Cerramiento de la plaza de garaje

Cerramiento de la plaza de garaje

El cerramiento de la plaza de garaje necesita la autorización unánime de la Comunidad de propietarios bajo apercibimiento de demolición de la obra.

Es frecuente ver en muchas comunidades de propietarios que algunos vecinos han procedido al cerramiento de la plaza de garaje mediante puertas y tabiques que los aíslan del resto de los aparcamientos.

Estos cerramientos se deben, a veces,  a motivos de seguridad y otras muchas también para convertir la plaza de garaje en una habitación donde además del aparcar el vehículo se pueda utilizar como trastero y desahogo de la vivienda,  incluso en contadas ocasiones he visto que las utilizan para desarrollar alguna actividad profesional como por ejemplo de almacén de productos de algún negocio.

En estos casos en los que se ha producido el cerramiento de la plaza de garaje, la Comunidad o algún vecino (si aquella no actúa contra el propietario de la plaza de aparcamiento cerrada) puede ejercer la correspondiente acción judicial para demoler lo construido y devolverlo a su estado primitivo, pudiendo alegar según el caso en el que nos encontremos, la falta de consentimiento o autorización de la Junta de propietarios, modificación de la configuración del edificio, perjuicio para el resto de propietarios a la hora de aparcar sus vehículos debido a la construcción, seguridad del inmueble, etc.

Como vemos, las razones con las que cuenta la Comunidad de propietarios son múltiples, por lo que es necesario si algún vecino pretende llevar a cabo el cerramiento de la plaza de garaje que solicite previamente el consentimiento de la Comunidad, pues de lo contrario puede acabar demoliendo lo construido con el consiguiente gasto y molestias.

Desde nuestro punto de vista, se requiere la UNANIMIDAD de la Junta de propietarios para llevar a acabo el cerramiento de la plaza de garaje, aunque hemos leído alguna sentencia que sólo requiere el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios y cuotas de participación.

La exigencia de la unanimidad habría que buscarla en que la obra llevada a cabo en el garaje supone una alteración de la estructura, alteración de la seguridad del edificio, alteración de la configuración o estado exterior del conjunto del local destinado a garajes o perjuicio de los derechos de otro propietario, cuestiones todas ellas que afectando al Título constitutivo o los Estatutos requerirán de la unanimidad de la Junta de propietarios, según dispone al efecto el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal (modificada por la Ley 8/2013 de 26 de junio).

Además de la Comunidad de propietarios, el Ayuntamiento o Administración puede vetar la obras de cerramiento de la plaza de garaje exigiendo la demolición de lo construido si no se cumple la normativa que al efecto haya vigente.

Por si fueran pocos todos estos argumentos, el artículo 9.1 a) de la LPH, dispone que cada propietario ha de respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

JURISPRUDENCIA sobre el cerramiento de la plaza de garaje

A modo de reseña  jurisprudencial en cuanto al tema de la necesidad de contar con la aprobación de la Junta de propietarios para el cerramiento de la plaza de garaje se citan las sentencias de las Audiencias Provinciales de León 26.04.2006, AP Granada 13.04.2005, AP Tarragona 13.01.2003, Pontevedra 8.05.2002, etc..

Igualmente, la Sentencia de la AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALICANTE, ELCHE (Sección 9ª) de 29 octubre 2012, se condenó al propietario de la plaza de garaje cerrada a que demoliera la obra de cerramiento, argumentando además de la alteración de la configuración de la plaza de garajes,  que dicho cerramiento dificultaba las maniobras de aparcamiento, accesibilidad y visibilidad de otros propietarios de plazas, en especial los de las plazas contiguas.

La Sentencia de la AP Badajoz (Sección 2ª) de 16 julio de 2015, dice sobre el cerramiento de la plaza de garaje:

Este Tribunal entiende que el cerramiento de las plazas de garaje en un garaje comunitario no es conforme a derecho en la medida que vulnera el derecho de los demás usuarios del garaje. Una plaza de garaje no es un trastero o un almacén. Son simplemente lugares destinados a estacionar vehículos aunque estén delimitados. Cada usuario puede aparcar su vehículo en el lugar delimitado pero no puede cerrarlo. Si lo hace dificulta el uso de las zonas comunes del garaje. Las calles de acceso a las distintas plazas se verían afectadas porque para hacer el normal uso de las mismas es inevitable a veces introducirse momentáneamente en las distintas zonas delimitadas. Igual acontece para el acceso a las distintas plazas. Y tal cosa resulta comprensible y legítima.  Había que añadir, además, que si todas las plazas estuvieran cerradas hasta el techo se limitaría extraordinariamente el volumen de aire libre en las calles de acceso, originándose así un problema de saturación del aire por los tubos de escape de los vehículos.

O más reciente, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 8ª) de 17.01.2017:

“… el cerramiento de plazas de garaje requiere consentimiento unánime de la comunidad por constituir alteración del título constitutivo. Así lo ha entendido reiteradamente esta AP , por ejemplo en Sap secc 25ª de 20 de julio de 2012 : Si se incomunica un espacio interior del exterior y con ello se altera el diseño primitivo aunque sólo afecte al aspecto externo y no a la estructura y esta incomunicación o cerramiento lo es con carácter definitivo o permanente puede surgir la colisión de estas obras con el título constitutivo de la propiedad horizontal ( arts.5 , 7 , 12 y 17 LPH )”.

Dos cuestiones que considero importantes sobre este tema:

1ª.- Resulta indiferente que el cerramiento de la plaza de garaje estuviera ya hecha cuando la plaza se vende a una tercera persona. La Comunidad podrá ejercer la acción de demolición por obra inconsentida. Sobre este tema decir que algunos Juzgados entienden que el transcurso de varios años (aunque no existe unanimidad en cuantos)  sin que la comunidad ejercite acciones judiciales supone un consentimiento tácito y por tanto tolerado.

2ª.- Si existiese en la Comunidad el cerramiento de otras plazas de aparcamiento permitidas sin que se haya actuado contra sus propietarios, se podría alegar por parte del vecino al que demandan para la demolición de la obra, la doctrina de los actos propios para impedir el éxito de la acción, aunque sus posibilidades son pequeñas.

Francisco Sevilla Cáceres
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Comentarios

  1. juan

    Hola buenas tardes.
    La cuestión es que quiero cerrar parte de mi plaza de garaje para hacer un trastero como otros muchos de la comunidad ,pero a la hora de poner el muro no sé si se tiene que poner justo en el medio de la línea que divide con la plaza contigua o a partir de la mitad de la línea ?

  2. Flora

    Si los Estatutos elaborados por el constructor- y no expuestos a aprovación a los propietàries contemplan la posibilidad de el cierre de las plazos de pàrquing siempre que sean dos ¿se pueden cerrar?, es irrevocable esta articulación de los Estatutos?
    Es un pàrquing construido en dos fases, los propietarios de la primera fase no disponemos de los estatutos porque hasta ahora no se ha construido la segunda fase que es donde se ha generando la problematica al haber cerrado un propietario sus plazos de pàrquing. El tema es que si por ejemplo yo cierre mis plazos de parquing h ubicada s en zona de construcción de 1 fase, impido la salida i entrada de los vehiculos de las plazas que tengo delante. Para mi es un agravio comparativo, ya que por pura calidad de convivència no fastidiaré al vecino pero otra persona sin solicitar permiso previamente basandose en la única autorización del vendedor lo ha hecho. Por favor agradezco respuesta a las preguntas y Posteriormente veremos si precisa os de contractar su asesoramiento. Gracias

  3. MARI CARMEN LÓPEZ DE ARMENTIA

    Qué hago si dice el presidente que es el que ha hecho el cerramiento quitándonos la zona de rodadura, que ha habido unanimidad, y así lo ha puesto en el acta, cuando nosotros que somos la parte más perjudicada no lo hemos aprobado? Ha falsificado el acta

  4. Sonia

    Buenos días. Quería plantear un caso de un aparcamiento de superficie en una comunidad de vecinos. Hay plazas en los soportales con la correspondiente sombra. Pero hay algunas que no tienen ningún tipo de techado y ni tan siquiera un edificio o árbol que les de sombra en todo el día. Se pueden imaginar las tempetaruras a las que llega el coche aparcado todo el día en verano. Imposible entrar. Con el consiguiente riesgo para la salud, incluso. Los vecinos perjudicados han pedido permiso para contratar una empresa que ponga un techo en esas plazas, pagado de su bolsillo, de forma que la comunidad no tendría q desembolsar ni un céntimo. Pero algunos vecinos se niegan. Hay alguna norma q controle esto? Se puede alegar algo? Como se puede co seguir techar esas plazas? Muchas gracias

    • Inmaculada Castillo

      Hola Sonia,

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  5. jose antonio

    Hola tengo alquilada una plaza de garage cerrada con una luz interior y el presidente de la comunidad me proibe ha encender la luz y no me deja tener mi coche arancado unos tres o cuatro minutos y que no este tanto tienpo dentro de la cochera no se si eso es legal si me pueden ayudar se lo agradeseria GRACIAS.

  6. maria luisa

    que puedo hacer si un vecino aparca un coche un poco mayorque su plaza pero por la estrechez del pasillo yo no puedo usar la mía

    • Inmaculada Castillo

      Hola María Luisa,

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  7. Pedro manuel jurado ruiz

    Hola me podria sacar de una duda que tengo vivo en comunidad con garage comunitario separado por un tabique con la plaza de garage por delante abierta el vecino que tengo a mi lado pregunto en una reunion si podia serrar la plaza de garage todos los propietario entendemos en su momento que como es natural lo serraria como es natural con un porton de garage como todo hijo de vecino asen lo cual es que lo serro con laminas de madera con una puerta de madera mi pregunta es que si esto es legal yo diria que esto da lugar a tener junto tu puerta de garage que comunica para mi casa pacto para las llamas para mi vivienda o eso entiendo yo ggracias

  8. david

    Buenas tardes. Tengo un problema similar, pero con matices, ¿Me podrían ayudar?

    He adquirido una plaza de garaje en un inmueble antiguo donde muchas, pero no todas las plazas, aún mantienen una verja. Dicha verja se abre y cierra pasando por delante de las plazas adyacentes (es decir, deslizándose en horizontal a través de unos raíles)

    Dado que se trata de plazas antiguas, la mayoría de los coches modernos (4.5mtrs largo) no tienen espacio suficiente para que el coche entre sin que la verja de la plaza adyacente se bloquee ¿hasta que punto puede el propietario de la plaza de la verja negarse a retirarla?. ¿Qué alternativas pueden emplearse, de haber alguna?

    Gracias de antemano. saludos

  9. Sergio Castellanos Blanco

    Hola, queria hacerles una consulta respecto a una plaza de garaje; la disposicion de las plazas de garajes en mi comunidad todas ellas disponen del trastero en la misma plaza,al fondo, menos las plazas que se encuentran en las esquinas del edificio, entre ellas la mia, por tanto yo no dispongo de trastero, acabando la linea de tabique en mi plaz.
    mi pregunta es: ¿podria continuar dicha linea de tabique para poder sacar asi un trastero al fondo de mi plaza? no quedaria ninguna instalacion dentro del mismo, mi duda es que como no es un cerramiento total de la plaza de garaje, si tendria algun inconveniente al realizarlo y si tendria que haber acuerdo unanimie de todos los propietarios o no seria necesario.
    Muchas gracias

  10. Isabel Bajo

    Muy interesante este post, creo que es bueno puntualizar que se refiere a que son las condiciones necesarias para cerrar una plaza de garaje manteniendo el mismo uso.

    Gracias por estas aportaciones

    Isabel Bajo @isabelbajo

  11. Rafael

    Hola tengo un problema en mi comunidad de plazas de garaje el caso esque mi vecino a cerrado su plaza de garaje sin consentimiento y me esta dificultando y inpidiendo adceder bien a pi plaza pues necesito muchas maniobras a parte de que el aconpañante debe bajarse antes de estacionar al ser imposible abrir su puerta,lo e puesto en conocimiento del presidente de la comunidad y del vecino infractor hicieron una junta de propietarios a peticion mia y la contestacion es que me busque yo la vida que no quieren saber nada ya llevo varios años con esta situacion que puedo hacer?

  12. Manel Masip

    Tengo un parking cerrado desde hace 20 años, con autorización de la comunidad, en un parking comunitario. Ahora se está pintando todo el parking y el administrador dice que como el mío está cerrado, deja de ser comunitario y no tengo derecho a que lo pinten, habiendo pagado la cuota de pintura como el resto de propietarios.¿Es eso cierto o tengo el mismo derecho que el resto que tiene las plazas abiertas?

  13. LUIS

    Mi caso es el siguiente: he adquirido una plaza de garaje bastante grande. No molesta a nadie para el aparcamiento, no tengo en el interior de la misma ni luz, ni elementos de seguridad, etc…. Por la parte derecha colinda con un pasillo a unos trasteros y por la parte izquierda con una plaza contigua de 4,37mtrs de larga y zona de rodadura.
    Mi problema es el siguiente mas del 50% de los propietarios han cerrado y se refleja en un ruego y preguntas de una reunión .Pero uno de los puntos es que te autorice el vecino contiguo y el que me ha tocado a mi NO ME AUTORIZA por que según el no puede abrir las cuatro puertas para bajar a sus hijas(lo que no he puesto es que su vehículo sobresale de la plaza mas de medio metro por que es mas grande que esta. ¿QUE PODRIA HACER PARA PODER CERRAR ? Ya que me parece un poco desmedido que uno haga lo que quiera y otro no.

  14. JOSE MANUEL

    Hola
    En mi caso ai varias plazas de garaje que no es imposible la maniobra para aparcar, en su día se le concedió al promotor la licencia para su utilización pero a dia de hoy no cumplen la normativa.
    se ha intentado reclamar al ayuntamiento y este no puede hacer nada puesto que la licencia esta correcta en su tiempo y en mi caso me encuentro con una plaza de garaje que quisiera cerrar para trastero ya que no es posible aparcar en ella al igual que otros propietarios,pero al resto no le interesa el tema.
    Me han comentado que podria cerrar parcialmente ( no asta el techo ) y asi no podrian inpedir la obra.

    saludos

  15. DAIMLERLIMO

    Hola
    Yo tengo un caso similar,soy propietario de dos plazas de garaje en una comunidad y cuando se constituyo dicha comunidad de propietarios en el año 2007,y en la primera reunion donde assitio el promotor,como presidente,el administrador y la promotora como propietaria de todos los demas apartamentos menos el mio,se acordo aceptar el cierre de las plazas siempre y cuando se obtubiera licencia del ayuntamiento.
    Ahora en el 2015 tengo propietarios que quieren que la quite y quieren impugnar dicha aprobacion de la comunidad

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