La dotación del fondo de reserva de la Comunidad así como para qué sirve el mismo, son cuestiones que vienen recogidas en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
¿Qué es el fondo de reserva?
El fondo de reserva es una partida económica que la Comunidad de propietarios ha de tener preparada para hacer frente a las necesidades más urgentes o extraordinarias que puedan surgir con asuntos relacionados con «obras de la finca».
Se trata por tanto de una remesa de dinero que hay que tener prevista por si surge una contingencia relacionada con obras de conservación, reparación, rehabilitación o accesibilidad de la finca. En los presupuestos anuales de algunas Comunidades aparece reflejada con la denominación «imprevistos», aunque el concepto correcto seria llamarlo «fondo de reserva».
Aumento del fondo de reserva
La dotación del fondo de reserva de la Comunidad estará constituido con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10% de su último presupuesto ordinario.
Con respecto al «fondo de reserva«, la Ley de propiedad Horizontal se ha visto modificada por el el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, que ha cambiado algunas cuestiones relacionadas con el porcentaje que hay que destinar a dicho fondo que pasando, como decimos, del 5% al 10%.
¿Dónde está regulado el fondo de reserva en la comunidades de propietarios?
El artículo 9.1 f) de la LPH establece que la dotación del fondo de reserva de la Comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10% de su último presupuesto ordinario.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo Diez.1.b) de esta Ley.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.»
La dotación del fondo de reserva de la Comunidad es obligatorio, por lo que cualquier comunero puede pedir en la Junta de propietarios que se provea dicha partida hasta alcanzar el mínimo legal exigible o en su defecto exigir en los Tribunales la modificación del presupuesto y Balance anual para su acomodación a ese porcentaje.
Si la dotación del fondo disminuyera porque fuese empleada para la finalidad que tiene ese fondo de reserva, se tendrá que volver a fijar una derrama hasta alcanzar de nuevo el mínimo legal.
En Cataluña, existe una regulación especial en materia de Propiedad Horizontal recogida en el Libro V del Código Civil Catalán. En su artículo 553.6 se establece que la dotación del fondo de reserva en la Comunidad de Propietarios será como mínimo del 5% de los gastos comunes presupuestados.
¿En qué gastos debe emplearse la dotación del fondo de reserva de la Comunidad?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dice que se utilizará para atender las obras de conservación , reparación y de rehabilitación de la finca, así como las de accesibilidad previstas en el artículo 10.1 b) de la LPH (obras a que obliguen las Administraciones Públicas en materia de accesibilidad universal).
Se estima contrario a derecho el acuerdo adoptado en la Junta de alteración del fin al que se destina el fondo de reserva, como por ejemplo para provisión de fondos a Procuradores o Letrados de la Comunidad para emprender acciones legales.
La Ley de Propiedad Horizontal permite con cargo al fondo de reserva suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento del inmueble y sus instalaciones generales. La Comunidad podrá suscribir uno o ambos contratos, pero de hacer ambos, sólo uno de ellos podrá serlo con cargo a la dotación del fondo de reserva de la Comunidad.
Sentencia sobre la dotación del fondo de reserva
Audiencia Provincial de las Palmas (Sección 5ª), sentencia de 29.05.2017
«En su recurso la entidad actora, en relación al fondo de reserva alega que pese a que durante el ejercicio 2013 la comunidad tenía un fondo de reserva presupuestado de 6.376,71 euros, al presentarse la cuentas se refleja un saldo en cuentas corrientes de tan sólo 1.016,00 euros; considerando que ese dinero ha desaparecido de las arcas de la Comunidad y que ha sido distraído y probablemente destinado a financiar gastos del presupuesto ordinario y no obras de mantenimiento o rehabilitación.
El motivo, por más que pudiera acertar en la crítica a la gestión administrativa de la comunidad, carece de relevancia a los efectos pretendidos: nulidad del acuerdo.
El acuerdo impugnado aprueba que el fondo de reserva se dote con un importe de 6.424,22 euros que, como hemos dicho, se corresponde exactamente con el 5% del importe presupuestado de gastos (128.484,49 euros) en la forma prevista en el art. 9.1.f) LPH .
El problema es que en la aprobación de las cuentas del ejercicio anterior (concretamente en el ejercicio aprobado Nov-2012/Mayo-2014) el fondo de reserva estaba fijado en 6.376,71 euros (según dichas cuentas) pero sin embargo en cuenta corriente tan sólo existía un saldo de 1.016,25 euros.
Sin embargo, siendo ello cierto, más cierto es que del estado de cuentas se observa sin dificultad que la comunidad demandada tiene «recibos pendientes de cobro» en importe de 28.558,09 euros (con una morosidad en el pago de las cuotas que según el punto octavo del orden del día, cuya aprobación acepta la propia actora apelante, asciende a 25.772,44 euros.
No es de extrañar que para afrontar los gastos (ordinarios y extraordinarios) la Comunidad demandada no haya tenido más remedio que acudir, vaciándolo, al fondo de reserva. Además, téngase en cuenta que, según dichas cuentas, el saldo final que presenta la comunidad tras el ejercicio aprobado es de 17.197,83 euros (importe líquido que tendría de haber los condóminos satisfecho íntegramente sus responsabilidades) por lo que no existe riesgo, fuera del propio impago de cuotas, de falta de dotación del fondo de reserva.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Buenos dias,
¿Por favor me puede aclarar se cuando se estima el presupuesto ordinario debería incluirse el 10% fondo de reserva , en el presupuesto.?
Asi que el 10% se calcula como percentaje de la suma del presupuesto ordinario y el 10 % fondo de reserva
Gracias de antemano
Un usufructuario de una vivienda en Cataluña tiene que pagar los gastos de comunidad como fondo de reserva y provisión de fondos o lo pagan el nudo de propietarios ?
Buenos días.
En mi comunidad de propietarios, tan sólo ha realizado aportación al Fondo de Reserva un único propietario, por importe del resultado de los excesos de pagos por cuotas mensuales en dos años, y decidido en asamblea ordinaria, con voto en contra de ese propietario, que esos excesos se destinen al Fondo de Reserva y el resto de propietarios no hemnos realizado aportación alguna a dicho fondo, que además el saldo de la cuenta de la CCPP no mantiene, al menos, el saldo aportado aportado al fondo.
La pregunta es: tiene el resto de propietarios la obligación de realizar su aportación correspondiente al fondo de reserva y en qué plazo ?? .
El fondo de reserva se calcula sobre el presupuesto ordinario, incluido el fondo de reserva?
La bonificación por pronto pago de un 20%, se calcula sobre el presupuesto ordinario incluyendo dicha bonificación?
La bonificación es un gasto o un ingreso, cuando no se paga en tiempo?
Gracias por su atención y respuesta.
soy jardinero de comunidades y en dos de ellas no me pagan desde hace mas de seis meses.
Se podria hacer uso del fondo de reserva para pagar a empleados de las comunidades de propietarios?
muchas gracias.
Mi duda es que si el Fondo de Reserva es del 5% del presupuesto ordinario, la contribución al mismo por cada comunero, debe ser del 5% de su cuota de gasto asignada en el presupuesto ordinario o en función de la cuota de participación indicada en la escritura de DPH que es a su vez la indicada en la escritura de CV y en la inscripción registral. Pues se da el caso de unidades comerciales o de oficinas exentas de gastos comunitarios por no tener el uso de los mismos, y el fondo de reserva aplicado sobre su cuota de participación registral es desorbitante.¿ pueden indicarme jurisprudencia al respecto? Gracias
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Buenos dias,
¿Por favor me puede aclarar se cuando se estima el presupuesto ordinario debería incluirse el 10% fondo de reserva , en el presupuesto.?
Asi que el 10% se calcula como percentaje de la suma del presupuesto ordinario y el 10 % fondo de reserva
Gracias de antemano
Un usufructuario de una vivienda en Cataluña tiene que pagar los gastos de comunidad como fondo de reserva y provisión de fondos o lo pagan el nudo de propietarios ?
hola hay un tope para fondo de reserva en comunidad de propietarios o se puede poner lo que quieran
Buenos días.
En mi comunidad de propietarios, tan sólo ha realizado aportación al Fondo de Reserva un único propietario, por importe del resultado de los excesos de pagos por cuotas mensuales en dos años, y decidido en asamblea ordinaria, con voto en contra de ese propietario, que esos excesos se destinen al Fondo de Reserva y el resto de propietarios no hemnos realizado aportación alguna a dicho fondo, que además el saldo de la cuenta de la CCPP no mantiene, al menos, el saldo aportado aportado al fondo.
La pregunta es: tiene el resto de propietarios la obligación de realizar su aportación correspondiente al fondo de reserva y en qué plazo ?? .
El fondo de reserva se calcula sobre el presupuesto ordinario, incluido el fondo de reserva?
La bonificación por pronto pago de un 20%, se calcula sobre el presupuesto ordinario incluyendo dicha bonificación?
La bonificación es un gasto o un ingreso, cuando no se paga en tiempo?
Gracias por su atención y respuesta.
Si no se gasta el fondo de reserva hay que volver a incluirlo como el 10% del siguiente presupuesto? Estoy hablando de la Comunidad de Madrid
Puede consignarse en el balance del año de la comunidad un fondo de reserva negativo sin tener ningún pago pendiente ni deuda alguna?
Buenos días
En cuanto al calculo del fondo de reserva como se calcularía si es la primera vez que se va a calcular
Un Saludo
Buenos dias,
soy jardinero de comunidades y en dos de ellas no me pagan desde hace mas de seis meses.
Se podria hacer uso del fondo de reserva para pagar a empleados de las comunidades de propietarios?
muchas gracias.
Mi duda es que si el Fondo de Reserva es del 5% del presupuesto ordinario, la contribución al mismo por cada comunero, debe ser del 5% de su cuota de gasto asignada en el presupuesto ordinario o en función de la cuota de participación indicada en la escritura de DPH que es a su vez la indicada en la escritura de CV y en la inscripción registral. Pues se da el caso de unidades comerciales o de oficinas exentas de gastos comunitarios por no tener el uso de los mismos, y el fondo de reserva aplicado sobre su cuota de participación registral es desorbitante.¿ pueden indicarme jurisprudencia al respecto? Gracias