Subrogaciones en los arrendamientos de vivienda de renta antigua
Vamos a ver las subrogaciones en los arrendamientos de vivienda de renta antigua que permite la Ley.
Recordar:
Que nos estamos refiriendo al arrendamiento de viviendas y no al de locales de negocio.
Cuando hablamos de arrendamientos de renta antigua nos referimos a los contratos de arrendamiento celebrados antes del 9 de Mayo de 1985.
La regulación del número de subrogaciones en los arrendamientos de vivienda de renta antigua viene prevista en la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 (LAU).
Número de subrogaciones en los arrendamientos de vivienda de renta antigua
El número de subrogaciones permitidas en contratos de arrendamiento anteriores al 9 de Mayo de 1985, son dos y vienen recogidas en los apartados 4 y 5 de la citada Disposición Transitoria Segunda de la LAU.
El esquema sería el siguiente:
a) Si cuando entró en vigor la LAU 29/94, es decir el 1 de enero de 1995 se habían producido ya las dos subrogaciones permitidas, ya no cabrá ninguna más, por lo que al fallecimiento del que esté subrogado en último lugar se extinguirá el contrato.
b) Si a fecha 1 de enero de 1995 en la que entró en vigor la LAU se hubiese producido solo una subrogación, cabrá una segunda.
c) Y por último, si a esa fecha de 1 de enero de 1995 no se hubiese producido ninguna subrogación, cabrá la posibilidad de efectuar las dos subrogaciones permitidas.
Regulación de las subrogaciones en los arrendamientos de vivienda de renta antigua
Apartado 4 de la Disposición Transitoria Segunda LAU 29/94:
” A partir de la entrada en vigor de esta ley (01.01.1995), la subrogación a que se refiere el artículo 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.
No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.”
Apartado 5 de la Disposición Transitoria Segunda LAU 29/94:
“Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en los artículos 24.1 y 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se hubiese subrogado en la posición del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente ley, sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior.
No se autorizan ulteriores subrogaciones.”
Ejemplo:
a) Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado en 1975.
b) El arrendatario está casado y tiene dos hijos pequeños de 2 y 5 años.
c) El arrendatario fallece en 1998 y su esposa se subroga en el contrato de arrendamiento permaneciendo en la vivienda con sus hijos que tienen 21 y 24 años.
d) La esposa fallece en 2017 y el menor de los hijos que vivía con ella, de 40 años, quiere subrogarse en el contrato de arrendamiento.
e) En este caso, el hijo podrá subrogarse en el contrato durante dos años y transcurrido ese tiempo se extingue.
Subrogación de la pareja de hecho con independencia de su orientación sexual
Los derechos reconocidos a los cónyuges de los arrendatarios en los apartados 4 y 5 que acabamos de ver, serán también de aplicación respecto de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
Plazo de comunicación de la subrogación al arrendador
El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de 3 meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.
Notificación de la subrogación en el arrendamiento de vivienda
El Pleno del Tribunal Supremo de 20.07.2018 que flexibiliza el criterio sobre la notificación de la subrogación en el arrendamiento de vivienda. Para saber más sobre este asunto PINCHA AQUÍ.
Podéis ver otro de nuestros artículos sobre la subrogación por fallecimiento del inquilino en contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Y que sucedería en el caso de que la primera subrogacion tenga lugar en 1999 pero no a favor de cónyuge, sino de un hijo? Entiendo que según la LAU 94, el contrato se extinguiría a los 2 años dado que no padece ninguna minusvalía y no se recoge ninguna subrogacion posterior del hijo, es cierto? Gracias
Buenas tardes, expongo mi caso
Yo vivo 29 años en una casa de renta antigua del año 72 , el contrato estaba puesto a nombre de mi abuelo ( mi padre legalmente ya que mis abuelos me tutelaron) el falleció y tanto a mi como a mi abuela nos quisieron desahuciar los propietarios, el juicio lo ganamos, desestimaron la demanda y nos absolvieron a las dos, en dicha sentencia entiendo que la subrogación se hizo para ambas, ahora estos mismos han vendido la casa y la nueva propietaria me quiere desahuciar por el echo de que mi abuela esta en una residencia, doy por echo o que me quiere echar por la fuerza, sin juicio o que no sabe de dicha sentencia de 2012 y ahora están haciendo todo lo posible para que me vaya, es más su abogado se ha puesto en contacto a través de WhatsApp si, whatsapp, diciéndome que de nada sirve que haga la consignación por el Juzgado ya que la propietaria se ha negado a cobrar el alquiler y ese mismo abogado me amenazó diciéndome que la demanda va prosperar, que me va quedar una deuda de por vida y que voy a tener problemas con ayudas sociales y de la vivienda, yo quisiera saber si tengo derecho a seguir viviendo en el domicilio
Hola Victoría,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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Mis abuelos alquilaron una vivienda antes del 1985 y mi abuelo murió en 2013. Mi abuela hizo una primera subrogación y me gustaría saber si su nieto, el cual vive con ella desde 2014, puede hacer una segunda subrogación cuando ella fallezca.
Hola buenos días
Soy propietaria, por herencias, de un piso de rentan antigua: el primer contrato original se hizo a la inquilina original en 1934.En 1962 se subrogó la nieta de la primera inquilina. La subrogada esta casada, ambos viven
En la actualidad de ha ido a vivir con ellos un nieto, creo que tiene intención de subrogarse a la muerte de su abuela, la subrogada.
El nieto tiene derecho a subrogarse??? No tiene que subrogarse el viudo a la muerte se de su mujer???
Que ley regula el contrato de 1934? A que leyes me puedo acoger o que regulan todo este tema?
Muchas grcias
Mi madre esta viviendo en un piso alquilado por mi padre ya fallecido hace 5 años con contrato a principios de los 80,por miedo a que la echaran no aviso al hijo del propietario tb fallecido,¿tiene alguna opcion para que no la echen si se entera el hijo el cual es el actual propietario?
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