La notificación de los acuerdos de la Comunidad echados en el buzón serán válidos al no exigir la Ley de Propiedad Horizontal fehaciencia en la comunicación.

Hablamos sobre la validez de la notificación de los acuerdos de la Comunidad echados en el buzón.

Vamos a intentar dar respuesta a diversas preguntas que se nos hacen sobre la legalidad o no de la notificación de los acuerdos de la Comunidad echados en el buzón de la vivienda o local de negocio, tanto para convocatorias de Junta de propietarios como para notificar acuerdos adoptados por éstas.

La validez o no de dichas notificaciones por este método, como comprenderéis, es muy importante tanto para poder asistir a la Junta de propietarios y poder discutir los puntos propuestos  a debatir, como para conocer los acuerdos que se hayan adoptado y poder computar el plazo para su impugnación, si el propietario muestra su disconformidad con su resultado.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

El artículo 9.1 h) de la Ley de Propiedad Horizontal, establece en cuanto a las notificaciones lo siguiente:

El propietario tiene la obligación de «comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la Comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá como domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la Comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, con el visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.»

Esta es la forma que establece la LPH de llevarse a cabo las citaciones o notificaciones efectuadas por la Comunidad a los propietarios de pisos o locales.

Cuando se plantea el tema de si esa citación o notificación de los acuerdos de la Comunidad echados en el buzón del propietario reúne los requisitos legales para considerarla válida, hemos de acudir a la interpretación que hacen nuestros Tribunales del citado precepto.

Comenzamos diciendo que no es una cuestión pacífica, existiendo sentencias que le dan validez y otras que la niegan.

La gran mayoría de las sentencias que hemos estudiado, considera que siempre y cuando se cumplan una serie de condiciones, la notificación de los acuerdos de la Comunidad echados en el buzón serán válidos.

A continuación exponemos, las cuestiones mas importante recogidas por la jurisprudencia:

1.-  Si el propietario ha designado un domicilio a efectos de recibir citaciones o notificaciones, que no se corresponde con el piso o local ubicado en el edificio de la Comunidad, es obligatorio que sea citado en el domicilio designado. Por tanto en este caso, no será válida la citación para celebración de Junta o notificación de los acuerdos de la Comunidad echados en el buzón del piso. Habrá de enviársele una carta certificada a la dirección que haya designado.

2.-  Si no ha dejado dirección distinta, la Ley entiende que las citaciones o notificaciones habrán de hacerse en el piso o local perteneciente a la Comunidad.

3.-  Si no fuese posible tampoco (por ejemplo: porque esté desahitada en esa época), deberá practicarse mediante la colocación de la comunicación en el tablón de anuncios o en el lugar visible de uso general, con la diligencia del Secretario de la fecha y motivos por los que se procede a efectuar de ese modo la notificación

4.-  La Ley no exige que la notificación sea de forma fehaciente (notarial o burofax), por lo que es válido cualquier medio suficiente que deje constancia de la recepción por el propietario.

5.-  La comunicación de los acuerdos de la Comunidad echados en el buzón, será un mecanismo válido si esta forma de notificación ha sido práctica habitual y nunca ha existido ninguna queja por los vecinos.

6.- Cuando se notifican las convocatorias a la Junta  o los acuerdos adoptados mediante el sistema de buzoneo, es recomendable la colocación de estas notificaciones en el tablón de anuncios, a los efectos de darle la suficiente publicidad a los vecinos.

7.-  La declaración del administrador de la comunidad, del Presidente o la de cualquier vecino que arrope a los anteriores viene siendo suficiente prueba para dar por válida la notificación de los acuerdos de la Comunidad echados en el buzón. Puede que existan sentencias que le den la razón al propietario, pero la mayoría , vuelvo a insistir, consideran el testimonio de los cargos directivos de la Junta con un gran peso probatorio a favor de la notificación.

EJEMPLO de sentencia que considera VÁLIDA la notificación de los acuerdos de la Comunidad echados en el buzón

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 11ª), sentencia 3.02.2014:

«En este caso los demandados no han recogido las notificaciones dirigidas al piso NUM001 NUM002 del portal NUM000 de la AVENIDA000 , sin que hayan notificado a la Comunidad de Propietarios otro distinto, entendiendo que sí se colocaron las comunicaciones pertinentes en el tablón de anuncios y lugares visibles del portal, así como a través del buzón de los demandados, por lo que no cabe ahora ampararse en una falta de notificación para justificar el incumplimiento de la obligación que como copropietarios les impone el artículo 9.1.e) de la LPH».

Sentencia que NIEGA la validez de la notificación

Audiencia Provincial de Málaga (Sección 5ª), de 18.05.2017:

«La Ley sigue sin exigir una forma especial para remitir citaciones escritas, y tampoco exige fehaciencia, ya que sería un cargo insostenible para muchas comunidades. Otra cosa es que el artículo 16.2 de la Ley se remita al artículo 9 LPH, pero ello debe entenderse en orden al domicilio donde deben ser practicadas las citaciones, y las posibilidades subsidiarias admitidas, caso de no contar un domicilio en España a efectos de notificaciones.

Pero el problema sigue siendo el mismo, dado que negado el haber recibido la citación, es la Comunidad actora la que ha de acreditar que efectivamente llegó a conocimiento del comunero que la niega, bastando para ello, cualquier medio admitido en derecho.

Y en el caso, como señala la Juzgadora de Instancia, apreciando conforme a las reglas de la sana crítica la testifical del Secretario Administrador de la comunidad recurrente ( valoración que ni siquiera se cuestiona), no queda acreditada la notificación al practicarse por un empleado la entrega en buzón y no poder dar razón cierta de que efectivamente se haya entregado, por lo que el primer motivo del recurso ha de ser desestimado.»

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