derrama

La Derrama en las Comunidades de Propietarios

La derrama es la contribución económica que le corresponde a cada vecino abonar como consecuencia de un acuerdo adoptado por la Junta de propietarios.

¿Qué es una derrama?

Hablamos de derrama en una comunidad de propietarios a la contribución económica que le corresponde a cada vecino abonar como consecuencia de un acuerdo adoptado por la Junta de propietarios con relación a un gasto extraordinario que ha de ser atendido y que no estaba previsto en el presupuesto anual de gastos ordinarios.

Las derramas más frecuentes en las comunidades de propietarios se acuerdan para pagar obras de mantenimiento o reparación exigidas por la Administración municipal o autonómica, para gastos de reparación o sustitución de ascensores, arreglos del portal, rotura de los elementos comunes, etcétera.

¿Se requiere de un acuerdo previo para aprobar la derrama de la comunidad? 

Lo habitual es que previamente a que se le exija a cada propietario esa contribución económica se haya adoptado por la junta de propietarios el correspondiente acuerdo para aprobar el gasto y el importe de la derrama de los vecinos.

No obstante, en algunas ocasiones y debido a la urgencia de las obras o reparaciones a emprender se acuerda por el Presidente el inicio de las obras e inmediatamente convoca a la junta de propietarios para aprobación del presupuesto de gastos y las derramas a pagar por los propietarios.

El fondo de reserva que debe existir obligatoriamente en la comunidad de propietarios está pensado para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, aunque muchas veces no es suficiente (artículo 9.1 f) de la LPH).

¿Cómo se establece el importe de la derrama?

El importe de la derrama con la que cada vecino contribuye a pagar su parte del gasto aprobado por la junta de propietarios suele ir en función de la cuota de participación que cada piso o local tiene asignado en el título constitutivo respecto de los elementos y servicios comunes.

Ejemplo:

Si el piso 2ºC propiedad de uno de los vecinos tiene asignado una cuota de participación del 2,150%, el importe de la derrama que tendrá que pagar será se corresponderá con el 2,150% del total del gasto.

En otros casos, la derrama puede que sea calculada de manera distinta a la cuota de participación que cada inmueble tiene asignado en el título constitutivo, si bien dicho reparto debe ser aprobado por unanimidad o venir reflejado en los estatutos o ten el título constitutivo.

Ejemplo:

En el título constitutivo y en los estatutos de la comunidad figura una estipulación que establece que los gastos de mantenimiento, reparación y sustitución del sistema de calefacción serán abonados por todos los propietarios a partes iguales y no en función de su cuota de participación. 

¿Puede que algunos propietarios estén exentos de pagar una derrama a la comunidad?

Es posible que algunos propietarios estén exentos del pago de las derramas por algún gasto concreto, pero para ello debe venir así dispuesto en el título constitutivo, en los estatutos o porque así lo haya acordado la comunidad.

Ejemplo habitual de estas exenciones en cuanto al pago de ciertos gastos  por algunos propietarios son las relacionadas con la instalación, mantenimiento o sustitución de ascensores, donde se establece que los propietarios de los locales no contribuyan a dicho gasto. 

¿Cuándo puedes negarte a pagar una derrama en tu comunidad?

La respuesta es que no puedes negarte a pagar una derrama, salvo que un Juez acuerde cautelarmente la suspensión de dicho pago.

Los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios, entre los que se incluyen la aprobación de gastos extraordinarios y el establecimiento de derramas para sufragar, son ejecutivos, lo que significa que desde que se adoptan favorablemente y se cierra el acta han de ser cumplidos por todos los propietarios.

El artículo 19.3 LPH dispone: “Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario”.

No obstante, si alguno de los propietarios en la junta celebrada se ha opuesto a la aprobación del gasto y las derramas, puede impugnar el acuerdo y solicitar del Juzgado como medida cautelar la suspensión del acuerdo. 

Si en una junta de propietarios solo se debate como punto del orden del día la aprobación de las obras o actuaciones que más adelante darán lugar a establecer las derramas correspondientes para afrontar dichos gastos, debe impugnarse ese acuerdo inicial.

¿Qué razones pueden alegarse para impugnar la derrama?

Las razones  más frecuentes  para impugnar una derrama suelen ser que el acuerdo se ha adoptado sin cumplir con las mayorías exigidas legalmente en el artículo 17 de la LPH.

Otras razones tienden a impugnar el acuerdo del que se deriva la aprobación de la derrama porque se trata de obras de mejora, de innovaciones o de establecer nuevos servicios o instalaciones que no son necesarias para la adecuada conservación o habitabilidad del inmueble, por lo que no pueden serle repercutidas las derramas a los vecinos disidentes cuando se supere el importe de tres mensualidades de gastos comunes corrientes (artículo 17.4 LPH).

Por último, también se impugnan las derramas por no coincidir su importe con el que legalmente tiene que abonar ese propietario. 

¿Se puede embargar si no se paga la derrama a la comunidad?

Si no se paga la derrama aprobada y el acuerdo no ha sido impugnado y suspendido por un Juez, la comunidad de propietarios después de aprobar en junta la liquidación de la deuda de los vecinos morosos que no han pagado la derrama, puede iniciar un procedimiento judicial para su reclamación.

Lo habitual es que se tramite esa demanda a través de un juicio monitorio en el que el propietario moroso tiene pocas posibilidades de oposición al desestimarse como causa de oposición en este tipo de juicios que el impago de la derrama se debe a que el acuerdo es nulo.

El artículo 21.5 de la LPH dispone: “Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.”

En estos casos si insiste el vecino moroso en no pagar la derrama, es muy probable que se le embargue por el Juzgado su salario, cuenta bancaria o bienes, además de que las costas del procedimiento también habrá de pagarlas, por disponerlo así el artículo 21.6 de la LPH.

Por tanto si el propietario no ha pagado la derrama porque considera que el acuerdo es nulo, debe de impugnar en el Juzgado. Y si por el contrario no la ha pagado sin motivo alguno debe intentar alcanzar un acuerdo con la comunidad para pagarla de la forma que puedan acordar, pues de lo contrario tendrá mayores consecuencias negativas. 

¿Hay algún truco para no pagar la comunidad?

No existe ningún truco. Los propietarios que forman parte de una comunidad están forzados por la ley al cumplimiento de una serie de obligaciones, que vienen dispuestas sobre todo en el artículo 9 de la LPH, destacando la obligación que tienen de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble (art. 9.1 f) de la LPH).

Además de contribuir a ese mantenimiento del edificio y sus instalaciones, los propietarios al vivir en régimen de comunidad con otros, se verán obligados a cumplir con aquellos acuerdos que se adopten por la junta de vecinos siempre y cuando se respeten las mayorías establecidas por la Ley de Propiedad Horizontal, que como sabéis, dependiendo del tipo de acuerdo dispone que ha de reunirse un distinto número de votos para su aprobación (artículo 17 de la LPH).

¿El nuevo propietario de un piso tiene que pagar las derramas aprobadas antes de la compra?

¿Quién paga la derrama, comprador o vendedor? En estos casos el artículo 17.11 de la LPH establece que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.

Sentencias judiciales sobre derramas en la comunidades de propietarios

Sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete (Sección 1ª) de 5.12.2016:

“El artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal establece “Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.”

El debate se centra, en consecuencia, en la exigibilidad.

En este punto se estima que el hecho determinante del nacimiento de la deuda no radica en la mera aprobación en la Junta del plan del gasto general derivado de obras necesarias, sino del momento en que ese gasto convierte en exigible la deuda derivada de la derrama aprobada, que es precisamente cuando se emiten para su cobro los respectivos recibos, pues aquí la deuda, al no coincidir el momento de su aprobación en Junta con el efectivo devengo, no es exigible desde su aprobación sino desde un momento posterior al estar fraccionado el pago en distintos plazos, pues antes del vencimiento de los mismo su pago no era exigible.

En el caso de autos es obvio que el acuerdo del pago de la derrama se ha adoptado cuando era propietario el vendedor, pero tras el acuerdo vende antes de que se hayan girado los recibos a los comuneros, por lo que ha de ser en este caso la parte compradora quien soporte el pago de la derrama.

Razones que exigen estimar el recurso interpuesto por la representación del Bankia y desestimar la demanda.”.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete (Sección 1ª) de 5.12.2016:

Sentencia de la audiencia Provincial de Valladolid (Sección 1ª), de 25.03.2021

“La deuda reclamada (derrama para la instalación del ascensor) surgió, efectivamente, en una junta de propietarios celebrada el 15-2-2015, esto es, dos meses antes de que la demandada adquiriera su vivienda (el 9-4-2015). Pero ello no le priva de legitimación para responder de dicha deuda porque el art. 9.e) LPH establece que:

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.”

Sentencia de la audiencia Provincial de Valladolid (Sección 1ª), de 25.03.2021

Francisco Sevilla Cáceres
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