Arrendamiento de elementos comunes
El arrendamiento de elementos comunes requiere acuerdo por la Junta de propietarios.
¿Qué número de votos se requieren para arrendar elementos comunes?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece en su artículo 17.3 el quórum o mayoría de votos necesarios para acordar el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble, y a tal efecto dispone:
Que se necesitará el voto favorable de las tres quintas partes (3/5) del total de propietarios del inmueble, que a su vez, representen las tres quintas partes (3/5) del total de las cuotas de participación.
El acuerdo necesita reunir ambas mayorías, propietarios y cuotas de participación.
EJEMPLO:
En una comunidad de 60 vecinos, se requiere el voto favorable para el arrendamiento de elementos comunes de al menos 36 vecinos (3/5 de los propietarios), pero además esos 36 vecinos deben ser titulares del 60% de las cuotas de participación (3/5 del total de las cuotas de participación). Evidentemente, si esos 36 vecinos no tienen ese porcentaje deberemos contar con más vecinos hasta alcanzar ese 60% de las cuotas.
¿Se puede arrendar un elemento común que tenga asignado un uso específico?
El Tribunal Supremo ha interpretado con carácter flexible este concepto y permite el arrendamiento aunque tenga el elemento asignado un uso específico siempre que se haga para desarrollar actividades que no resulten incompatibles con dicho destino.
Otro requisito que se exige, aunque no viene recogido en la Ley, pero así viene siendo interpretado por la jurisprudencia es que del arrendamiento de elementos comunes se deriven beneficios aprovechables para todos los vecinos.
Uno de los elementos que mas frecuentemente se alquila por las Comunidades de propietarios es el uso de la azotea o terraza comunitaria para instalar antenas o letreros de publicidad.
Distinción entre arrendamiento y desafectación de elementos comunes
No debemos confundir el arrendamiento con la desafectación de un elementos común.
El arrendamiento supone mantener la cualidad de elemento común mientras que con la desafectación ese elemento común pasa a ser privativo.
EJEMPLO:
La casa del portero del inmueble, si pretende alquilar deberá contar con el quórum de los 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación.
En cambio si se quiere vender la vivienda del portero, habría que proceder previamente a la desafectación de dicho elemento común, para convertirlo en privativo. En este caso se requiere la unanimidad con de todos los propietarios, ya que influirá en el Título constitutivo y en el nuevo reparto de las cuotas de participación.
Arrendamiento de azoteas y terrazas como elementos comunes
1.- Es el arrendamiento de elementos comunes mas frecuente, ya que el alquiler para instalación de letreros publicitarios o antenas de telefonía móvil no desnaturaliza el uso que se le pueda dar por los vecinos a dicho elemento, por ejemplo, seguir usándolo como tendedero común.
Respecto de las antenas de telefonía, existen resoluciones contradictorias en los tribunales, pues una parte exige esa mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas y otra parte considera que se requeriría la unanimidad para su instalación en las terrazas por alterar significativamente elementos comunes.
2.- Es imprescindible para poder arrendar e instalar en ese elemento común y colocar letreros o aparatos de telefonía, que se cuente con los preceptivos permisos administrativos.
3.- Por último existen sentencias que se han pronunciado en contra de la instalación de estas antenas de repetición de señal, al considerar que las obras que requiere su instalación (normalmente una caseta), suponen una alteración de los elementos comunes sujeta como tal al requisito de la aprobación por unanimidad de dicho acuerdo.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Buenas tardes,
Somos una pequeña comunidad de propietarios (sólo 5 vecinos). El local es de alquiler y el último piso también.
Tenemos un terrao al que se accede desde la escalera comunitaria que es de uso privativo (tal y como consta en escritura de la comunidad) y que es usado por el inquilino del último piso.
Ahora los propietarios queremos instalar placas electricas en ese terrao. Aclaro que allí ya existe además de la antena, el cuarto del ascensor y que en escritura se aclara que se debe dejar paso libre a las empresas de mantenimiento de esos servicios.
Queremos instalar placas electricas en el terrao y para ello cambiar el régimen de uso privativo a comunitario.
Es posible hacerlo?? Se necesita acuerdo unánime o bien al ser un servicio sólo se requiere la mayoria de votos a favor de los propietarios??
El inquilino puede reclamar a la comunidad si finalmente se acuerda anular el régimen privativo y pasarlo a comunitario.
Gracias por su ayuda
Buenas, hace dos años compré un piso en un edificio donde hay otros dos pisos más de otros dos propietarios diferentes. No existe comunidad de propietarios constituida, solo escritura de división horizontal. En la azotea, una vecina que es la que hizo la escritura de división, tiene instaladas antenas de telefonía móvil, por las que percibe cantidades de la empresa en cuestión. Me gustaría saber si puedo reclamarle parte de las cantidades que obtiene por esas antenas al estar instaladas en zona común, o si ese dinero corresponde a la comunidad, o incluso si ya no tiene lugar reclamar nada por el paso del tiempo.
Gracias y saludos.
Alberto
Cuando un contrato de alquiler de un elemento común de una comunidad de propietarios va a finalizar, ¿Qué órgano de la comunidad de propietarios tiene potestad para cambiar la cuantía del alquiler?¿Es legal que se pretenda cobrar una actualización de la fianza original hasta la nueva cuota?
Buenas tardes,
En mi edificio el patio es zona común, y lo hemos arreglado y dividido para aparcar coches. Se dijo que queda prohibido ceder o arrendar las plazas de garaje y ahora muchos vecinos están empezando a hacer negocio con ellas (por supuesto el dinero es para ellos, no para la comunidad). Además algunos de estos que alquilan les han puesto cepo a la plaza. ¿Esto es legal?
Hola Asun,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Buenos días,
Me gustaría saber si para alquilar la antigua vivienda del portero, hace falta hacer un cambio de uso para obtener la cédula de habitabilidad.
Todos los vecinos están de acuerdo en alquilarla pero no sabemos si es legal siendo un elemento común.
Muchas gracias
Hola Carolina,
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Buenos días,
quisiera saber si alguien me puede ayudar con la cuestíón siguiente;Mi padre es un pensinista que hasta ahora no estaba obligado a hacer declaración de la renta por ser sus ingresos mínimos (pension inferiores a 12 euros año)hemos recibido una carta de hacienda donde se nos comunica que con respecto a la declaracion del 2016 se le imputan 251 euros de ingresos , rendimiento capital inmobiliário, de la parte que le corresponde de los ingresos que la comunidad tiene del alquiler de parte de la azotea, (una antena de repetición de móviles) y conesto su situación cambia y tendra yque hacer declaración y pagar 350 euros del ejercicio 2016.
Además de otra comunicación para hacer declaración del ejercicio 2017.
Mi padre se nego en su día a la colocación de dicha antena,la aprobación se hizo con 3/5 de los propietarios.
la cuota de la comunidad nunca se ha visto reducida , los ingresos por dicho alquiler se mantienen como fondo de la comunidad. Asi que a él solo le ha producido un gran perjuicio. ¿podemos someter de nuevo a votación el alquiler y con nuestro voto en contra conseguir que se quite la antena?
Buenas tardes,
Me gustaría que me ayudaran con una duda que tengo sobre la mayoría necesaria para alquilar un local de la urbanización, dicho local es un elemento común perteneciente a la terraza de la piscina comunitaria, el cual se dedica a zona social con barra (algo como un bar de la piscina para uso común, donde cada cual se reúne y prepara lo que desea). lo que se pretende es que este local lo exploten y tener servicios de restauración. Para poder alquilar dicho local debemos de solicitar al ayuntamiento el cambio de uso ya que actualmente es de uso residencial y para la obtención de la licencia tiene que pertenecer a comercial y con consiguiente solicitar el cambio a uso terciario. Es algo como ve bastante complejo.