Arrendamiento de elementos comunes
El arrendamiento de elementos comunes requiere acuerdo de la Junta de propietarios.
¿Qué número de votos se requieren para que la comunidad pueda arrendar elementos comunes?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece en su artículo 17.3 el quórum o mayoría de votos necesarios para acordar el arrendamiento de elementos comunes, y a tal efecto dispone:
Se necesitará el voto favorable de las tres quintas partes (3/5) del total de propietarios del inmueble, que a su vez, representen las tres quintas partes (3/5) del total de las cuotas de participación para el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble.
Ejemplo:
En una comunidad de 60 vecinos, se requiere el voto favorable de los 3/5 del total de propietarios, es decir, se requiere que voten a favor 36 vecinos, y además estos vecinos deben reunir al menos el 60% del total de las cuotas del participación.
Lo importante de esta cuestión es que este quórum de 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación será el necesario cuando se pretenda arrendar elementos comunes que no estén prestando servicios (“que no tengan asignado que un uso específico“), pues en caso contrario se requerirá la unanimidad.
Ejemplo:
Si la azotea del edificio, que es un elemento común, es usada por los vecinos como solárium y sirve para tender la ropa, el arrendamiento para instalar en la terraza una caseta y antena de telefonía requerirá de la unanimidad y no de los 3/5 del artículo 17.3 de la LPH.
No obstante sobre esta cuestión debemos señalar que la jurisprudencia viene interpretando con carácter flexible esta exigencia y a veces permite el arrendamiento del elemento común aunque tenga asignado un uso específico siempre que se pueda compatibilizar el arrendamiento del espacio con el uso y destino que de él hagan todos los vecinos.
Distinción entre arrendamiento y desafectación de elementos comunes
No debemos confundir el arrendamiento con la desafectación de un elementos común.
El arrendamiento supone mantener la cualidad de elemento común mientras que con la desafectación ese elemento común pasa a ser privativo.
Ejemplo:
Si la vivienda destinada al portero del inmueble pretende alquilarse deberá contar con el quórum de los 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación.
En cambio si se quiere vender la vivienda del portero, habría que proceder previamente a la desafectación de dicho elemento común, para convertirlo en privativo. En este caso se requiere la unanimidad con de todos los propietarios, ya que influirá en el Título constitutivo y en el nuevo reparto de las cuotas de participación.
Arrendamiento de la azotea para la instalación de antenas de telefonía
El arrendamiento de la azotea o cubierta del edificio para la instalación de antenas de telefonía móvil requerirá, sin la azotea no tiene asignado un uso específico, el voto favorable de los 3/5 del total de propietarios que representen los 3/5 del total de las cuotas de participación.
Ahora bien, si la obra de instalación incide de forma notable en la estructura del edificio o afecta a la configuración o estado exterior del edificio o de la cubierta, se requerirá la unanimidad.
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 18.07.2011
“El argumento en que la sentencia recurrida sustenta su decisión de estimar la demanda, se centra en que la colocación de las instalaciones descritas en el contrato suscrito entre la comunidad y la entidad Telefónica Móviles España, no resulta ser una simple cesión a cambio de un precio de un espacio comunitario, sino que conforme a su descripción constituye una modificación estructural. Tal efecto en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, razona la Audiencia Provincial, supone que el consentimiento debe ser unánime, sin que pueda aplicarse el régimen de las mayorías descrito en el artículo 17 LPH , pues la modificación de los estatutos o del título constitutivo solo podrá acordarse por mayoría de 3/5 cuando se trate de establecer o suprimir determinados servicios dentro de los que no se puede incluir la instalación de la estación base de telefonía móvil descrita en el contrato que liga a la compañía de telefonía y a la comunidad.
Los razonamientos de los dos recurrentes no atacan tal conclusión, sino que se limitan a insistir en el hecho de que los actos de mera administración no exigen la unanimidad, y que la instalación de la antena de telefonía se configura como un mero arrendamiento, sin tener en cuenta que, en el caso que se examina, la Audiencia Provincial ha fijado la necesidad del consentimiento unánime para adoptar un acuerdo que constituye una alteración estructural del edificio, debido al modo en que tal instalación va a ser ejecutada, conforme a los hechos que la Audiencia Provincial declara probados.”
Con relación al arrendamiento de la azotea para la instalación de antenas de telefonía, debemos recordar:
1.- Existen resoluciones en los tribunales de justicia que exigen para arrendar la azotea que se apruebe por una mayoría de 3/5 del total de propietarios y de las cuotas de participación, si bien cuando las obras de instalación de la antena de telefonía afectan de manera notable a la configuración o aspecto exterior del inmueble, así como a la estructura o a otros elementos comunes, el acuerdo requerirá de la unanimidad de todos los propietarios.
2.- Es imprescindible para poder arrendar e instalar en ese elemento común y colocar letreros o aparatos de telefonía, que se cuente con los preceptivos permisos administrativos.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Buenas tardes,
Somos una pequeña comunidad de propietarios (sólo 5 vecinos). El local es de alquiler y el último piso también.
Tenemos un terrao al que se accede desde la escalera comunitaria que es de uso privativo (tal y como consta en escritura de la comunidad) y que es usado por el inquilino del último piso.
Ahora los propietarios queremos instalar placas electricas en ese terrao. Aclaro que allí ya existe además de la antena, el cuarto del ascensor y que en escritura se aclara que se debe dejar paso libre a las empresas de mantenimiento de esos servicios.
Queremos instalar placas electricas en el terrao y para ello cambiar el régimen de uso privativo a comunitario.
Es posible hacerlo?? Se necesita acuerdo unánime o bien al ser un servicio sólo se requiere la mayoria de votos a favor de los propietarios??
El inquilino puede reclamar a la comunidad si finalmente se acuerda anular el régimen privativo y pasarlo a comunitario.
Gracias por su ayuda
Buenas, hace dos años compré un piso en un edificio donde hay otros dos pisos más de otros dos propietarios diferentes. No existe comunidad de propietarios constituida, solo escritura de división horizontal. En la azotea, una vecina que es la que hizo la escritura de división, tiene instaladas antenas de telefonía móvil, por las que percibe cantidades de la empresa en cuestión. Me gustaría saber si puedo reclamarle parte de las cantidades que obtiene por esas antenas al estar instaladas en zona común, o si ese dinero corresponde a la comunidad, o incluso si ya no tiene lugar reclamar nada por el paso del tiempo.
Gracias y saludos.
Alberto
Cuando un contrato de alquiler de un elemento común de una comunidad de propietarios va a finalizar, ¿Qué órgano de la comunidad de propietarios tiene potestad para cambiar la cuantía del alquiler?¿Es legal que se pretenda cobrar una actualización de la fianza original hasta la nueva cuota?
Buenas tardes,
En mi edificio el patio es zona común, y lo hemos arreglado y dividido para aparcar coches. Se dijo que queda prohibido ceder o arrendar las plazas de garaje y ahora muchos vecinos están empezando a hacer negocio con ellas (por supuesto el dinero es para ellos, no para la comunidad). Además algunos de estos que alquilan les han puesto cepo a la plaza. ¿Esto es legal?
Hola Asun,
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Buenos días,
Me gustaría saber si para alquilar la antigua vivienda del portero, hace falta hacer un cambio de uso para obtener la cédula de habitabilidad.
Todos los vecinos están de acuerdo en alquilarla pero no sabemos si es legal siendo un elemento común.
Muchas gracias
Hola Carolina,
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Buenos días,
quisiera saber si alguien me puede ayudar con la cuestíón siguiente;Mi padre es un pensinista que hasta ahora no estaba obligado a hacer declaración de la renta por ser sus ingresos mínimos (pension inferiores a 12 euros año)hemos recibido una carta de hacienda donde se nos comunica que con respecto a la declaracion del 2016 se le imputan 251 euros de ingresos , rendimiento capital inmobiliário, de la parte que le corresponde de los ingresos que la comunidad tiene del alquiler de parte de la azotea, (una antena de repetición de móviles) y conesto su situación cambia y tendra yque hacer declaración y pagar 350 euros del ejercicio 2016.
Además de otra comunicación para hacer declaración del ejercicio 2017.
Mi padre se nego en su día a la colocación de dicha antena,la aprobación se hizo con 3/5 de los propietarios.
la cuota de la comunidad nunca se ha visto reducida , los ingresos por dicho alquiler se mantienen como fondo de la comunidad. Asi que a él solo le ha producido un gran perjuicio. ¿podemos someter de nuevo a votación el alquiler y con nuestro voto en contra conseguir que se quite la antena?
Buenas tardes,
Me gustaría que me ayudaran con una duda que tengo sobre la mayoría necesaria para alquilar un local de la urbanización, dicho local es un elemento común perteneciente a la terraza de la piscina comunitaria, el cual se dedica a zona social con barra (algo como un bar de la piscina para uso común, donde cada cual se reúne y prepara lo que desea). lo que se pretende es que este local lo exploten y tener servicios de restauración. Para poder alquilar dicho local debemos de solicitar al ayuntamiento el cambio de uso ya que actualmente es de uso residencial y para la obtención de la licencia tiene que pertenecer a comercial y con consiguiente solicitar el cambio a uso terciario. Es algo como ve bastante complejo.