Queremos despejar las dudas que nos han planteado algunos de nuestros lectores sobre el importe de la fianza en el arrendamiento de vivienda que el inquilino debe entregar. Antes de responder, vamos a exponer algunas cuestiones IMPORTANTES sobre la fianza en los arrendamientos.
El arrendatario constituye la fianza para garantizar el cumplimiento de sus propias obligaciones (responde del cuidado y conservación del inmueble entregado, de la restitución de la posesión y del pago del precio, es decir de la renta y demás cantidades asimiladas que asumió abonar como la luz, agua, comunicad, etc.).
La fianza viene impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la «exigencia» como de su «prestación«) y deberá ser en metálico, tal como dispone el artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
«A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico…»
El importe de la fianza en el arrendamiento de vivienda será de UNA MENSUALIDAD de la renta y en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (locales) la cuantía será de DOS MENSUALIDADES. El citado artículo 36.1 de la LAU es el que dispone que sean dichas cantidades: «….cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.»
El importe de la fianza que entrega el inquilino al arrendador debe de ser depositada por éste último en el Organismo de la Comunidad Autónoma correspodiente.
Por último recordar sobre la fianza arrendaticia, que la misma ha de devolverse o restituirse por el arrendador al finalizar el contrato, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó. La devolución de la fianza se hará dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4) una vez terminado el arriendo, pues en otro caso – si no se hace efectiva dicha restitución – devengará el interés legal. El repetido artículo 36.4 LAU dice:
» El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.»
¿Se puede pactar que el importe de la fianza en el arrendamiento de vivienda sea superior a una mensualidad?
Ciertamente y aunque la cuantía obligatoria de la fianza en los arrendamientos de viviendas sea el de UNA MENSUALIDAD, ello no supone un tope legal, sino que es el mínimo; nada prohibe la exigencia de mayor suma como sistema adicional de garantía, por lo que perfectamente las partes pueden pactar en el contrato DOS o más mensualidades de renta, y así lo viene entendiendo los Juzgados y Tribunales cuando la cuestión ha sido analizada. La Ley de Arrendamientos Urbanos, establece: » Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.»
Si la cantidad entregada por el arrendatario de vivienda es superior a una mensualidad, el arrendador tiene que ingresar el importe de una mensualidad en la Comunidad Autónoma (obligatorio), quedándose en depósito con el resto.
Prueba de ello, y a modo de ejemplo, son las siguientes resoluciones:
Audiencia Provincial de Guadalajara (Sección 1ª), sentencia de 4.07.2012: » La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario («el saldo…que deba ser restituido…»), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia («…al final del arriendo.») y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario. Ciertamente su cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda, pero ello no supone un tope legal, sino que es el mínimo; nada prohibe la exigencia de mayor suma como sistema adicional de garantía, como en el presente caso en que se pactó la entrega de dos mensualidades más de renta, y también se pactó el momento de su liquidación«.
Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª), sentencia de 27.01.2010: » Ciertamente su cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda, pero ello no supone un tope legal, sino que es el mínimo que «recibe» la Comunidad Autónoma; nada prohibe la exigencia de mayor suma como sistema adicional de garantía, como en el presente caso en que se pactó la entrega de dos mensualidades más de renta, y también se pactó el momento de su liquidación.»
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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