Obras que afectan a elementos comunes

La obras que afectan a elementos comunes requieren para su aprobación una mayoría cualificada.

Las obras que pueda llevar un propietario y que afecten a elementos comunes del edificio requerirán el voto favorable de los 3/5 del total de propietarios que a su vez representen los 3/5 del total de las cuotas de participación de todo el edificio.

EJEMPLO:

Un edificio con 30 propietarios. La mayoría para la aprobación de obras que afectan a elementos comunes  requiere un doble quorúm:

a) Tiene que reunir el voto a favor por lo menos de 18 propietarios (3/5 de los 30 propietarios). Si son más mucho mejor.

b) Esos 18 propietarios, que es el mínimo, deben reunir los 3/5 del total de cuotas de participación del edificio (el 60% o más de las cuotas).

REGULACIÓN:

El artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es el que establece dicha mayoría de votos para la aprobación de las obras que afectan a elementos comunes:

” b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas Y CUALQUIER OTRA ALTERACIÓN DE LA ESTRUCTURA O FÁBRICA DE LADRILLO, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.”

¿Cómo se computa el voto de los ausentes a la Junta de propietarios?

Si la mayoría de los que estén presentes a la Junta vota a favor de permitir la realización de las obras que afectan a elementos comunes, AUNQUE NO REUNAN LOS 3/5 DE TODOS LOS PROPIETARIOS Y CUOTAS en ese momento, se le comunicará el acuerdo a los AUSENTES y si en el plazo de 30 días no contestan o muestran su disconformidad a la aprobación de dicho acuerdo, se considera que su voto también es a favor de permitir dichas obras, uniéndose al de los presentes.

El artículo 18.7 de la LPH dispone sobre cómo computar el voto de los ausentes:

“7.  SALVO en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los QUE LA MODIFICACIÓN O REFORMA SE HAGA PARA APROVECHAMIENTO PRIVATIVO, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción”.

OBSERVACIÓN:

Ahora bien, como acabáis de leer EN NEGRITA Y MAYÚSUCULA, la Ley establece que si en las obras de MODIFICACIÓN O REFORMA que afectan a elementos comunes se HACEN PARA APROVECHAMIENTO PRIVATIVO de algún propietario, el voto de los AUSENTES no se cuenta de la forma anterior, sino que en la reunión que celebre la Junta de propietarios se ha de reunir la mayoría doble de los 3/5 del total de propietarios que a su vez sumen al menos los 3/5 del total de cuotas de participación.

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Francisco Sevilla Cáceres

Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.

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