Convocatoria de la Junta por los propietarios

La convocatoria de la Junta por los propietarios se puede celebrar siempre que lo quieran el 25% de los propietarios o el 25% de las cuotas de participación.

Cabe la posibilidad legal de convocatoria de la Junta por los propietarios cuando se alcance un porcentaje suficiente.

De esta manera, los vecinos pertenecientes a una Comunidad de propietarios tienen capacidad para convocar la celebración de una Junta extraordinaria al margen de la decisión del Presidente.

La actual jurisprudencia menor considera que la convocatoria de la Junta por los propietarios no requiere del permiso o autorización previa del Presidente, lo que ha supuesto un cambio interpretativo en este sentido.

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

El artículo 16.2 de la LPH establece lo siguiente:

” La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria,…”.

 

El anterior precepto viene siendo interpretado por los Juzgados y Tribunales en el sentido de considerar que como la Ley dice que la convocatoria de las Juntas la hará el Presidente y “en su defecto” los comuneros, es imprescindible que antes de que la convoquen los propietarios, se solicite la Junta al Presidente y si éste no la convoca, sí estarían legitimados para convocarla ellos.

La interpretación del término “en su defecto“, es lo que ha provocado que gran parte de los Tribunales considere imprescindible la solicitud previa al Presidente para evitar que se declare la nulidad de la Junta de propietarios convocada por los vecinos.

Esta interpretación del citado art. 16.2 LPH ha evolucionado en los últimos años, abriéndose paso la opinión por otro sector de los Tribunales, que la convocatoria de la Junta por los propietarios NO REQUIERE del permiso o autorización previa del Presidente de la Comunidad.

Más adelante citaremos algunas sentencias en un sentido y en otro.

No obstante mi opinión para evitar futuros problemas de interpretación es que se solicite siempre y con carácter previo al Presidente.

Convocatoria de la Junta por los propietarios

 

Convocatoria de la Junta por los propietarios. Quórum necesario

Para que los propietarios puedan convocar la Junta de la Comunidad se requiere previamente un número mínimo o quórum, que viene recogido en el artículo 16.1 LPH:

“…  que lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.”

Por tanto, se puede convocar Junta cuando se den cualquiera de los 2 supuestos:

 

  • El 25% de los propietarios (cuarta parte).
  • Sea cual sea el número de propietarios, que los convocantes reunan el 25% de las cuotas de participación.

 

 

Sentencias que señalan que la convocatoria de la Junta por los propietarios necesita el permiso previo del Presidente

– Audiencia Provincial de Las Palmas (Sección 5ª), sentencia 26.04.2017:

“No duda la Sala de que la convocatoria a dicha junta extraordinaria fue realizada por propietarios con más del 25% de las cuotas porque sólo el propietario D. xxxx contaba con más del 70%.

Sin embargo, compartimos la tesis mayoritariamente declarada por la jurisprudencia de que la convocatoria a la junta por parte de los comuneros que reúnan los porcentajes previstos en la ley se configura como un último y subsidiario remedio al que ha de acudirse en los casos en que el presidente se niegue a su convocatoria o adopte una posición de pasividad ante el requerimiento de los comuneros para su convocatoria y celebración.

De manera que se hace necesaria la práctica de una previa intimación al mismo para que lleve a cabo una convocatoria a junta, sea o no la anual. Esa es la explicación que ha de proporcionarse a la mención “en su defecto” que contiene el apartado segundo del artículo 16 antes transcrito. Sólo cuando se niegue o no se atienda al requerimiento podrán los comuneros que así lo estimen proceder a la convocatoria ellos mismos (véanse sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5ª, de 13 de abril de 2005 o de la Sección 4 ª de esta misma Audiencia Provincial de 4 de octubre de 2004).

En el supuesto analizado, no habiendo constancia de este requerimiento previo al presidente para la convocatoria de la junta, dudamos de la validez de la convocatoria y, por tanto, entendemos la junta celebrada como su consecuencia nula.”

 

– Sentencia AP Madrid (Sección 18ª) de 3 de diciembre de 2009:

” No basta la mera iniciativa de los comuneros, aunque reúnan esos porcentajes, si no concurre la negativa previa, del Presidente, la cual puede manifestarse de manera expresa, al negarse a convocar la Junta, o tácita, cuando sin negativa expresa se aprecie por las circunstancias concurrentes que no procederá a la convocatoria, por lo que no existe una legitimación directa sino subsidiaria, y ello por las siguientes razones:

1ª Aunque la negativa o pasividad no vienen expresamente impuestas por la norma, la idea que preside la legislación especial es atribuir al Presidente la capacidad para convocar la Junta, y así se desprende de la expresión «la hará» que referida a la convocatoria utilizan tanto el artículo 15 como el actual 16 , a lo que ha de añadirse que se permite que los comuneros puedan «pedir» la convocatoria, lo que implica que, lógicamente, habrán de pedirla al presidente que es quien tiene atribuida esa facultad en la Ley.

Este podrá: convocarla, en cuyo caso el problema está resuelto, o podrá no hacerlo, ante lo cual, sea expresa o tácita esa negativa, los comuneros que reúnan las condiciones exigidas podrán actuar. Igualmente es expresiva la expresión «en su defecto» del párrafo 2º del art. 16 LPH , lo cual parece indicar que si la convocatoria no la realiza el Presidente intervendrán los comuneros, pero sólo ante la inactividad del Presidente”.

 

Sentencias que no requieren el permiso previo del Presidente

–  Audiencia Provincial Madrid (Sección 18ª), sentencia 31.03.2011:

Por ello no puede alegarse infracción del art. 16,1 y 2 de la L.P.H . pues el mismo faculta al propietario que constituyan al menos un 25% de los integrantes de la comunidad para poder pedir no solo la convocatoria de junta sino para poder hacerlo por si mismo en el caso de que se haya producido una inacción, y desde luego a la vista de las anteriores consideraciones, la comunidad en el momento se encontraba paralizada”.

 

CONCLUSIÓN:

1ª.-  La convocatoria de la Junta por los propietarios procede cuando los convocantes  que la pidan sean al menos una cuarta parte del número total de propietarios (25%) o cuando los convocantes reunan el 25% de las cuotas de participación.

2ª.-  Aunque parece que los conovcantes no necesitarían el permiso previo del Presidente, a la vista de las sentencias que hay en un sentido y en otro, sería conveniente cuando se de el anterior requisito en cuanto al quórum, requerir al Presidente para que la convoque, y en su defecto, que la convoquen los propietarios, evitando de esta forma cualquier futuro problema de nulidad.

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