Subrogaciones en los arrendamientos de vivienda de renta antigua
Vamos a ver las subrogaciones en los arrendamientos de vivienda de renta antigua que permite la ley de arrendamientos urbanos.
Cuando decimos que un contrato de arrendamiento es de renta antigua nos referimos a que el contrato de arrendamiento de vivienda se celebró antes del 9 de Mayo de 1985.
Recordar que en esta publicación solo nos referimos al número de subrogaciones “mortis causa” posibles en contratos de arrendamiento de vivienda de renta antigua y no a contratos de arrendamiento de locales de negocio.
¿Qué ley se aplica para conocer las subrogaciones en los arrendamientos de vivienda de renta antigua?
Aquellos contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que actualmente subsistan continuarán rigiéndose por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones que se contienen en la disposición transitoria 2ª de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 29/1994.
Entre las modificaciones previstas en los números 4, 5, 6, 7, 8 y 9 letra B de la disposición transitoria 2ª de la LAU 29/1994 se encuentran las referidas a la subrogación por causa de fallecimiento.
En definitiva, cuando queremos conocer si existe la posibilidad de subrogación en caso de fallecimiento referida a un contrato de arrendamiento anterior al 9 de mayo de 1985 debemos de aplicar los números 4, 5, 6, 7, 8 y 9 letra B de la disposición transitoria 2ª de la LAU 29/1994.
¿Qué establece la Disposición Transitoria 2ª de la LAU sobre la subrogación mortis causa?
La Disposición Transitoria 2ª de la actual LAU 29/1994, a través de los números 4, 5, 6, 7, 8 y 9 letra B, ha introducido una nueva regulación jurídica de la subrogación mortis causa por fallecimiento del inquilino acaecido después del día 1 de enero de 1995 que se aparta de la regulación contenida en la vieja Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Con respecto a la subrogación, la disposición transitoria 2ª de la LAU 29/1994 establece:
” B) Extinción y subrogación.
4. A partir de la entrada en vigor de esta ley, la subrogación a que se refiere el artículo 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.
No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.
5. Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en los artículos 24.1 y 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se hubiese subrogado en la posición del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente ley, sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior.
No se autorizan ulteriores subrogaciones.
6. Al fallecimiento de la persona que de acuerdo con el artículo 59 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ocupase la vivienda por segunda subrogación no se autorizan ulteriores subrogaciones.
7. Los derechos reconocidos en los apartados 4 y 5 de esta disposición al cónyuge del arrendatario, serán también de aplicación respecto de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
8. Durante los diez años siguientes a la entrada en vigor de la ley, si la subrogación prevista en los apartados 4 y 5 anteriores se hubiera producido a favor de hijos mayores de sesenta y cinco años o que fueren perceptores de prestaciones públicas por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez el contrato se extinguirá por el fallecimiento del hijo subrogado.
9. Corresponde a las personas que ejerciten la subrogación contemplada en los apartados 4, 5 y 7 de esta disposición probar la condición de convivencia con el arrendatario fallecido que para cada supuesto proceda.
La condición de convivencia con el arrendatario fallecido deberá ser habitual y darse necesariamente en la vivienda arrendada.
Serán de aplicación a la subrogación por causa de muerte regulada en los apartados 4 a 7 anteriores, las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación establecidas en el artículo 16 de la presente ley.
En ningún caso los beneficiarios de una subrogación podrán renunciarla a favor de otro de distinto grado de prelación.”
Supuestos de subrogaciones en los arrendamientos de vivienda de renta antigua
La regulación jurídica que nos ofrece la disposición transitoria 2ª de la actual LAU de la subrogación mortis causa por fallecimiento del inquilino después del día 1 de enero de 1995 para las relaciones arrendaticias urbanas de vivienda que arrancan de un contrato celebrado con anterioridad al día 9 de mayo de 1985 y subsistente al día 1 de enero de 1995 (introducida por medio de una disposición transitoria), parte de un dato fundamental, cual es la determinación de quien era el inquilino al día 1 de enero de 1995.
Este último dato es básico para conocer el número de subrogaciones permitidas y así nos podemos encontrar que a fecha 1 de enero de 1995 el inquilino podría ser:
1º.- El inquilino a fecha 1.01.1995 era el inquilino inicial del contrato
Si al día 1 de enero de 1995 era el inquilino inicial del contrato, al fallecer este inquilino pueden subrogarse en su posición, en primer lugar, su cónyuge no separado legalmente o de hecho. En su defecto, su hijo que conviviese con él durante los 2 años anteriores a su fallecimiento. Y, en su defecto, su ascendiente que estuviese a su cargo y conviviese con él con 3 años, como mínimo, de antelación a la fecha del fallecimiento.
Subrogación por el cónyuge del inquilino inicial del contrato
Producida la subrogación en favor del cónyuge del inquilino inicial del contrato, la relación arrendaticia durará hasta su fallecimiento.
Y, al fallecimiento del cónyuge, puede subrogarse mortis causa, en su posición su hijo que conviviera con él. Producida esta nueva subrogación a favor del hijo, ya no se admite otra nueva subrogación y la duración de la relación arrendaticia del hijo será la siguiente:
a) Si el hijo que se subroga está afectado por una minusvalía igual o superior al 65%, la relación arrendaticia no se extingue hasta que fallezca.
b) Si el fallecimiento del cónyuge que da lugar a esta subrogación del hijo tiene lugar después del día 1 de enero de 1995 y antes del día 2 de enero de 2005 (10 años) y el hijo que se subroga ya hubiera cumplido los 65 años de edad o fuera perceptor de prestación pública por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez, la relación arrendaticia no se extinguirá hasta que fallezca.
c) Si el hijo en el momento de subrogarse no ha cumplido los 23 años de edad, la relación arrendaticia se extinguirá cuando cumpla 25 años de edad.
d) En todos los demás casos, la relación arrendaticia se extingue a los 2 años a contar desde la subrogación.
Subrogación por el hijo del inquilino inicial del contrato
Producida la subrogación en favor del hijo del inquilino inicial del contrato, ya no se admite ninguna nueva subrogación mortis causa y la duración de la relación arrendaticia dependerá de las siguientes circunstancias:
a) Si el hijo que se subroga está afectado por una minusvalía igual o superior al 65%, la relación arrendaticia no se extingue hasta su fallecimiento.
b) Si el fallecimiento que da lugar a esta subrogación tiene lugar después del día 1 de enero de 1995 y antes del día 2 de enero de 2005 (10 años) y el hijo que se subroga ya hubiera cumplido los 65 años de edad o fuera perceptor de prestación pública por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez, la relación arrendaticia no se extinguirá hasta su fallecimiento.
c) Si el hijo en el momento de subrogarse no ha cumplido los 23 años de edad, la relación arrendaticia se extingue cuando cumpla 25 años de edad.
d) En todos los demás casos, la relación arrendaticia se extingue a los 2 años a contar desde la subrogación .
2º.- El inquilino a fecha 1.01.1995 era el inquilino primer subrogado
En este segundo supuesto, era inquilino al día 1 de enero de 1995, el primer subrogado. Es decir el que se hubiere subrogado al fallecer el inquilino inicial del contrato en base al artículo 58 del texto refundido de la Ley de arrendamientos urbanos de 1964.
Pues bien, al fallecer este inquilino primer subrogado, pueden subrogarse en su posición dentro de la relación arrendaticia, en primer lugar, su cónyuge no separado legalmente o de hecho. En su defecto, su hijo que habitase en la vivienda arrendada y hubiese convivido con él durante los 2 años anteriores a su fallecimiento.
Subrogación por el cónyuge del inquilino primer subrogado
Producida la subrogación en favor del cónyuge del inquilino primer subrogado, la relación arrendaticia durará hasta su fallecimiento. Y, a su fallecimiento, ya no se admite ninguna nueva subrogación mortis causa.
Subrogación por el hijo del inquilino primer subrogado
Producida la subrogación a favor del hijo del primer subrogado ya no se admite ninguna nueva subrogación “mortis causa ” y la duración de la relación arrendaticia depende las siguientes circunstancias:
a) Si el hijo que se subroga está afectado por una minusvalía igual o superior al 65%, la relación arrendaticia no se extingue hasta su fallecimiento.
b) Si el fallecimiento que da lugar a esta subrogación tiene lugar después del día 1 de enero de 1995 y antes del día 2 de enero de 2005 y el hijo que se subroga ya hubiera cumplido los 65 años de edad o fuera perceptor de prestación pública por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez, la relación arrendaticia no se extinguirá hasta su fallecimiento.
c) Si el hijo en el momento de subrogarse no ha cumplido los 23 años de edad, la relación arrendaticia se extingue cuando cumpla 25 años de edad.
d) En todos los demás casos, la relación arrendaticia se extingue a los dos años a contar desde la subrogación .
3º.- El inquilino a fecha 1.01.1995 era el inquilino segundo subrogado
En este tercer supuesto, era inquilino, al día 1 de enero de 1995, el segundo subrogado. Es decir el que se hubiera subrogado al fallecer el inquilino primer subrogado en base al artículo 59 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Pues bien, al fallecer este inquilino segundo subrogado, ya no se admite ninguna subrogación “mortis causa “.
Ejemplo subrogación arrendamiento renta antigua
EL INQUILINO A FECHA 1.01.1995 ERA EL INQUILINO INICIAL DEL CONTRATO Y SE SUBROGA SU CÓNYUGE
a) Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado en 1975.
b) El arrendatario está casado y tiene dos hijos pequeños de 2 y 5 años.
c) El arrendatario fallece en 1998 (el inquilino a fecha 1.01.1995 era el inicial del contrato) y su esposa viuda se subroga en el contrato de arrendamiento permaneciendo en la vivienda con sus hijos que tienen 21 y 24 años.
d) La esposa fallece en 2017 y el menor de los hijos que vivía con ella, de 40 años, quiere subrogarse en el contrato de arrendamiento.
e) En este caso el hijo, que no tiene minusvalía, podrá subrogarse en el contrato durante dos años y transcurrido ese tiempo se extingue.
Sentencia cuando el inquilino a fecha 1.01.1995 era el inquilino inicial del contrato y se subroga su hijo
Audiencia Provincial de Asturias (Sección 7ª) de fecha 24.04.2009:
“Ha quedado debidamente acreditado, por ser hechos no discutidos por las partes, que la demandada, Dª Delfina , se subrogó en el contrato de arrendamiento -celebrado originariamente el 1 de junio de 1.953- tras la muerte de su madre, hasta entonces inquilina, con quien convivía en el piso arrendado, ocurrida el 8 de diciembre de 2.005, subrogación que fue comunicada a la arrendadora el 12 de enero de 2.006.
No siendo discutidos estos hechos, es obvio que por aplicación de lo dispuesto en la Disposición Transitoria 2ª B), de la LAU de 1994, siendo la subrogada mayor de veinticinco años (nació 5 de junio de 1.952), el contrato habría de extinguirse a los dos años desde que produjo efectos la subrogación, salvo que la subrogada acreditase estar afectada por una minusvalía igual o superior al 65%.”
Subrogación de la pareja de hecho con independencia de su orientación sexual
Los derechos reconocidos a los cónyuges de los arrendatarios en los apartados 4 y 5 que acabamos de ver, serán también de aplicación respecto de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
Plazo de comunicación de la subrogación al arrendador
El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de 3 meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.
Notificación de la subrogación en el arrendamiento de vivienda
El Pleno del Tribunal Supremo de 20.07.2018 que flexibiliza el criterio sobre la notificación de la subrogación en el arrendamiento de vivienda. Para saber más sobre este asunto PINCHA AQUÍ.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Y que sucedería en el caso de que la primera subrogacion tenga lugar en 1999 pero no a favor de cónyuge, sino de un hijo? Entiendo que según la LAU 94, el contrato se extinguiría a los 2 años dado que no padece ninguna minusvalía y no se recoge ninguna subrogacion posterior del hijo, es cierto? Gracias
Buenas tardes, expongo mi caso
Yo vivo 29 años en una casa de renta antigua del año 72 , el contrato estaba puesto a nombre de mi abuelo ( mi padre legalmente ya que mis abuelos me tutelaron) el falleció y tanto a mi como a mi abuela nos quisieron desahuciar los propietarios, el juicio lo ganamos, desestimaron la demanda y nos absolvieron a las dos, en dicha sentencia entiendo que la subrogación se hizo para ambas, ahora estos mismos han vendido la casa y la nueva propietaria me quiere desahuciar por el echo de que mi abuela esta en una residencia, doy por echo o que me quiere echar por la fuerza, sin juicio o que no sabe de dicha sentencia de 2012 y ahora están haciendo todo lo posible para que me vaya, es más su abogado se ha puesto en contacto a través de WhatsApp si, whatsapp, diciéndome que de nada sirve que haga la consignación por el Juzgado ya que la propietaria se ha negado a cobrar el alquiler y ese mismo abogado me amenazó diciéndome que la demanda va prosperar, que me va quedar una deuda de por vida y que voy a tener problemas con ayudas sociales y de la vivienda, yo quisiera saber si tengo derecho a seguir viviendo en el domicilio
Hola Victoría,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Mis abuelos alquilaron una vivienda antes del 1985 y mi abuelo murió en 2013. Mi abuela hizo una primera subrogación y me gustaría saber si su nieto, el cual vive con ella desde 2014, puede hacer una segunda subrogación cuando ella fallezca.
Hola buenos días
Soy propietaria, por herencias, de un piso de rentan antigua: el primer contrato original se hizo a la inquilina original en 1934.En 1962 se subrogó la nieta de la primera inquilina. La subrogada esta casada, ambos viven
En la actualidad de ha ido a vivir con ellos un nieto, creo que tiene intención de subrogarse a la muerte de su abuela, la subrogada.
El nieto tiene derecho a subrogarse??? No tiene que subrogarse el viudo a la muerte se de su mujer???
Que ley regula el contrato de 1934? A que leyes me puedo acoger o que regulan todo este tema?
Muchas grcias
Mi madre esta viviendo en un piso alquilado por mi padre ya fallecido hace 5 años con contrato a principios de los 80,por miedo a que la echaran no aviso al hijo del propietario tb fallecido,¿tiene alguna opcion para que no la echen si se entera el hijo el cual es el actual propietario?
Hola Ivan,
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