Es frecuente que en los contratos de obra (construcción de viviendas, etc.) se establezca por el propietario del inmueble o el comprador de la vivienda una condición resolutoria en la que se haga constar que si no se entrega la obra terminada en el plazo pactado se dará por resuelto el contrato.
Regulación de la condición resolutoria en el contrato de obra
Los artículos que, como veremos, suelen invocarse para acordar la resolución del contrato son los siguientes:
Artículo 1114 Código Civil: «En las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la condición».
Artículo 1123 Código Civil: » Cuando las condiciones tengan por objeto resolver la obligación de dar, los interesados, cumplidas aquéllas, deberán restituirse lo que hubiesen percibido.»
Artículo 1124 Código Civil: » La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.»
¿Qué concluye el Tribunal Supremo sobre la condición resolutoria si no se entrega la obra en el plazo indicado?
El Tribunal Supremo como veremos por la sentencia fechada el 13.03.2017 alcanza la siguiente conclusión:
» Si en el contrato se pacta una condición resolutoria expresa, subordinada al cumplimiento de un plazo, su incumplimiento puede generar la resolución del contrato en cuestión«.
1º.- Dña. Fidela suscribió el 29 de mayo de 2009 con la entidad Construcciones xxxxxxxx contrato de compraventa para la adquisición de una vivienda en construcción.
2º.- En la cláusula undécima del contrato se establece:
«El adquirente podrá instar la resolución del presente contrato:
En el caso de que las obras no se terminasen dentro del plazo fijado o prórrogas acordadas; las meras alegaciones efectuadas en tiempo y forma por la parte adquirente acerca de posibles deficiencias en el inmueble objeto de compraventa no pueden ser, por sí solas, alegadas como motivo de resolución por parte de la adquirente.
Para el caso de que se instase la resolución de este contrato por las causas indicadas en el párrafo anterior, las cantidades recibidas se le devolverán al adquirente, en unión de sus intereses correspondientes, calculado al tipo del interés legal del dinero vigente en cada momento».
Razonamientos del Tribunal Supremo
Esta cláusula establece una condición resolutoria expresa para el caso de que el vendedor no hubiese entregado la obra en el plazo pactado y ello fue lo que ocurrió, pues el último día de marzo de 2013 (incluida la prórroga pactada de tres meses) la obra no había sido entregada, dado que el certificado final de obra es de 27 de mayo de 2013 y la licencia de primera ocupación es de 18 de octubre de 2013, la cual fue solicitada el 9 de julio de 2013, fecha en la que ya había precluido el plazo de entrega.
Las partes establecieron un dies ad quem (día final) para la entrega de la obra, transcurrido el cual el comprador podría resolver el contrato, por lo que la hoy demandante estaba facultada para instar la resolución del contrato por el mero transcurso del plazo.
No es óbice para ello la escasa paralización por un control arqueológico, pues en la sentencia recurrida se declara que no tuvo «mayor trascendencia temporal».
El hecho de haber pactado una condición resolutoria expresa es suficientemente indicativo de la trascendencia que las partes le dieron al término del cumplimiento del contrato, y dicho carácter esencial aboca a la estimación del recurso.
Las partes al pactar la condición resolutoria expresa optaron por tipificar como resolutorio el incumplimiento del plazo de entrega, al margen de su entidad.
Encontrándonos ante una condición resolutoria expresa pactada, por tanto, entre las partes, se debe efectuar una interpretación estricta de la misma pues como declara la sentencia de 30 de abril de 2010 (rec. 677 de 2006 ), el art. 1255 del Código Civil permite a las partes contratantes tipificar determinados incumplimientos como resolutorios al margen de que objetivamente puedan considerarse o no graves o, si se quiere, al margen de que conforme al artículo 1124 del CC tengan o no trascendencia resolutoria.
A la vista de esta doctrina hemos de declarar que pactada una condición resolutoria expresa, subordinada al cumplimiento de un plazo, su incumplimiento puede generar la resolución del contrato en cuestión.
Debemos declarar que procede la resolución del contrato de compraventa, dado que la vendedora no entregó en plazo la vivienda y habiendo pactado las partes que el retraso constituía causa de resolución del contrato.
Conclusión
Si las partes expresamente pactan una condición resolutoria si no se entrega la obra en el plazo pactado, transcurrido éste, puede solicitarse la resolución del contrato.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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