado el arrendamiento, por lo tanto desligado del mismo, el dueño pretenda reclamar rentas u otras obligaciones derivadas del extinto contrato.
      En este caso, mi opinión, es que se trata de una reclamación pura y dura de cantidad, por lo que no se sigue la regla “por razón de la materia” sino por razón de la cuantía.
      A raiz de tu comentario, he resaltado más esta cuestión para que no haya lugar a dudas. Espero que esté algo más clara la cuestión.
      Agradecido por tu comentario, recibe y cordial saludo.

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