El tema de la publicidad engañosa sobre elementos comunes que tras comprar una vivienda no se entregan por la promotora, por desgracia, es un asunto que suele aparecer con cierta frecuencia. Nos referimos al enojo y sensación de haber sido estafados que sufren los compradores de viviendas o locales en urbanizaciones, a los que se les ha prometido en folletos publicitarios amplias zonas comunes (piscina, pistas de pádel, de tenis, gimnasios, zonas ajardinadas, campo de golf, etc.) y que después se encuentran con la desagradable sorpresa de que nada o parte de esto era como aparecía en la propaganda que le entregó la promotora y que el sueño de su vida, se desvanece sin saber qué pueden hacer.
Con este artículo queremos destacar que en los últimos años se ha producido un cambio en la doctrina del Tribunal Supremo, conforme a la cual, los elementos comunes que constan en el folleto publicitario que reciben los futuros compradores de viviendas forman parte del contrato y deben ser entregados en propiedad junto con las viviendas. Este cambio, según el propio Tribunal Supremo (Sala 1ª) en Auto de fecha 3 diciembre 2013, obedece a la interpretación de las normas de un modo más adecuado al tiempo histórico presente, lo que no sólo se permite legalmente, sino que es una obligación que le impone la Ley a los Tribunales de Justicia.
Pasamos seguidamente a recoger los puntos más importantes de estas últimas sentencias dictadas sobre publicidad engañosa sobre elementos comunes que después no aparecen en la urbanización, (o sobre calidades de los inmuebles adquiridos que tampoco eran los del folleto publicitario). Al final de este artículo, os dejaremos unos enlaces por si queréis leer alguna de ellas en su integridad, a lo que os invito por su interés.
– La publicidad sobre un objeto, sobre todo si es un objeto aún no existente, forma parte esencial de la oferta, y su no entrega origina responsabilidad del oferente (en nuestro caso, la promotora).
– La obligación exclusiva de la promotora de finalizar la obra de modo que reúna las características constructivas ofrecidas públicamente a los futuros compradores.
– Bien por aplicación de la Ley General de Protección de Consumidores y Usuarios, bien sea por los artículos generales sobre obligaciones y contratos (1096, 1101, 1256, 1258 y concordantes del Código Civil), los Tribunales no pueden prescindir como prueba de los folletos de propaganda publicitaria entregados a los compradores, pues se trata de documentos que contienen actividad publicitaria, con intención de atraer a los clientes, constituyendo una clara oferta.
– La publicidad sobre elementos comunes u otros elementos que afecten al objeto de la compraventa, imponen a quienes ofertan, promocionan o publicitan con fines de venta de viviendas el cumplimiento de determinadas obligaciones en orden a clarificar y concretar los términos de su prestación a fin de que el comprador tenga una representación cabal de lo que va a adquirir. Y estas obligaciones, se obtiene del documento contractual y de otros que, fuera de él, debe entenderse que lo completan, integrando todo ello el contenido negocial en los términos establecidos en el art. 1258 Código Civil.
– De acuerdo con lo establecido en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, si el contrato celebrado contuviese cláusulas más beneficiosas, estas prevalecerán sobre el contenido de la oferta, promoción o publicidad, y serán exigibles por los consumidores aunque no figuren expresamente en el contrato celebrado, por lo que, conformando también los Proyectos Urbanísticos aprobados por la autoridad competente el contenido negocial, sus previsiones no pueden ser vulneradas en perjuicio de los consumidores sin causa que lo justifique.
– La publicidad engañosa sobre elementos comunes está proscrita por Ley, reiterando que los datos, características y condiciones que se incluyan en la publicidad serán exigibles aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado.
– Las normas del Código Civil, sobre autonomía de la voluntad y eficacia de los contratos, disponen la obligatoriedad de lo pactado contractualmente (artículo 1091 Código Civil) y una interpretación jurisprudencial de esos preceptos impone a los Tribunales resolver que el contrato – lo pactado en él- no sólo es el texto del mismo, sino lo que se ha ofrecido en la publicidad.
– La oferta en un sentido amplio, incluida la publicitaria y, con mayor razón, el documento contractual, determinan el derecho del comprador a recibir, a costa del vendedor, la copia de diversos documentos sobre el objeto y el precio del contrato. Se trata, en definitiva, de que tenga una representación cumplida de lo que va a adquirir y que el vendedor asuma la obligación esencial y constitutiva de entregar al comprador la cosa vendida, cumpliendo con lo ofertado en la memoria de calidades y en la publicidad que se integran en el contenido del contrato.
Reseña de sentencias sobre publicidad engañosa sobre elementos comunes:
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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