Dotación del fondo de reserva de la Comunidad

La dotación del fondo de reserva de la Comunidad de Propietarios es obligatoria y será como mínimo del cinco por ciento de su último presupuesto ordinario.

La dotación del fondo de reserva de la Comunidad así como para qué sirve el mismo, son cuestiones que vienen recogidas en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

El fondo de reserva es una partida económica que la Comunidad de propietarios ha de tener preparada para hacer frente a las necesidades más urgentes o extraordinarias que puedan surgir.

Se trata por tanto de una remesa de dinero que hay que tener prevista por si surge una contingencia relacionada con obras de conservación, reparación o rehabilitación de la finca. En los presupuestos anuales de algunas Comunidades aparece reflejada con la denominación «imprevistos«, aunque no sería un concepto correcto.

El artículo 9.1 f)  de la LPH establece que la dotación del fondo de reserva de la Comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por ciento de su último presupuesto ordinario.Dotación del fondo de reserva de la Comunidad

La dotación del fondo de reserva de la Comunidad es OBLIGATORIO, por lo que cualquier comunero puede pedir en la Junta de propietarios que se provea dicha partida hasta alcanzar el mínimo legal exigible o en su defecto exigir en los Tribunales la modificación del presupuesto y Balance anual para su acomodación a ese porcentaje.

Si la dotación deL fondo disminuyera porque fuese empleada para la finalidad que tiene ese fondo de reserva, se tendrá que volver a fijar una derrama hasta alcanzar de nuevo el mínimo legal.

En Cataluña, existe una regulación especial en materia de Propiedad Horizontal recogida en el Libro V del Código Civil Catalán. En su artículo 553.6 se establece que la dotación del fondo de reserva en la Comunidad de Propietarios será como mínimo del 5 por ciento de los gastos comunes presupuestados.

¿ En qué gastos debe emplearse la dotación del fondo de reserva de la Comunidad ?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dice que se utilizará para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.

La Disposición Adicional, número 2 de la LPH (modificado por la Ley 8/2013) que también atenderá este fondo las actuaciones contempladas en el art. 10, es decir, que igualmente tendrá como finalidad ocuparse de las obras a que obliguen las Administraciones Públicas en materia de accesibilidad universal.

Se estima contrario a derecho el acuerdo adoptado en la Junta de alteración del fin al que se destina el fondo de reserva, como por ejemplo para provisión de fondos a Procuradores o Letrados de la Comunidad para emprender acciones legales.

La Ley de Propiedad Horizontal permite con cargo al fondo de reserva suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento del inmueble y sus instalaciones generales. La Comunidad podrá suscribir uno o ambos contratos, pero de hacer ambos, sólo uno de ellos podrá serlo con cargo a la dotación del fondo de reserva de la Comunidad.

 

SENTENCIA SOBRE DOTACION DEL FONDO DE RESERVA

Audiencia Provincial de las Palmas (Sección 5ª), sentencia de 29.05.2017:

«En su recurso la entidad actora, en relación al fondo de reserva alega que pese a que durante el ejercicio 2013 la comunidad tenía un fondo de reserva presupuestado de 6.376,71 euros, al presentarse la cuentas se refleja un saldo en cuentas corrientes de tan sólo 1.016,00 euros; considerando que ese dinero ha desaparecido de las arcas de la Comunidad y que ha sido distraído y probablemente destinado a financiar gastos del presupuesto ordinario y no obras de mantenimiento o rehabilitación.

El motivo, por más que pudiera acertar en la crítica a la gestión administrativa de la comunidad, carece de relevancia a los efectos pretendidos: nulidad del acuerdo.

El acuerdo impugnado aprueba que el fondo de reserva se dote con un importe de 6.424,22 euros que, como hemos dicho, se corresponde exactamente con el 5% del importe presupuestado de gastos (128.484,49 euros) en la forma prevista en el art. 9.1.f) LPH .

El problema es que en la aprobación de las cuentas del ejercicio anterior (concretamente en el ejercicio aprobado Nov-2012/Mayo-2014) el fondo de reserva estaba fijado en 6.376,71 euros (según dichas cuentas) pero sin embargo en cuenta corriente tan sólo existía un saldo de 1.016,25 euros.

Sin embargo, siendo ello cierto, más cierto es que del estado de cuentas se observa sin dificultad que la comunidad demandada tiene «recibos pendientes de cobro» en importe de 28.558,09 euros (con una morosidad en el pago de las cuotas que según el punto octavo del orden del día, cuya aprobación acepta la propia actora apelante, asciende a 25.772,44 euros.

No es de extrañar que para afrontar los gastos (ordinarios y extraordinarios) la Comunidad demandada no haya tenido más remedio que acudir, vaciándolo, al fondo de reserva. Además, téngase en cuenta que, según dichas cuentas, el saldo final que presenta la comunidad tras el ejercicio aprobado es de 17.197,83 euros (importe líquido que tendría de haber los condóminos satisfecho íntegramente sus responsabilidades) por lo que no existe riesgo, fuera del propio impago de cuotas, de falta de dotación del fondo de reserva.

Se rechaza la nulidad del acuerdo

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2 Responses to Dotación del fondo de reserva de la Comunidad

  1. Luis de Salazar en 30 de abril, 2015 de 8:02

    Mi duda es que si el Fondo de Reserva es del 5% del presupuesto ordinario, la contribución al mismo por cada comunero, debe ser del 5% de su cuota de gasto asignada en el presupuesto ordinario o en función de la cuota de participación indicada en la escritura de DPH que es a su vez la indicada en la escritura de CV y en la inscripción registral. Pues se da el caso de unidades comerciales o de oficinas exentas de gastos comunitarios por no tener el uso de los mismos, y el fondo de reserva aplicado sobre su cuota de participación registral es desorbitante.¿ pueden indicarme jurisprudencia al respecto? Gracias

  2. david en 14 de mayo, 2020 de 11:25

    Buenos dias,

    soy jardinero de comunidades y en dos de ellas no me pagan desde hace mas de seis meses.
    Se podria hacer uso del fondo de reserva para pagar a empleados de las comunidades de propietarios?
    muchas gracias.

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