Volver al sistema de reparto fijado en el Título

El acuerdo de la mayoría de la Comunidad de propietarios es suficiente para volver al sistema de reparto fijado en el Título constitutivo.

Mediante este artículo, en mundojuridico.info vamos a intentar explicar el quórum necesario para que la Comunidad pueda volver al sistema de reparto fijado en el Título constitutivo, es decir, si los gastos de la comunidad que están pagando los vecinos se están repartiendo de manera distinta a la que aparece en el Título constitutivo, ¿qué número de votos se necesitan para retornar al que legalmente debiera cumplir la Comunidad?.

Antes de nada debemos recordar que el Título constitutivo es el documento esencial de todo edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal. Todas las comunidades de propietarios deben de tener copia del Título constitutivo que se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

En ese documento, figurará la descripción del edificio, las instalaciones comunes y varias cosas más entre las que destaca la cuota de participación que cada piso o local tiene en el total del edificio. (Ejemplo: El propietario del piso 1º, letra A, que tiene una superficie de 70 metros cuadrados, tiene una cuota de participación del 0,80% , mientras que el propietario del piso ático letra C, tiene una superficie de 170 metros cuadrados y figura con una cuota de participación del 1,76%).

Es importante advertir que si bien cabe la modificación del Título constitutivo,  cuando esta se hace para cambiar las cuotas de participación se requiere la unanimidad de todos los propietarios. El artículo 17.6 de la LPH dispone que: » Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación

 Pues bien, la cuota de participación (aunque no siempre) es la que determina con carácter habitual la participación que cada propietario debe hacer para el mantenimiento de los gastos comunes o  generales de mantenimiento del edificio, lo que comúnmente se denomina el pago de los gastos de la comunidad.

Es habitual que en muchas Comunidades de propietarios, el reparto que se viene haciendo de los gastos comunes entre los propietarios no se haga conforme a lo que aparece en el Título constitutivo. Los motivos son diferentes, bien porque desde siempre se ha venido haciendo así, bien porque en un momento determinado se acordó que unos iban a pagar menos que otros dependiendo del uso de algunos elementos comunes, etcétera; lo cierto es que si leemos lo que aparece en el Título y el reparto que se viene haciendo, no coincide este con aquel.Volver al sistema de reparto fijado en el Título

En estos casos, es posible que o bien la Comunidad se plantee volver al sistema de reparto fijado en el Título o bien que algún propietario se percate de esto y exija volver a lo que aparece en dicho documento. En estos casos la primera pregunta sería:

¿Se puede volver al sistema de reparto fijado en el Título constitutivo?

La respuesta es que SÍ.

¿Se necesita la unanimidad para volver al sistema de reparto fijado en el Título?

La respuesta es NO. Sólo será necesario el acuerdo de la mayoría simple de los propietarios para volver al reparto que aparece en el Título constitutivo (artículo 17.7 LPH).

La Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 7 de marzo de 2013, ante un supuesto como el que estamos viendo, decide lo siguiente:

«La jurisprudencia citada por el recurrente, a través del motivo de su recurso contempla la situación de que se haya venido aplicando un sistema de contribución diversa a la establecida en el título, pero sin acuerdo unánime al efecto. El hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista en los estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada. En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título, sino precisamente la aplicación del mismo.»

El Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de 6.02.2014, en el mismo sentido dice:

» En régimen de propiedad horizontal, esta Sala ha declarado con reiteración (SSTS 3 de septiembre y 16 de noviembre 2004 ; 22 de mayo de 2008 y 7 de marzo 2013 ) que la forma de contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que especialmente se haya establecido, por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente, el cual, a veces, no coincide con su cuota de propiedad, pues caben reglas especiales para los gastos, que es precisamente «lo especialmente establecido» mencionado en el precepto, y que, aunque sea la Junta de Propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior.

Como precisa la sentencia más reciente de 7 de marzo de 2013 : el hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista en los estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada. En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título, sino precisamente la aplicación del mismo.

La Audiencia Provincial contradice esta doctrina jurisprudencial, toda vez que dice que se ha acreditado un régimen de imputación de gastos comunes a los diferentes pisos y locales diferente al porcentaje de participación que el título establece y que dicho sistema se ha aplicado desde hace muchos años sin que hubiera sido objeto de impugnación, lo que revela la existencia de un consentimiento tácito, pese a lo cual exige la unanimidad para la validez del nuevo acuerdo por el que se pretende volver a la situación de origen recogida en el título constitutivo, lo que no es correcto. Sin duda, no es irrazonable deducir que de forma tácita la comunidad durante años aceptó un sistema de contribución a los gastos distinto del previsto en el título constitutivo al no haber constancia registral de que se acordase un acuerdo explícito de modificación en tal sentido. Pero el acuerdo que ahora se impugna supone volver a lo dispuesto en el título constitutivo, que no ha sido modificado, en cuanto a la distribución de los gastos, por lo que no es necesaria la unanimidad de todos los copropietarios para la adopción del mismo, puesto que nada se modifica, ni se quiso modificar en dicho periodo.«

CONCLUSION:

El acuerdo de la mayoría simple de los propietarios es suficiente para que la Comunidad pueda volver al sistema de reparto fijado en el Título constitutivo, sin necesidad de la unanimidad.

 

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2 Responses to Volver al sistema de reparto fijado en el Título

  1. PEDRO GEA FERRANDEZ en 11 de febrero, 2014 de 10:52

    Aclaren que se requiere la mayoría de propietarios asistentes en segunda convocatoria siempre que el punto haya sido incluido de manera inequívoca en el orden del día de la junta.
    Aclaren también que no rigen las previsiones del artículo 17.8 LPH en este caso. Pedro Gea.

    • Francisco Sevilla Cáceres en 14 de febrero, 2014 de 19:27

      Hola Pedro:
      Como sugerencia me parece interesante las aclaraciones que pides que haga en el artículo, pero como una «sugerencia», no como «aclaren», «aclaren», suena un poco imperativo.
      Gracias de todas formas y un saludo

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